亚泰地产时代广场营销执行报告

亚泰时代广场营销执行报告2009.3.8报告战略思路1234是什么样的项目？处于什么样的市场？在这个市场中我们处于什么位置？我们该如何去销售？目录CONTENTS市场分析2项目规划及定位3项目核心策略4营销执行5NO.1项目分析1营销推广6市场分析株洲概况株洲古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游。北向武汉，南瞰广州，东接浙、赣、沪，西连云、贵、川，是长（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角经济一体化的重要一角。现辖醴陵市、株洲县、攸县、茶陵县、炎陵县和天元区、芦淞区、荷塘区、石峰区及国家级株洲高新技术产业开发区。全市总面积1.14万平方公里，总人口380万，其中株洲市区面积52平方公里，市区常住人口80万。株洲历史悠久，地杰人灵。有江泽民总书记亲笔题词的“神州第一陵”——炎帝陵，株洲炎帝节迎来了一批又一批的中外宾客和有识之士到炎帝陵名胜风景区参观旅游，到株洲投资置业。炎帝故土、工业重镇、交通枢纽、移民城市城市概况交通网络株洲素有“南北通衢”之称，有“北有郑州、南有株洲”之说。现在，株洲已成为江南最大的交通枢纽，水、陆、空交通十分便利，京广、浙赣、湘黔、武广四条铁路干线在这里交汇。百里湘江绕城而下，千吨级船舶可直通洞庭入长江到武汉进上海。北京至广州的106国道、上海至昆明的320国道和正在建设中的京珠高速公路及将要建设的上瑞高速公路穿城而过，从而把株洲到长沙黄花国际机场的时间缩短为40分钟。交通的便捷，使株洲如今成为江南物流、人流、信息流的中心。市场分析经济分析株洲市是新中国成立后新兴的现代工业城市。国内第一枚空空导弹、第一台飞机发动机、第一台电力机车等工业史上五十多项全国第一诞生于此。现已形成以有色冶炼及加工、交通设备制造、化工、建材为主体，兼有轻纺、医药、电子工业的重要的重工业基地。市内有亚洲最大的有色金属冶炼厂、硬质合金厂，有国内最大的电力机车科研基地，江南地区最大的铁路货车制造厂等，生产的钻石牌硬质合金、韶山型电力机车、南方125摩托车、火炬牌火花塞等产品，在全国乃至世界都享有盛誉。1株洲工作发展概况1992年成立的河西国家级高新技术产业开发区现已初具规模，德国西门子、加拿大普惠、日本雅马哈等一批世界知名企业相继落户。2000年研制成功的时速达到305公里的“蓝箭”交传高速动力车，创造了中国第一速，如今驰骋在深广铁路线上。株洲市服装、汽车、建材等专业大市场享誉全国，吨粮田建设全国第一。2城市战略株洲市政府规划在2010年将株洲建设成为城区面积百万平方公里，居住人口过百万的中等规模城市。在株洲朝着2010年规划百万人口经济强市的目标迈进的进程中，株洲的房地产业也将在旧城改造和新区建设方面有着巨大的发挥空间。株洲地产市场的春天已经来临！市场分析经济分析市场分析经济分析据统计资料，株洲市2008年实现生产总值9094676万元，同比增长13.4%，增幅比上年提高1.3个百分点，高出全国、全省平均水平。三产业结构比重由上年的14.2：48.9：36.9调整为今年的12.5:51.5:36人均GDP达到12100元。实现产值（万元）同比2005增长增长幅度所占比重第一产业10963776.1%6．8%12.5%第二产业497189215.1%13．4%51.5%第三产业302640713.2%11．6%13.0%株洲市2008年三大产业统计表3三大产业全面提速市场分析经济分析2008株洲工业生产增长较快的在于：一是优势行业作用突出。二是随着智成化工、株化集团等企业技改项目竣工和株洲电力机车厂、株洲车辆厂等大中型企业的飞速发展，规模经济效益明显。固定资产投资持续增长。全社会固定资产投资额突破200亿元大关，达203.2亿元，增长26.5%。其中，城镇投资174.1亿元，增长26.8%；在城镇以上固定资产投资中，房地产开发投资44.4亿元，增长36.5%；工业投资76.8亿元，增长42.7%。第二产业—规模效益2008年第三产业的发展在于：一是交通运输邮电业快速发展。二是房地产市场继续活跃。三是借助便利的交通条件旅游业加快发展。第三产业—稳定发展2008年株洲市城镇居民人均可支配收入达到12455元，比上年净增2394元，增长10.9%；城镇单位在岗职工人年平均工资达18343元，同比增长10.7%。2008年，株洲市消费品市场呈现城乡同步增长。全年实现社会消费品零售总额208.5亿元，增长15.1%。其中城市消费品零售额129.4亿元，增长16.4%。消费—稳步上升居民收入—大幅增加投资—增势强劲市场分析经济分析4芦淞区经济概况2008年芦淞区生产总值突破1179013万元大关,同比增长37.4%。按常住人口计算人均GDP为30580元，比上年增加4458元，比全市人均多出14054元。其中，一、二、三产业分别增长6％、14.8％、13.6％。财政总收入完成2.31亿元，增长23％，一般预算收入完成1.19亿元，增长18.9％；全社会固定资产投资达到25.03亿元，增长40.7％；芦淞区社会消费品零售总额达到57.82亿元，增长15.8％；城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％。财政和居民收入稳步增加。全年到位外资3801万美元，实际利用内资6.7亿元，外贸出口不断增长，达到8449万美元。全年财政总收入完成23053万元，增长23％，其中企业所得税增长强劲，比上年同期增长93.5％。一般预算收入完成11886万元，增长18.9％。城镇居民人均可支配收入12271元，增长12％，其中经营净收入增长33％。市场分析经济分析三次产业投资全面提速。在城镇固定资产投资中，三产业完成投资13.42亿元，同比增长58.6%，成为芦淞区投资高速增长的主要动力。重点工程进展顺利。今年芦淞区重点建设项目完成投资15.6亿元，基础设施类和产业发展类等重点工程项目的顺利实施既为芦淞区培育了新的经济增长点。消费热点精彩纷呈。在国家一系列扩大内需、启动消费的政策推动下，商家利用节日大做消费文章，使市场更加繁荣活跃，同比增长18.3％。全年芦淞区实现消费品零售总额57.82亿元，同比增15.8%；二是“两改一提”继续深入推进。芦淞区亿元市场增至22家，其中过10亿元的市场有芦淞、南大门、环洲城、华丽、中国城等5家。市场交易日益繁荣，市场成交额达到132.81亿元，比去年同期增长13.3%。市场分析经济分析l房地产E网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。倍讯易-市场分析房地产市场调研随着株洲经济和城市的快速发展，由以前的两大区域逐步扩散到目前的九大板块01•供求状况石峰区石峰区市场调研石峰区为株洲房产开发较早区域，但由于该区域为重工业区，空气污染较为严重，居住氛围较差，因此近年来发展较为缓慢，供应量较少。项目主要集中在该区域中心较繁华地带，市场供应量在20万方左右，是目前株洲市区房地产发展相对落后区域，市场形象不佳。目前区域内置业群体仍以石峰区内厂区高收入职工及部分厂区回迁户为主，鲜有其他城区居民跨城区购房现象。•市场特征物业类型：早年开发的产品以多层住宅为主，目前以小高层为主品整体价格：1100—1700元/m2户型面积：主要以140、150平米三、四房为主，部分小户型为辅客户群体：区域拆迁户、厂区内中高收入职工（家庭年收入5万元左右）为主。销售情况：目前区域内在售项目较少，整体销售率约为70%左右。虽区域市场形象不佳，但对于该区域工薪阶层职工仍存在一定市场空间。市场分析房地产市场调研02•供求状况荷塘区市场调研荷塘区属于房产开发较晚区域，未来一年内区域供应量40万方左右，主要放量集中在区政府一带，出现其中包括西子花园、玫瑰名城等以多层为主，小高层为辅的建筑群体。整体区域良好的大环境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘区居民仍以荷塘区为首选。该区域目标客群以政府工作人员为主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10万）为辅。•市场特征物业类型：以多层为主，小高层为辅整体价格：1400—2400元/m2户型面积：主要以面积130-140平米三房及150平米左右四房为主要房型客户群体：荷塘区政府公务员及事业单位工作者为主要购房群体。销售情况：目前销售情况较好，整体销售率接近70%荷塘区市场分析房地产市场调研03•供求状况天元区市场调研天元区属于政府大力开发的新区范畴，经济较为发达，众多新兴企业集聚于此，其目前的区域总体供应量在100万方左右，市场供应总量处于各个区域之首，未来一年内可能出现供应在70万方左右。以多层、小高层产品为主，天元区的整体区域优势、清新的空气及新区的良好配套吸引了部分株洲本地高薪阶层群体及外地商人的眼球，为目前株洲大部分居民置业的首选区域。•市场特征物业类型：多层及小高层为主，近年来小高层所占比例逐步增大整体价格：1700—2500元/m2户型面积：以130-150方的三房、四房为主力房型客户群体：株洲本地高薪阶层及部分经商群体为主大比例销售情况：天元区销售情况较好，大部分楼盘销售率在80%以上天元区市场分析房地产市场调研04•供求状况芦淞区市场调研芦淞区作为株洲房地产开发最早的区域，芦淞区目前总体供应量在70万方左右。芦淞区是株洲商业发展较成熟区域，聚集了众多外地经商人员，随着芦淞大桥等基础设施的建设及环境的治理，该区域是未来株洲最具潜力的发展区域。建设南路的繁华、湘江的优美风情及原生带的植物景观等为芦淞区的优势所在，目前该区域内楼盘整体销售率超过70%。•市场特征物业类型：小高层、高层整体价格：2000-3000元/m2户型面积：集中在130-160平方米之间，部分商业项目客户群体：以经商个体户、私营业主为主要群体销售情况：该区域销售相对理想，整体销售率达到80%左右芦凇区市场分析房地产市场调研05芦淞区主要竞争楼盘分析市场分析房地产市场调研锦绣江山东湖名居天润·天城惠天然-山水国际恒基·嘉泰大厦九天国际广场市场分析竞争楼盘分析东湖名居基本情况楼盘名称东湖名居开盘日期2008.10区域地段株洲市荷塘区合泰大街中段入伙日期2009.8.31栋数1总套数150左右层高22层容积率6.6绿化率车位数发展商株洲九亿房地产开发有限公司售楼电话8588888/8299999物业管理蕙洁物业公司物管费用0.98元/平米景观设计中南大学设计占地面积5000平方米物业类型高层建筑建筑面积3.3万平方米楼盘定位中高档/商住楼建筑风格现代户型种类及面积两房两厅、三房两厅、四房两厅（109-172）销售率30%最高价3800元/平米最低价2500元/平米均价2880元/平米付款方式银行按揭98折一次性付款97折交楼标准毛胚房建筑结构框架配套设施地下车库小区环境临近东湖公园周边配套公交线路2、19、36、42、22、36超市/综合商场奇迹超市学校十三中、五中、湖南工大医疗卫生仁和医院金融机构工行、商行、建行自然环境休闲设施东湖公园酒店/宾馆项目综合评价优势：1、紧邻合泰大街，交通便捷，东西两面毗邻东湖公园，周边景观性好。2、现房销售，周边配套设施齐全，生活方便。3、离芦淞商圈较近，商业氛围较浓。劣势：1、楼盘品质一般，户型较差，纯板式建筑，通风采光性较差，2、合泰大街居住多为服装业工作者，人群复杂，治安、环境较差。附加1、目前采取9折优惠，价格直接将去250元2、临东湖的房屋比临合泰路的房屋同层差价400元／㎡，垂直方向上楼层差价为20——40／㎡。东湖名居市场分析竞争楼盘分析市场分析竞争楼盘分析天润·天城基本情况楼盘名称天润·天城开盘日期2009.5区域地段合泰路与文化路交汇处入伙日期2010.5栋数1总套数294层高29容积率11.98绿化率车位数180发展商株洲市天立房地产开发有限公司售楼电话8490111物业管理——物管费用——景观设计深圳市华纳国际建筑