安溪金域龙湾营销推广报告

专注地产·至诚至信专注地产·至诚至信泓业信专注地产·至诚至信【摘要】本报告旨在重新梳理出明确的项目定位、业态定位，细化市场对象，锁定项目的目标客户群体。然后深入挖掘项目价值，从包装推广上进行全面塑造，将项目价值完美呈现。最终结合项目目前情况和市场动态，制定合适的整体营销推广规划。专注地产·至诚至信前言1分析2解决之道3具体执行4专注地产·至诚至信前言目前项目的问题是什么？来访少，认筹低那么，为何会如此呢？专注地产·至诚至信外在因宏观市场分析安溪市场分析•安溪简介•安溪房地产市场分析•安溪重点项目跟踪小结内在因项目概况•项目简介•SWOT分析项目现状分析结论分析专注地产·至诚至信匚一、宏观市场分析2011年是房地产调控最严厉的一年，是房地产市场的政策年。全国投资、新开工增速高位回落，各大城市成交量大幅度下降，百城价格指数连续3个月下跌。2011年，在房地产政策持续作用之下，泉州楼市成交逆转，楼市变局。成交量大幅下跌，楼市进入深度观望期。未来较长一段时间市场仍会是买方市场，各项目竞争将会愈演愈烈，如何提升自身价值成了各项目竞争的关键。2011年泉州楼市销量图专注地产·至诚至信匚二、安溪市场分析1、安溪简介安溪县位于福建省中部偏南，晋江西溪上游，总面积2983.1平方千米，人口107万人，隶属于泉州市。安溪，居山近海，一座千年古邑，亦是一座现代繁华的山水茶都城市——中国茶都。安溪茶文化源远流长，茶文化旅游专线被列为全国三大茶文化旅游黄金线路之一。改革开放三十年多来，安溪摆脱贫困，步入小康，持续发展，已成为全国县城经济基本竞争力百强县、全国最具投资潜力中小城市百强县、中国商标发展百强县、中国最具特色魅力旅游名县，福建省经济实力十强县、经济发展十佳县。2011年度入选中国中小城市科学发展百强县，排名第78位。未来几年有福(州)广(州)、厦(门)沙(县)、莆(田)永(定)以及泉三高速安溪连接线等四条高速公路从安溪境内穿过，其中福广高速经南安金淘至安溪往厦门路段2011年底将竣工通车。今后，安溪距厦门、泉州均只需40分钟以内的路程，已全面融入泉州、厦门“一小时经济圈”。专注地产·至诚至信城区规划向西发展向南发展向东发展老城区本案安溪县城城区约15.5平方公里，根据地势，城区南北均已靠山，城区发展只能“东拓西进”——东拓连接内安溪、通往泉州，西进通往厦门，打开安溪的门户。项目本案处在城市发展规划的重点方向之一，西进的核心位置。专注地产·至诚至信版块分析区域概况：背部为凤山风景区，南部为生活区，区域以安溪县政府为核心，集商业、休闲、教育、医疗、生活为一体，是购房置业的首选片区。中心版块区域现状：受老城区规划影响，该片区可开发用地不多，项目仅有几个。早期开发的项目已经基本售罄，目前主要还有金龙城市广场、大华绿洲。区域未来：该区域发展已然成型，受整体规划影响，区域用地基本用完，短期内不会有旧城改造项目出现，未来不会有大型住宅项目出现。区域代表楼盘：大华绿洲、金龙城市广场金龙城市广场大华绿洲凤山风景区专注地产·至诚至信茶博园茶博汇恒禾湾美明珠茶叶城区域概况：该片区集中了安溪特产城、茶都、茶博园、明珠茶叶城、茶博汇等茶叶专业市场。城东版块区域现状：该片区连接二环，跨接火车站，是安溪通往泉州的必经之路，是重要的交通运输通道，目前该片区还处于建设发展中，生活配套尚不完善。区域未来：目前该区域是政府大力发展的片区，政府投入大量的人力物力财力，旨在将东部板块发展成为茶主题文化为核心，居住、旅游、就业均可的山水茶城，打造茶叶专业市场。全国首家茶业本科院校将落户我市安溪县城东版块，目前已在建设中。区域代表楼盘：恒禾湾美、茶博汇、安溪特产城专注地产·至诚至信区域概况：二环路以北，河滨南路以西，通过龙津大桥和颖如大桥连接老城区。城南版块区域现状：地域宽广，教育、医疗、生活配套比较齐全，可供开发建设用地较多，新盘较多，综合品质较高。区域未来：目前该区域集中了安溪近半的新盘，正在逐渐的形成一个城市副中心区，是安溪未来几年持续重点发展区域。区域代表楼盘：蓝溪国际、宝龙城市广场、永隆国际专注地产·至诚至信区域概况：是城市未来重点拓展区域，是通往厦门的交通要道。城西版块区域现状：片区属于工业区规划，生活配套尚能满足需求，但整体档次不高。区域未来：该区域是县城未来重点发展区域之一，目前东拓已经基本到顶，西进连接厦门，连接厦漳泉一体化，西部乃是重要要道，是安溪的门户，可以预见城西板块将是县城未来发展的重中之重。区域代表楼盘：龙凤都城、金沙水岸、中国工艺城金沙水岸工艺城本案目前项目正处在安溪城西片区，该片区被规划发展为工业片区，目前周边有一些工厂、大运输物流场对居住项目的发展不利。然近年来该片区也逐渐有许多居住、商业项目开始开发，其开发面积已超过100万平，其中龙凤都城项目已基本交房，60万大盘带动下，周边其他项目也开始蓬勃发展。该区域属于安溪的门户，目前已经规划有新车站和安溪第二支柱产业——滕铁工艺市场（工艺城），另外，距项目不远，连捷世界温泉大项目也已经动工。形势发展对项目的价值成长越来越有利，但是比较慢，我们应充分挖掘项目价值，做好形象包装，全面推广，伺机而动。专注地产·至诚至信2、安溪房地产市场分析据统计，2011年一季度，安溪县固定资产投资完成26.32亿元，同比增长67.7%，增速位居泉州市第一。近年来安溪房地产开发投资为：2007年投资9.8亿元，2008年投资9.7亿元，2009年投资7.28亿元，2010年投资9.88亿元，2011年总投资达到19.22亿元，发展十分迅猛。亿元持续攀升！！专注地产·至诚至信近年来安溪房地产业发展迅猛，安溪商品住宅市场年销量可达30万平左右。2011年下半年受政策调控影响，成交量大幅萎缩。不过从整年度成交量来讲，总体还略有增长。目前，安溪总共有项目31个，在售代售总面积超400万平，扣除安溪茶博汇项目占210万平，以安溪年30万平的去化量，也得6年才能消化得了如今的库存。未来的市场压力，可谓非常之巨大。专注地产·至诚至信安溪主要在售楼盘销售价格分析10年以来中心区均价就高达4500元/㎡以上，11年市场下行，然整体市场均价仍处于高位，并未有大幅度下滑。城西片区项目较少，主要都是进城项目，早期龙凤都城4期的均价也已经达到4000元/㎡，现在的金沙水岸项目均价更是高达4500元/㎡。工艺城商业项目均价到了5500元/㎡，我们的项目属于商务休闲别墅项目均价5000元/㎡已经属于较低。专注地产·至诚至信安溪主要在售楼盘销售户型分析从目前安溪住宅市场来看，改善性需求较大。两房面积：80-90㎡、小三房：110-115㎡、大三房：125-140㎡、四房：150-160㎡、复式四房：200-260㎡、别墅面积：200-360㎡。本案属于别墅项目，面积均在400㎡左右，大面积高总价是项目的劣势，使得项目客源较窄，如何做好项目价值呈现和针对性的推广尤为重要。专注地产·至诚至信安溪县目前在售待售个案情况3、重点项目跟踪金沙水岸工艺城专注地产·至诚至信城西版块项目分析金沙水岸项目位置光德片区河滨西路西侧项目均价4500元/㎡开发团队泉州金龙置业有限公司项目规划项目总占地86283平方米，总建筑面积37万平方米，22栋小高层滨水景观公寓和简欧高层建筑排布错落有致，匠心独具。产品一期拥有90平方米的时尚两居与100-130平米的舒适三房销售情况目前已经推出1、2、5号楼已去化60%，后期还有较大存量主要客群周边乡镇客户（属于进城项目）专注地产·至诚至信龙凤都城项目位置安溪县仙苑蓝溪大桥龙凤都项目均价一期~三期：2400-3000元/㎡四期：3300元/㎡起开发团队泉州龙凤置业有限公司项目规划项目总占地面积43万平方米，总建筑面积61万平方米，其中商业建筑面积近10万平方米。社区规划总人口达3万多人，是目前安溪在建最大的综合性高尚人居社区。整个社区住宅建筑呈多种设计格局，有单体别墅、Townhouse（近郊低密度联排别墅）、多层住宅、小高层住宅及高尚商业、酒店建筑。销售情况项目前3期已经交房入住近1年，整个社区氛围已经成熟，目前4期也已经接近尾声了。主要客群周边乡镇客户（属于进城项目）专注地产·至诚至信中国家居工艺城项目位置安溪县经济开发区德苑工贸园城区项目均价5500元/㎡开发团队福建新新集团项目规划安溪中国家居工艺城用地面积78621平方米，拟规划总建筑面积达25万平方米，集专业市场、商务办公、星级酒店、展览场所、研发中心、公寓住宅为一体的大型综合投资项目。一期为十一栋商业店铺集群建筑构成一个藤铁工艺专业市场销售情况目前一期90%主体建造完成，正在封顶，十一栋商业店铺已经销售80%，6月30日一期正式交房。主要客群安溪客户、周边农村滕铁店铺、小部分同安置业客户专注地产·至诚至信主要竞争项目分析恒禾湾美商住两用地产，宜居生态地产开发商：恒禾置地安溪发展有限公司占地面积：111286平方米建筑面积：218000平方米主力户型：122-139平米，138-141平米三房两厅两卫容积率：1.99绿化率：30%销售均价：5800元/㎡户数：总户数1230户物业管理：每月物业约1.6-3元/㎡工程进度：项目主体施工(2012-03-07)竣工时间：2013-12-01项目规划从现代高档社区的理念出发，采用先进的“集中型、组团式”规划格局。小区住宅以公建广场为核心呈放射性布置，建筑高度由水岸到中心逐渐升高，以达到更多的住户看到江景和广场景观。专注地产·至诚至信楼层状况A1地块建筑包括：1栋九十九点九米高层景观住宅，两梯三户小高层住宅，一梯两户小高层住宅，带电梯的六层花园洋房，低层企业会所、小区配套设施和沿街商业。A2地块建筑包括：二梯四户高层住宅，二梯三户高层住宅，三梯二户的豪华观景住宅，一梯二户多层到高层住宅，低层住宅，小区配套设施和沿街商业部分。项目配套幼儿园、第十二小学、一中新校区，国家一级甲等医院，五星级大酒店，商业文化中心，满足各类人群不同置业与居住需求。社区内部建构文化中心、山水大道、环水休闲景观带，迎宾水景区，游泳池，特色喷泉、草坪区、品茶露台、全员学习中心、空中花园等特色配套，既传承安溪茶城风貌与气质，又结合安溪百姓生活趣味与文化，呈现［恒禾湾美］独特的人居魅力。专注地产·至诚至信优势(S)劣势(W)1、项目处于政府发展规划片区；2、项目周边规划配套完善；3、项目临近茶博汇，深受其利；4、三重景：一线山景、水景、社区园林；5、项目有市政规划的茶博物馆、文化馆，对项目发展十分有利。6、项目包装推广做得很好：会所和营销中心有效结合，水岸景观带做得很漂亮。1、项目销售均价过高；2、项目属于改善性居住，多是大面积户型，总价过高；3、项目处于安溪县城，是一个地缘性项目，客户群体较窄，外来投资客置业的可能性较小，为销售带来了难题。项目营销动态3、6号楼开盘约100套接待中心（会所）公开2012.1.72012.2.28已经去化60%项目优劣势分析专注地产·至诚至信小结1、目前房地产市场仍处于政策调控期，并且在未来长期一段时间内还会存在。市场整体走势低迷，以价换量是近阶段主要趋势。未来一阶段时期市场仍会是买方市场，迫于市场库存、资金流和不理想的销售情况，各项目之间的竞争将会愈演愈烈，如何提升自己项目的价值，塑造自身项目的综合实力成了竞争的关键。2、安溪近年来发展迅速，房地产投资也增长得比较迅速。但受近来大环境的影响，市场形势开始走下坡路。市场的观望情绪和巨大的库存压力使得竞争越来越大。如何尽快的去化回款成了目前项目的销售核心，所以各项目各种营销手段层出不穷。若想分得市场一杯羹，就必须主动出击，尽快提升项目的竞争力。3、目前安溪商业地产市场是一个刚刚开放的市场，商业潜力还是比较大的，未来前景不可限量。然目前在建在售的商业项目，所在区域的醇熟度成了影响项目销售价值的关键。项目所处片区乃规划为工业片区，居住商业氛围不成熟，是项目的一大劣势。4、恒禾湾美项目于本案在物业形态上比较接近，地理位置优势和城市规划优势比本案明显，包装推广做的也比较好。然以目前的市场，