君临天下下半年营销报告

客群分析竞争个案可售产品广告诉求创新销售策略销售目标现场销售外销扩展广告表现提升媒体创意活动创新销售培训整体预算广告策略品质提升营销报告架构可销售产品明细1#、7#楼产品套数统计表户型总套数比例未售套数比例1（未售/该户型）两房8426.50%4351.19%三房18758.99%10053．48%四房165.05%16100.00%楼中楼309.46%2996.67%统计31718859．31%2#楼产品明细户型套数比例面积比例一房4216.67%2278.510.25%两房12650.00%10363.546.62%三房8433.33%9585.6643.12%统计25222227.66竞争项目分析项目九龙官邸九龙城名仕假日丹霞名城城市广场丽园君悦推广主题公园豪宅便利宅精装酒店式公寓城市艺术品新城市文明建筑帝王城堡在售产品3房、4房尾盘单身公寓未开盘未开盘商铺主力产品3房3房单身公寓3房精装公寓3房主力客群开发商关系户华安、南靖、平和投资群体项目周边投资群体公职人员及个体私营者销售抗性总价偏高非小区环境沿街较吵前期口碑差单价偏高未开盘未开盘未开盘教育配套巷口小学漳州三中巷口小学漳州三中巷口小学漳州三中岳口小学漳州八中岳口小学漳州三中岳口小学漳州三中产品特点观景电梯入户花园南北通透面积偏大临近公园户型一般价位偏高南北通透非沿街小区良好口碑商业带动地标型产品品牌形象良好口碑专业运营近期销量11套22套4套未开盘未开盘未开盘项目客户群分析项目访客分析：相对于07年过半以上各县城消费群体而言，今年以来县城在市区成交率逐渐减弱。目前项目来客来访人流主要以市区及近郊原住民为主，大概占80%左右。而各县消费群在很大程度上保持着持币观望心态等待市场转变。来访客户未成交分析：市场观望态度影响购房决策。周边项目产品竞争力强，对本项目产生冲击。前期售后口碑差，无法给予客户的成交信心。项目缺乏品牌包装，产品形像不明确。销售服务欠缺很大程度上影响了成交机率。销售团队缺乏默契的配合SP。销售工具、销售环境无法对客户产生项目产品引导作用。销售人员自身形象及专业素质不足，流失客户严重。销售人员对自身产品认识不足，没有把项目的优势完全掌握运用到销售过程中。项目的优势1、项目地处市中心繁华地段，交通便利、周边配套成熟；2、临近沃尔玛及自身配套天下名家汇商业街，购物休闲美食极其便利。3、地处官园，自古以来就是一块风水宝地，名人辈出。4、小区首次引进中央公园概念,规划了全市唯一的景观慢跑步道,景观式泳池、SPA休闲区、网球场等一应俱全,真正做到予休闲养生一体的社区生活。5、未来小区内将配套高智能管理系统，不但具备安全性、舒适性，并满足业主生活的简单化、智能化、个性化。6、与九龙公园为邻，与小区内的中央公园交相辉映，相得益彰，让业主在8小时以外，重复享受休闲的空间。7、社区规划的名流会所，创造漳州社会高端人士交流的平台，给业主带来身份上的荣耀。顺势而出的推广主题（荣耀.个性.健康.生活.家）未来：一方面紧扣项目的案名，另一方面激起市民对项目，对未来的美好展望。家的精彩：通过物业服务及高智能管理系统，让业主充分感受小区的安全性、舒适性及生活的简单化、智能化、个性化。生活的精彩：地处市中心，周边配套完善，购物休闲娱乐交通极其便利。个性的精彩：样板房的创新性与项目户型的完美结合，充分体现项目户型的个性化。健康的精彩：社区未来将配备社区医疗中心，以及小区公园和九龙公园的完美结合，形成养身健康休闲一体的健康社区。荣耀的精彩：独特的健康环保节能建材，逐步成熟的物业管理服务，未来打造成漳州高端人士交流平台的小区会所，无不体现入住业主的荣耀身份。君临天下.未来城工程进度表营销的三个阶段•放眼未来享受精彩——蓄客、开盘•驾驭未来享受精彩——热销•享受未来享受精彩——交房销售策略及计划表销售策略：10—12月份销售1#、7#楼的剩余产品，根据销售情况及2#楼品质的提升，拉高2#楼单价，于2009年推出。可售产品1#楼7#楼合计51套64套115套销售目标10月份11月份12月份30套15套15套销售金额（约）1500万750万750万合计总销（约）3000万备注：可售产品已去除所有2楼单元及9套关系户预留。如何达成目标？一、销售培训、销售道具准备目的：內强实力，增强案场切客能力。通过销售道具辅助，争取达到3/10的切客率。二、外销渠道扩展（七剑下天山）总体目的：蓄客，提升销售业绩。1.沃尔玛驻点——每天10组的意向客户；2.各大超市现场流动售楼处——100组/月的意向客户；3.郊县推广——10套的销售业绩；4.企事业团购——10套的销售业绩；5.公务员阳光购房计划——10套的销售业绩；6.房嫂计划——5套的销售业绩；7.客带客计划——5套以上的销售业绩；口述三、宣传渠道扩展目的：项目强势重新启动，蓄客。1.海报派发；2.户外广告；3.天下第一名系列活动；4.围墙及工地形象广告；5.流动宣传车；口述四、促销渠道（另呈）公司要配合的事项1.阳光物业服务计划——改善与业主关系，竖立项目良好口碑；2.社区医疗健康计划——改善与业主关系，竖立项目良好口碑；3.关于小区建设的建议（见附件一）——提升项目性价比，促进销售。阳光物业服务计划：•设立业主服务中心，帮助业主打理一些琐事，如帮带小孩等（可参考悦华物业）；•规划小区停车位，并规劝业主按照位置停车；•设立小区物业形象展示牌，上面的内容包括每天的天气预报，小区告示，便民服务。•与沃尔玛联系，每月列出一项优惠团购，组织需要的业主进行团购。•改变小区内的绿色植被，购买鲜艳的花草装点小区，让小区从直观上美好，让客户直接感受小区变化。社区医疗计划：邀请九龙医院的医生每个月两次到小区现场驻点为业主检查身体，回答业主自身健康的各种问题。工作安排表8月份工作安排项目目的内容负责人配合单位完成时间效果评估备注案场培训提高业务能力培训、演练、考试张传宝销售部8月31日争取达到3/10的切客率案场整改营造更好的销售氛围售楼处功能区重新划分张传宝企划部8月31日前合理划分售楼处功能区销售道具为销售工作做好准备楼书、海报、户外广告、围墙、户型单张杨晓榕销售部8月31日前物业阳光服务计划改善老业主对项目的态度见上页物业公司王永煜8月31日前做好准备工作提高老客户对项目的满意度社区医疗计划改善老业主对项目的态度见上页物业公司刘翔8月31日前做好准备工作提高老客户对项目的满意度郊县前期为9月的郊县推广做准备客户名单收集；定点宣传前期筹备刘翔企划部8月31日前为接下来的郊县推广，做好充足的准备，大量积累意向客户。8月份工作安排项目目的内容负责人配合单位完成时间效果评估备注房嫂计划利用群众的力量，带客户来访售楼处，并促进成交在市区广泛征集房嫂，每成交一套，以奖金的方式发放奖励。张传宝销售部8月31日为售楼处每个月促进成交5套以上阳光购房计划前期吸引公务员团购与区委办公室联系，达成意向公司相关领导销售部8月31日9月份相关团购优惠措施出台后，争取10套的业绩市区外场宣传前期为9月份的外场宣传做准备市区各大超市联系，寻找合适宣传点王永煜企划部8月31日为售楼处增加来访客户60组沃尔玛驻点收集意向客户，提高项目知名度沃尔玛驻点宣传企划部8月31日每天积累15组意向客户企事业团购前期准备吸引企事业单位员工团购寻找工业开发区领导，寻求支持公司相关领导销售部8月31日前9月份相关团购优惠措施出台后，争取10套的业绩户外广告点确定为9月份的项目强势推广做准备寻找户外广告合适的宣传点，为项目9月份的强势推出做准备刘翔企划部8月31日前项目强势推出，提高项目知名度，增加来电来访。围墙广告竖立项目外围形象项目围墙包装杨晓榕企划部8月31日前美化工地外围形象工作安排表8月25日提交9月份工作安排。平面调性谢谢！项目很精彩！公司很精彩！我们很精彩！