天津天房发展－昆俞路项目销售代理竞标报告-113PPT

天房发展－昆俞路项目销售代理竞标报告撰写说明一、项目名称天房发展津东丽成林道空港物流配套住宅项目二、撰写依据天房发展东丽成林道项目设计方案天津市房地产发展（集团）股份有限公司瑞江分公司成林道项目代理邀标书天房销售公司对成林道项目的调研，以及公司长期积累的市场数据分析篇1定位篇2销售执行篇3精装修建议篇4※分析篇天津市房地产市场分析区域房地产市场分析项目周边市场分析项目本体资源分析项目SWOT分析天津市房地产市场分析宏观经济天津市人口（以户籍人口为标准）发展趋势913.98919.05926.00932.55939.31948.890.22%0.55%0.75%0.70%0.72%1.01%880.00900.00920.00940.00960.002001200220032004200520060.20%0.70%1.20%1.70%总人口(万人)人口增长率天津市GDP与增长1919.092150.762578.033110.973697.624337.733601.312.00%12.70%14.80%15.80%14.70%14.40%01000200030004000500020012002200320042005200620071-9月11.00%13.00%15.00%17.00%19.00%GDP(亿元)增长率2001年至2006年天津市的人口数量稳步增长，2006年户籍人口数增长至948.89万人，保持稳定的增长态势。2006年天津市经济继续在高位平稳运行，实现GDP4337.73亿元，按可比价格计算，比上年增14.4%。2007年天津市GDP仍保持着增长的趋势，仅2007年1-9月GDP完成了3601.3亿元。数据来源：天津市统计局数据来源：天津市统计局天津市社会消费品零售总额832.7941.36922.271044.781190.061356.791187.9713%13.10%14.10%14.10%13.90%14%0200400600800100012001400160020012002200320042005200620071-9月11%12%13%14%15%16%17%18%社会消费品零售总额（亿元）增长率天津市人均消费性支出及增幅6987.227191.977867.538802.449653.2610548.058798.0614.20%5.40%9.40%11.90%9.70%9.30%02000400060008000100001200020012002200320042005200620071-9月4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%人均年消费性支出（元）人均支出增幅（%）2006年社会消费品零售总额完成1356.79亿元，增14.0%，2007年仍保持着增长的趋势，仅1-9月社会消费品零售总额完成1187.97亿元。2006年城市居民人均消费性支出达到10548.05元，比上年增长9.3%。仅2007年1至9月居民人均消费性支出达到8798.06元，标志着城市居民生活质量向富裕型迈进。数据来源：天津市统计局数据来源：天津市统计局天津市房地产市场分析天津市房地产市场分析数据来源：天津市统计局近年全市房地产开发投资情况020004000600080002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年1-9月万平米010000002000000300000040000005000000万元房屋施工面积住宅施工面积房屋竣工面积住宅竣工面积房地产开发投资天津市房地产市场分析从2001年到2006年全市房地产开发投资情况看,投资总额呈逐年上扬趋势,增加幅度分别为9.04%、20.21%、24.85%、24.1%和22.8%，可以看出，自2003年起房地产开发投资额增幅在20%以上，房地产开发投资进入了快速增长的时期；从2001年到2006年全市房地产住宅的开发施工竣工情况看，住宅施竣工量均呈现出平稳增长的趋势，且各年施工总量基本维持在竣工量的两倍以上。数据来源：天津市房管局天津市房地产市场分析从年成交量来看，2001-2004年持续保持较快增长，2004年首次突破1000万平米，达到历年最高水平。2005年受宏观经济调控政策的影响，市场形成了一定的观望气氛，房地产成交量较上年有所回落，且呈现逐年下滑趋势。虽然成交量有所下滑，但成交价格保持着强劲的增长势头，到07年，全市成交价超过6000元/平米。同时，市内六区成交价格达到8102元/平米，价格涨速自06年开始放缓，但进入07年价格攀升势头迅猛。东丽区房地产市场分析数据来源：天津市房管局区域房地产市场分析随着2004年天津房地产市场整体进入量价齐升的阶段，至2006年在区域市场内别墅产品热销的带动下将区域楼市均价推升至4000元以上，07年三季度更是达到5961元/平方米。显示出良好的发展潜力。销售量在04年上升的基础下05年大幅回落。这主要是由于05年上半年东丽区无新盘上市，供应量较少。而随着05年下半年一批项目的陆续问世，2006年商品房成交量激增达到29.6万平米。随着华明新家园、航空城等重点项目的建设及落成，将大幅度提升区域价值，增大区域房地产市场购买需求。河东区房地产市场分析数据来源：天津市房管局区域房地产市场分析河东区商品住宅5年来的成交价格逐步走高，但成交量却在3年来逐渐减少。其成交量的缩减更多是因为市场新增供应的不足，04年以来市场一直处于新增供应严重不足，区域中大量存量房被消化的态势。新增供应量的不足消化了大量存量房，也使品质相对较高的住宅产品在河东区处于一种供不应求的现象。此外由于交通、距离滨海等经济发展区域的距离较近，也使区域楼盘的价格提升获得较大力度的支撑，如果在产品、环境等方面获得改善，区域产品的价值提升空间将会更大。空港物流加工区区域房地产市场分析空港物流加工区空港物流加工区为天津航空城的重要组成部分。航空城是指由于航空运输的巨大效益，促使在航空港相邻地区及空港交通走廊沿线地区出现生产、技术、资本、贸易、人口的聚集，从而形成的多功能经济区域。空港物流加工区于02年10月开发建设，规划面积55平方公里。园区地处天津滨海国际机场东北部，距离外环线3公里，港口30公里，距离北京110公里。远洋地块海津地块万顺地块圣光地块中际地块区域房地产市场分析空港物流加工区住宅规划中，商住占地10万平米、多层占地30万平米、高层占地45万平米、三层以下低密度住宅占地45万平米，总规划出让面积130万平方米。据了解虽然园区内规划住宅用地较多，但在2007年下半年内园区不会对住宅土地放量，以免炒高地价影响园区招商，而住宅土地放量的具体时间预计会根据园区企业招商情况而定。空港物流加工区建设与发展将为项目周边区域价值的提升带来巨大的推动力，同时随着建成后众多大型企业的进驻，也将为本项目大幅提升购买力。项目周边市场分析丽苑居住区万新村住区程林庄居住区空港物流加工区本案区域界定通过对项目周边环境、生活氛围的实地调研，结合项目所属区域的特殊性（东丽区与河东区交界）我们将项目周边市场区域以板块方式界定。土地市场本案远洋地块汉拿地块海津地块万顺地块圣光地块中际地块项目周边现实土地供应土地6宗，总建筑面积约969272.2平方米，除中际国际地块具体开工时间未定，其余地块均将在2007年底开工。项目周边市场分析现实供应地块津滨大道地块本案昆俞路地块昆俞路地块和津滨大道地块为未来供应地块，总建筑面积约1475000平方米，土地尚在整理当中，预计2008年上半年挂牌交易。项目周边市场分析未来供应地块本项目周边现实及未来供应地块总建筑面积约244万平方米，虽然总体供应规模巨大，但同期入市的同类产品项目不多，因此市场竞争氛围不十分浓郁。土地市场分析小结项目周边市场分析普通住宅市场本案百合春天远洋新干线皇冠国际广场空港国际中心汉拿项目项目周边普通住宅市场新增项目供应不足，项目周边普通住宅市场在售项目仅有百合春天，空港物流加工区内的远洋新干线等项目目前均处入市前的项目展示阶段。项目周边市场分析汉拿项目汉拿项目位于东丽区成林道北侧，登州路东侧，项目规划由香港粱黄顾设计顾问公司设计。项目占地11.7万平方米，原建筑面积23.4万平方米（住宅16.8万平方米、商业6.6万平方米），每平方米楼面地价2051元/平方米。后经向规划局提出申请，现建筑面积改为21万平方米（住宅19万平方米、商业2万平方米），每平方米楼面地价2285元/平方米，改完规划后每平米楼面地价涨幅234元。项目均为13层板式小高层，2梯4户，出房率82％。户型设计方面在公共交通区域设有连廊，颇具韩国住宅特色。项目预计2008年6月开盘，价格未定。项目周边市场分析百合春天百合春天项目位于东丽区卫国道与雪莲路交口南侧，总建筑面积22万平方米，建筑为现代简约式风格，建筑形式由四层半花园洋房、板式小高层、高层建筑组成户型设计多样，主力户型面积为90－120平米，包含一居、二居、三居经典户型，科学的规划设计全面适应单身贵族、二口之家及三代同堂，可满足不同家庭的居住需求。目前该项目一期全部售罄入住，二期剩余一栋21层板式高层，均价7500元/平方米，开盘时间未定。三期9万平方米的建筑面积未进行开发。项目周边市场分析项目周边市场分析远洋新干线项目位于东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口，住宅部分占地15万平方米，建筑面积29万平方米，共计70栋，建筑形式为6层、9层、11层、14层，层高2.8-3米，一梯两户，住宅预计明年3月开盘，主推90平米以下小户型，均价为7500元/平米。远洋新干线项目周边市场分析90平方米两室两厅80平方米一室两厅90平方米两室两厅90平方米三室两厅项目周边市场分析空港国际中心位于天津空港物流加工区内中环西路与西二道交口东南侧，占地面积1.565万，地板采暖，建筑面积：6.77万，由三栋11层的小高层及裙楼构成。三栋主楼分别为国际四星级酒店、公寓及写字楼。1-3层的层高为4.8米，4-11层的层高为3.3米。公寓为精装修，户型以50-120平米为主力户型。酒店式公寓3梯17户，预计2008年3月开盘，均价7800元/平方米。空港国际中心项目周边市场分析项目周边市场分析皇冠国际广场位于空港物流加工区中心大道以东，东四道南侧，开发商为圣光置业。主要产品为公寓、写字楼、酒店，皇冠国际广场2007年10月开盘，公寓产品为精装修带家具家电，均价10800元/平方米，共计380套，面积有60-70平米一室，110-120平米二室，150-160平米三室，预计09年初入住。皇冠国际广场项目周边市场分析通过对项目周边地块及在售项目调研，目前在售项目有皇冠国际广场的酒店式公寓产品和百合春天项目二期尾盘，远洋新干线、空港国际中心两个项目仍处开盘前的蓄势阶段，汉拿项目未正式在市场亮相预计将与本项目同期入市。百合春天项目自首期开盘以来，以略低市场售价的策略进行全盘销售，一度热销取得了不错的销售业绩，该项目二期仅剩1栋21层板式高层，预计2007年年底开盘。项目三期建筑规模9万平方米，具体开盘时间未定，预计与本项目同期，届时将与汉拿项目形成对本项目的直接竞争。目前市场中产品同质化严重，因此我们建议本项目产品深入差异化设计，以占有市场竞争优势。普通住宅分析小结项目周边市场分析购买力市场通过对项目所属区域调研，我们认为项目主要的目标客群来源于区域改善型居民、项目周边企事业单位、项目周边工业园区、空港物流加工区。区域改善型居民周边企事业单位项目周边工业园区空港物流加工区这些居住区总人口11.33万人，4.2万户。居住区建设时间较早，居住面积及功能满足不了当前需要，因此随着生活收入的提高，居民的改善需求逐渐加大。项目周边拥有众多企事业单位、教育机构及医疗机构，在职人员总数达12000余人，中高层以上人员占到45％，平均月收入3000元。宏亮工业园注册企业达80多家，其中大型企业20多家。园区内的主要以加工制造企