安徽淮南御景湾项目营销报告_80PPT

上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483御景湾·营销报告SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司产品分析市场分析突围路线产品包装销售划分上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司新的《泛长三角背景下的省会经济圈——合肥、六安、巢湖、淮南及桐城市发展报告》是中国省会经济圈蓝皮书系列的第二本研究成果，报告提出，“以合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈，在随着淮南、桐城两市的积极融入，已形成“1＋4”格局；合淮同城化战略将加速淮南经济的快速发展能源性城市：淮南因煤立市，是中国大型的煤炭能源基地和重工业城市，煤田远景储量444亿吨，探明储量180亿吨，占全省的70%，占华东地区的32%，占全国储煤量的19%。除煤炭外，支柱产业还包括电、化工：现有发电装机容量319万千瓦，计划增加到1000万千瓦。淮南与省会合肥联系紧密，随着合淮同城化和省会经济圈不断推进，未来发展潜力较大淮南合肥六安桐城巢湖淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司02—08年，淮南GDP年增幅超过15%010020030040050020022003200420052006200720080.00%4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%2004年以来，受益于能源行业的整体价格提升，淮南经济发展步伐加快，年均增幅超过12%。但整体规模依然较小2008年，淮南GDP总量为453.6亿，相比07年增幅达到16%，连续5年增幅超过12%，城市经济发展速度较快，位居安徽17市前列。但淮南城市规模较小，因此GDP总量较小，在安徽17市中仅排名第10位。序号城市生产总值（亿元）1合肥1664.842芜湖749.73安庆704.724马鞍山636.35阜阳541.306六安534.007宿州511.18蚌埠486.399巢湖479.3310淮南453.611宣城411.6012亳州404.2213淮北349.114铜陵325.3115黄山249.916池州192.4017滁州105.02数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司02—08年，淮南人均GDP增幅超过18%050001000015000200002500020022003200420052006200720080.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%经济总量虽然较小，但人均生产总值较高，稳健增长序号城市人均生产总值（元）1马鞍山498262铜陵448703合肥344824芜湖325005淮南198096淮北170297黄山168678滁州167669宣城1635210池州1414711蚌埠1363212安庆1259613巢湖1163414宿州1068115六安876816亳州791817阜阳64752008年，淮南人均GDP为19809元，折合美元计算则接近3000美元大关，人均生产总值较高。在安徽17市中排名第五，仅次于马鞍山、铜陵、合肥、芜湖之后。数据来源：淮南政府网800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$高速增长平稳增长衰退增长0-800US$启动人均GDP水平与房地产发展的关系淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司时间初期阶段加速阶段成熟阶段020406080100城镇人口占总人口比重（%）城市化进程曲线淮南52％全国42％淮南人口城乡构成比例表年份人口总数非农人口非农比2003211.8499.9847.19%2004233.58105.7245.26%2006237.9108.545.6%2007239.411548%2008240.9124.652%淮南城市化进程速度较快，据最新统计，2008年淮南城市化进程比例达到52%，目前正处于城市化进程加速阶段2008年，淮南城市化率为52%，正处于城市化进程的加速阶段，房地产市场孕育巨大商机。2008年，淮南非农业人口达到124.6万，非农业人口占总人口比率超过50%。数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司城市建设步伐自06年起加快05010015020025030020022003200420052006200720080.00%20.00%40.00%60.00%80.00%房地产投资自06年起快速提升01020304020022003200420052006200720080%30%60%90%120%自2006年起，淮南城市建设步伐加快，房地产开发速度及规模不断扩大，但房地产投资规模与全省相比依然较低，未来发展空间较大序号城市房地产开发投资（亿元）1合肥565.472芜湖150.23马鞍山64.764安庆63.65黄山62.316宣城61.617阜阳56.678巢湖49.179滁州46.1410蚌埠40.5511六安38.8012淮南3713铜陵32.2514宿州31.0415池州30.9716淮北22.417亳州13.37数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司至2008年，淮南城镇人均居住面积达24平方米051015202530200220032004200520062007200800.511.522.5随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2008年达到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地产市场孕育巨大商机序号城市城镇居民人均住房面积（㎡）1黄山36.22亳州35.973六安35.594宣城29.695滁州29.16合肥25.87铜陵25.68巢湖25.499淮北25.210池州24.511淮南23.612芜湖18.7513马鞍山——14安庆——15阜阳——16蚌埠——17宿州——随着淮南房地产投资步伐的加快，城镇人均居住面积不断增大，2008年达到人均23.6平方米。但仍低于全省平均水平，房地产市场孕育巨大商机数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司随着收入的增加，社会消费水平迅速提升0408012016020022003200420052006200720080.00%10.00%20.00%30.00%人均可支配收入年均增加1000元040008000120001600020022003200420052006200720080.00%10.00%20.00%30.00%伴随着城市经济的快速发展，居民消费及收入水平提升速度较快，具有较强的消费力及购买力序号城市人均可支配收入（元）1马鞍山183302合肥155913铜陵151734芜湖149395巢湖130446淮南130037淮北128518池州128489黄山1280110亳州1275911蚌埠1270512安庆12418.913滁州1225514宿州1189915宣城11809.716六安1180717阜阳11727数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司居民储蓄水平增长较快，消费需要引导010020030040020022003200420052006200720080.00%10.00%20.00%30.00%居民储蓄水平增长较快，具备一定大宗消费能力，但消费需要引导，激发投资潜力时间城镇居民人均可支配收入（元）城镇居民人均消费性支出（元）即期消费2002534543030.812003601045250.752004741855450.7520058598.961690.72200610660.38060.40.7620071200394970.7920081300393580.72淮南居民储蓄丰富，但消费相对保守，即期消费率常年维持在0.7左右的较低水平，消费力需要引导。数据来源：淮南政府网淮南经济发展分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司合淮同城化、省会经济圈为淮南经济的发展提供良好的外部发展契机；城市经济的快速发展，居民收入和消费能力的不断提升，为房地产业的发展提供市场基础；淮南城市最近5年受益于能源行业，发展速度十分迅猛，城市化进程高于全国平均水平，但房地产投资规模相比安徽其他16市，无论从投资总量，还是人均居住面积水平，均低于全省平均水平，刚性需求特征明显，房地产市场发展潜力大。淮南经济发展小结上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司淮南市主城区制定“东进、南扩”的空间发展战略，勾画“三山鼎立、三水环抱、三城互动”的空间形态；东部城区（田区、开发区、大通区）规划居住用地2327.63公顷，分为5个居住片区，规划人口70万人，田家庵区的发展主要是自身的强化和填空式的发展；南部新区规划居住用地1690公顷，分为4个居住片区，规划人口60万人；西部城区（谢八区）规划居住用地1072公顷，分为5个居住片区，规划人口35万人山南新区开发片区谢八区大通区舜耕山淮南主城区发展战略为“东进、南扩”，未来几年的发展与建设重点将是山南新区城市规划分析上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司OPENCREATIONDEVELOPMENT地址:淮南市田家庵区广场中路信谊颐园豪景A座302号TEL:0554-6888483SHANGHAIQICHUANG上海启创房地产经纪有限公司淮南分公司城市未来发展方向：东进、南拓。山南新区规划手笔大，配置全，投入高，对政府财政能力提出了严峻考验。在此前提下，不排除政府为解决建设投入费用的问题，大量卖地的可能性。今年9