开发营销别墅案例（PPT31页)

华东区域别墅服务案例(2006-2009)战略顾问业务住宅顾问业务住宅代理业务别墅业务案例——前期顾问上海正阳中科大项目——前期顾问上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：上海市南汇－住宅类别墅－10万平米以下－0.5～1.0容积率－前期顾问发展商:上海正阳投资集团有限公司项目位置:上海市南汇区项目规模:250亩项目界定:一线城市近郊、中等规模、中低密度住宅开发客户的要求:项目容积率可变，要求确定容积率，同时打造项目核心竞争力，实现项目价值最大化，同时规避风险世联提供服务:前期产品定位，发展战略及物业发展建议世联服务的关键点:根据市场趋势、市场竞争、项目自身条件及客户分析确定项目容积率及打造项目核心竞争力世联价值:对于未来市场作出前瞻性预判，提供市场创新产品操作手法以供借鉴杭州青山湖旅游地产项目——前期顾问上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：浙江省杭州临安－住宅类别墅－10万平米以下－0.5以下容积率－前期顾问发展商:浙江中基置业有限公司项目位置:杭州临安青山湖片区，近八百里风情岛项目规模:315亩项目界定:二线城市远郊具备强势自然资源的别墅项目客户的要求:确定项目定位、开发方向及开发路径；打造核心竞争力，突破市场激烈竞争，跑赢绿城世联提供服务:项目定位、发展战略及物业发展建议世联服务的关键点:梳理市场，寻找突破竞争发力点世联价值:对于未来市场发展趋势的精准预判，提供市场前沿操作手法常州长宇置业项目——前期顾问上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：江苏省常州－住宅类城市中心区、中低密度城市别墅－12~21万平米－1.15～2.2容积率－前期顾问发展商:常州长宇置业有限公司项目位置:常州运北路与师源路交叉口，江苏技术师范学院西南角项目规模:占地面积9.7万平米项目界定:城市中心区高端中低密度城市别墅社区客户的要求及世联提供的服务:项目定位与物业发展建议、规划跟踪世联服务的关键点:针对项目中心城区边缘，区域陌生、认知度差，如何从资源挖掘、整体定位和产品设计着手，塑造高端形象社区，并实现项目的高溢价世联价值:以专业化公司的思路出发，通过对常州市场的充分了解，以及在产品研究方面的深厚功底，寻找项目在陌生区域下的高端突破口，一举奠定开发商在房地产开发领域的高起点。江西奉新干州镇项目——开发咨询上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：江西省奉新县干州镇——住宅类郊区、别墅产品——占地360亩——容积率不定——前期策划发展商:江西嘉圆房地产开发有限责任公司项目位置:江西省宜春市奉新县干州镇项目规模:占地360亩，容积率不定项目界定:三线省会1小时生活圈、五线城市偏远陌生区具有一定景观资源的中小规模项目客户的要求及世联提供的服务:前期定位世联服务的关键点:针对项目位于城市陌生区及自身景观资源相对一般的背景条件，世联从产业依托型专业市场、内需型专业市场、奉新及周边县市房地产市场及南昌外溢别墅客户市场等四个方向进行论证，确定前期以高端别墅撬动本地有限高端市场，以解决项目风险问题，后期在南昌远郊别墅启动的大背景下，依托大规模开发复合驱动力承接南昌市外溢客户。世联价值:以专业化公司的思路和操作手法，通过市场需求验证，界定项目可能的发展方向，既解决了开发商前期回现要求，又解决了项目长期驱动力问题。苏州太湖山庄项目——开发咨询项目基本情况：江苏省苏州－住宅类中心边缘区、别墅－10万平米以下（400亩）－0.18容积率－前期顾问发展商:江苏吴中地产集团有限公司项目位置:太湖旅游度假区·光福风景区内项目规模:总建面73312.95平方米项目界定:二线城市远郊的具备强势自然资源的中等规模低密度项目客户的要求及世联提供的服务:前期定位世联服务的关键点:针对吴文化研究，提炼新苏州文化精神，梳理吴中“新苏州”产品线，提炼项目文化标识、精神图腾，并对其中式顶级豪宅打造提出系统性方案。世联价值:以系统性和结构化的思维，研究吴文化与顶级中式建筑，梳理吴中“新苏州”产品线，借助公司平台，对中式顶级豪宅打造提出专业性意见。上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産太仓浙建地产南郊新城项目——前期顾问上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：江苏省太仓－住宅类城市新区、别墅、公寓－21万平米－2.3容积率－前期顾问发展商:太仓浙建地产发展有限公司项目位置:太仓市杭州路南，太平新路以东项目规模:总建面21万平米项目界定:经济增速较快的三线城市，老城区向新城区过渡区域，拥有强势景观资源，较大规模中等容积率项目。客户的要求及世联提供的服务:快速入市回现，利润最大化——项目定位，2.3容积率条件下物业类型选择世联服务的关键点:针对项目特征，将开发商原有纯高层方案推翻。提出高低配方案，以叠加别墅产品入市快速回现，完成集团对项目公司的要求，后期高层博利润。世联价值:在开发商提出速度第一的条件下，提出的定位方向为开发商赢取了速度，专业化的丰富经验帮助首次涉足房地产开发的开发商迅速拍定规划方案及户型产品，顺利推进项目进行。嘉兴平湖吉翔龙湫湾项目——开发咨询+营销顾问杭州世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：浙江省嘉兴平湖－住宅类别墅高层综合物业豪宅－20~30万平米－1.5容积率－开发咨询+营销顾问发展商:常州中亿房地产开发有限公司项目位置:嘉兴平湖东湖大道以南，东方路以北项目规模:总建面23.8万平米项目界定:三线城市，政务新区，较强势资源，中低密度大盘客户的要求及世联提供的服务:前期定位、营销顾问世联服务的关键点：提供定位建议，全程参与项目规划设计和方案评审，并继续营销顾问服务，在产品和营销上全面超越当地市场，确立了当地第一豪宅的地位世联价值:开发商缺乏豪宅开发经验，高价拿地，世联从前期介入，以专业的豪宅开发经验，从产品设计到营销推广全面超越市场现有水平，项目已成为当地公认第一高端的豪宅楼盘九龙山庄园港龙新天地项目——开发咨询上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：浙江嘉兴平湖－旅游地产项目（别墅、公寓）－24万平米－2.0容积率－前期定位发展商:平湖九龙山港龙置业有限公司项目位置:浙江嘉兴平湖九龙山庄园内项目规模:总建面24万平米项目界定:上海一小时经济圈内、拥有顶级配套的高端度假区内部边缘、自身无强势景观资源的中小规模、高容积率旅游地产项目客户的要求及世联提供的服务:前期定位、营销及销售代理世联服务的关键点:在项目自身资源相对弱势，区域内同质化竞争激烈的情况下，世联基于市场给出了项目占位，以营造浓厚的滨海度假风情为核心，着重于从滨海度假环境、度假生活方式、服务体系等多方面创造项目自身的独特价值点。世联价值:在自身资源相对弱势，区域内同质化竞争激烈的情况下，解决了市场占位和产品力突破的问题。银川亘元中式别墅项目——前期顾问项目基本情况：占地327亩，容积率0.33，整体风格定位为中式风格，一期18幢已经建成，二期54幢建筑施工图已经出好了，已经预订了一半。容积率：0.33别墅发展商:宁夏亘元房地产开发有限公司项目位置:项目位于银川北部贺兰县，离市区约8公里，属于城市近郊项目规模:总建面7.2万平米项目界定:城市近郊中式别墅项目客户的要求及世联提供的服务:一期中式别墅产品和价值传递在市场的认知有限，不符合亘元品牌企业的追求和项目应该有的市场地位，希望世联在定位和产品优化上专业服务世联服务的关键点:从市场别墅市场占位入手，结合领先的中式别墅产品案例研究，在产品打造和形象塑造两方面提供了专业针对性建议。世联价值:专业服务，获得开发商高度认可，对于中式别墅等的专业能力充分获得开发商的认可上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産宜兴龙背山别墅项目——开发咨询无锡世联服务的住宅全程业务案例项目基本情况：项目地块紧邻新市政府，块地块规划用地面积为：725亩，其中外围另有500亩流转用地可做自身配套用地使用，整体容积率0.45。整体呈现东西坡，中间洼地地形。发展商:江苏宁宜置业（五星电器控股集团与南京长江发展集团、宜兴宾馆合作成立的项目公司）项目位置:宜兴市陶都路，市政府对面项目规模:总建面21万平米项目界定:宜兴第一的城市森林坡地纯别墅客户的要求及世联提供的服务:1)内生型市场，市场容量较小，如何通过精准定位，引导客户需求，从而突破市场现有销售速度2)如何最大化的利用地块价值，构建完整的价值体系及价值拉升过程。最终实现项目利润最大化。3）项目整体规划、单体设计、园林景观设计等提出建议世联服务的关键点:梳理市场结构，通过经济测算等得出利润最大化的物业组合方式及开发节奏；地块价值梳理引导设计院完成规划，实现项目开发目标世联价值:专业服务，获得开发商认可，对于别墅物业等的专业能力充分获得几方股东的认可世聯地産别墅业务案例——营销顾问卧龙·天香华庭项目——营销顾问发展商:上虞市卧龙天香华庭置业有限公司项目规模:总建面43万方项目界定:上虞首席湖山别墅大盘客户的要求及世联提供的服务:项目后期营销顾问策略亮点：进场时项目市场口碑差、形象弱、销售几乎停滞，世联进场后深度挖掘项目价值、重树项目形象，成功扭转项目在市场口碑、提升项目形象、扭转销售不利局面。世联服务内容:营销顾问世联价值:成功扭转天香华庭的市场形象，在销售速度、价格、交房方面取得较大突破，使项目市场认知有较大提升。上海世联服务的营销顾问案例世聯地産江阴爱家.名邸项目——顾问+销售代理上海世联服务的别墅全程业务案例世聯地産项目基本情况：江苏省江阴－住宅类城市新区、高端别墅－30~50万平米－1.5～2.0容积率－销售代理发展商:上海爱家集团项目位置:江阴敔山湾项目规模:总建面36万平米项目界定:江阴高端别墅项目客户的要求及世联提供的服务:营销及销售代理、企划推广世联服务的关键点:世联进场后从核心价值点挖掘、新形象定位几个方面入手,塑造了爱家名邸在当地市场的高端形象世联价值:以专业化公司的思路和操作手法，塑造了项目在江阴市场的高端形象及影响力，并通过这个项目提升了开发商在江阴地产界的品牌形象。合肥万城南山郡项目——营销顾问合肥世联服务的营销顾问业务案例世聯地産项目基本情况：总建面约15.7万平米，容积率1.09，物业形态有独栋、双拼、联排、7+1洋房。发展商：安徽万城房地产有限公司客户目标：打造合肥顶级豪宅样板，建立企业品牌和形象。世联服务：一、全程营销执行顾问二、营销人员及策划人员全面培训三、全面项目推售策略及定价策略策略亮点：世联团队建立资源占有型顶级豪宅形象，提供整体营销策略，成功建立项目在合肥豪宅市场第一梯队的地位，实现高溢价，且价格实现高出竞争对手。世联价值：一、重新梳理产品价值和市场竞争态势，确定产品型豪宅营销思路，形成区域差异化，摆脱区域对项目的限制；二、根据营销定位，对项目展示、包装提出新的要求；三、实现开发商品牌和企业形象的升级。马鞍山东方明珠别墅项目——营销顾问上海世联服务的住宅全程业务案例世聯地産项目基本情况：安徽省马鞍山市－住宅类别墅－10万平米以下－5.0容积率－营销顾问发展商:马鞍山金申置业发展有限公司项目位置:马鞍山市金家庄区江东大道与桥山路口项目规模:总建筑面积4.3万方项目界定:四线城市陌生区无资源性别墅社区客户的要求：09年实现销售100套别墅世联提供服务：后期营销顾问及企化设计世联服务的关键点:在目前淡市下,项目无任何自然资源的条件下,如何快速建立项目形象并实现开盘热销世联价值:以专业化公司的思路和操作手法，塑造项目在马鞍山市场的高端形象及影响力，在销售方面取得较大突破，实现品牌和价格的双羸，并通过这个项目提升了开发商在马鞍山地产界的品牌形象,同时能带动目前开发商营销队伍的快速成长卧龙天香华庭项目——营销顾问上海世联服务的营销顾问业务案例世聯地産项目基本情况：浙江省上虞市－住宅类混合型社区－30-