漯河市南关广场营销策划案例

漯河市南关广场营销策划案例后来营销专注商业地产！原来不行，后来行！【策划背景】新世纪的第一个元宵节临近的几天，我们接到了北京京府投资发展有限公司苏副总打来的电话，邀请我公司务必立即赶赴漯河市，言辞之诚恳，容不得人半点推辞。两天后公司项目组成员踏上开往漯河市的火车。北京京府投资发展有限公司是一家专业的投资公司，经过长达半年的前期运作，最终确定漯河市南关广场作为其在河南省投资的第一个房产项目,同时也希望以此项目为切入点,一战而胜挺进中原。该项目位于漯河市新区讲汉路，背靠漯河的母亲河—沙河，东临澧河，占地近300亩，可谓典型的新区商业大盘。但是通过我们的初步调研表明:项目前景并不容乐观。首先,漯河市不具备建一个大型商业批发市场的区位优势。由于漯河市离全国的商品批发集中地郑州仅有三个小时的车程，而郑州的辐射力之强之大已远远超出了漯河市的延伸范围,漯河市人多年来已经习惯开车直接到郑州采购，以至于当地的几个所谓批发市场由于无论从价位还是品种上都无力超越郑州物流集散地，而致使经营仅处于维持状态。甚至在项目地附近，就有一个启动三次，但仍然是失败的××小商品城，至今已是人去市空。另外，当地人在河南来说思想比较具前，由于双汇实业集团有限公司是跨地区跨行业跨国经营的大型企业集团，也是中国最大的肉类出口和罐头生产基地，世界最大的火腿肠生产基地之一，加上漯河其他如南街村集团等企业的强势发展，使得漯河人比较傲慢，对新鲜事物、投资意识、商业物业的投资等持谨慎观望态度。一直以来人们对河南人惯有一种歧视心理，认为他们生性刁蛮，善欺诈，暂且不论这种说法是对是错，但可以从中看出河南人骨子里所特有的为人处世方式，想说服和打动河南人接受一种新的投资观念并非易事。后来营销项目组玩笑式的给此项目作了一个比较形象地总结：要想实现项目最大化成功，我们必须采取比河南人还要高明的“妙笔生花术”，从项目概念到市场前景，从经营模式到投资理念，从前期包装到后市启动，一切犹如无中生有，愣是要把一片现在还是荒无人迹的空白地描绘成一个欣欣向荣的大市场，到此并算不上成功，最重要的还是必须让精明的河南人象发现了阿里巴巴山洞一样，一边大喊“芝麻开门”，一边成群结队的冲进现场抢购商铺。而且更重要的是开发商要求必须实现快速营销，争取在最短的时间内完成既定目标。看来真有点天方夜谭，面对这样一个不具备任何基本成功要素的项目，我们的思想有一些动摇了。就在我们犹豫不决时,北京京府投资发展有限公司的苏副总又打来了电话,在听取我们的委婉辞言后,副总话语非常坚决，并向我们转达了其公司董事长渴望与我方合作的迫切心情。最后苏副总在电话中诚恳的说道：对于后来营销，我们是在长时间做了大量实地考察，并且也拜读了你们的案例后的决定，相信你们曾经一次次创造了奇迹，也希望你们这次在漯河市能再一次创出奇迹。我们很敬重你们的专业素质；也相信你们的专业水平；同样我也佩服你们十余年的不败战绩…如有困难我们可互相帮助…在以诚信为本的今天，相信谁也不会拒绝如此真挚的合作愿望的。因为在项目的天时、地利、人和因素之中，人和是最难求的，也是后来营销接手项目考虑最多的一个因素。所谓商品是市场化的社会商品，而在以人为中心的市场化社会中，人是最不可控因素之一，也是真正难以沟通完美的因素。凭直觉我们感觉得到北京京府投资发展有限公司从上到下那份不可抵挡的必胜决心以及那种人定胜天的工作作风,我们深知如此一个“凭空造市”的项目,成败关键在于“人和”。因此，策划总监当即拍板合作，并马上成立项目组全力运做漯河市项目。在第二天的专项立项动员会上，北京京府投资发展有限公司董事长打来电话对双方的合作表示祝贺，并强调了其公司的“全赢创新”的经营理念…“全赢”怎么可能？面对如此劣势的项目，看来只有全力以赴了。【策划精要】漯河市南关广场占地260亩，三层连体待售商铺1200余套，是漯河市建市以来面积最大的商业性建筑，如果策划成功，不仅能一举塑造出开发商的美誉度来,而且投资者们亦将获利匪浅，整个漯河市的商业格局都有可能被打破重写,并形成新的商业文化。而对漯河市和漯河市的消费者也是一场全新的冲击。市场、消费者、投资者、经营者以及开发商和代理商，这就是该项目所强调的全赢。●决胜漯河市，定位是根本即日，策划总监宣布延迟下班时间，召开头脑风暴会议以确定项目定位。自从接手这个项目以来，项目组的成员已有无数次这样昼夜不分的会议和工作了，望着一个个熬红眼睛的同事，谁也没有异疑，因为大家都明白，客户的利益高于一切，唯有一战制胜方能全赢，而一战制胜的方法只有进行精确定位，全力包装,借以达到“无中生有,有而必胜”的结果.况且谁都知道后来营销的品牌是每一个人都在背后支撑的结果，作为国内最早从事房产策划的公司，深知对客户负责是我们纵横房产策划市场近十年的立命之本：杀掉对手，才是我们微笑的目的。这也是公司恪守的信条。会议室内烟雾缭绕，针对项目定位的讨论异常激烈，除了市场因素、人文因素，漯河市的整体行业布局与市产业结构，发展趋势，政法条律等都被列入了影响定位的考虑因素，首先我们在目标消费群的定位上形成统一认识，根据漯河市的特殊地理状况和经济状况，我们最终将目标群体划分为三类人群：其一是漯河市是河南省工农业发展比较好的，尤其是工业。漯河市是一座近代兴起的现代城市，又是一座中原文化古城，历史悠久，文化灿烂。一部分先富起来的私营企业和公司的能人老板从而挣下丰厚积蓄，大部分在寻找发财途径。而且这类群体文化水平不高，感性力较强，早前从事的行业导致投机心理较重，应该是项目的核心买家，也应该是第一批客户，即我们常常称之的能够在销售中起到带动作用的“精神领袖”；其二是商业流通领域的私营业主，这类人群有一定的经营和投资头脑，并深知好商铺不愁租的道理，因而与其挣钱给房东，不如自己投资买套铺子做房东的心理很强，尤其是具有经营前景的商铺会更受青睐；其三是看好房产投资领域的富裕人士，这几年的股票市场的高风险、银行存款的实名制和低利息使这类人群都在纷纷寻找新的投资途径。而以这几年我们运作商铺的经验来看，这后两类人群往往会是销售目标的主力军。当然，也不排除隐藏财产的可能性群体。毕竟中国传统有“置金置银，不如置田置房”的理财观念，尤其对于漯河市这个尚未真正市场化的地区，更显得相得益彰。这类人群范围较广，有退休人员，有隐性收入的干部，有暴发户，白领阶层和商业成功人士。接着，我们又根据项目推广的要求又将其作了一下精确概括，即针对以上三类人群统筹划分为投资性客户和经营性投资客户，投资性客户又将其细分为纯投资性客户和投机性投资客户。如此顺利地就将目标群体定位划分归纳，令项目组的同事精神一振，接下来是项目定位，以及诉求思路和与定位目标群的衔接问题。而对项目定位的争议是最大的，原因是对于漯河市现有的整体环境而言，目前的平贸广场实在没有一个可以托载的点让其成为最吸引人购买的地方，前面提到过的××小商品城的三次启动失败就是例子，此举更不能重蹈覆辙。会议中我们又仔细分析梳理了一下漯河市的项目市调资料，其优势仍乏陈可言。漯河市的整体消费力不是很强，且比较保守，如果不能拿出一个让人信服的购买理由的话，谁的“银子”也不会买一座毫无价值的铺子。一时间，会议进入了死角。这时不知哪位同事嘀咕了一句，都快10点了还没吃饭呢。这一说，大家才感到饥肠辘辘了，策划总监笑了：今天公司请客。策划就是这样，它常常会让你忘记时间，忘记周围的环境，甚至吃饭的时候都在思考。这也是公司人人常说的，做策划是最苦的，因为它是永远不停止的；但是它又是思路不断更新的行业，因为你的大脑也是不停止的……●“凭空”造“航母”，包装是关键让我们再重复描绘一下此时的漯河市南关广场：规划设计刚刚完成，一期工程还尚未动工，开始准备建造的平贸广场仅是有着260余亩的大片荒凉土地，未来的平贸广场就是即将在这片土地上崛起的一个规模庞大的市场。但是这样一个规模庞大的市场，却孤单伶仃的远离市区，交通并不是十分方便，在一般人的眼里，即使平贸广场完全建造起来，周围200米内也是荒凉异常且人烟稀落。俗话说眼见为实，这样一个只能凭空想象而没有实物依托的市场，怎么能让人认可?这样一个无法预见将来是否能做起来的市场，怎么能让人踊跃购买？所以我们必须引入一个让投资者可以想象的概念空间来提升南关广场的关注度，凭空创造一个可以“看得见”的繁荣大市场让投资者信服，打消投资者心中所有的疑问，最终让投资者们确信平贸广场将是漯河市有史以来最具发展潜力的、升值无限的大市场。那么，怎样才能做到这点呢？在进行调研分析时，我们曾发现这样一个问题：漯河市的商品价格较高，这与当地的消费水平有所不符，而主要原因是市区内的商家大部分从郑州和洛阳进货，即使是以批发为主的批发商也是如此，其成本自然会高。而便宜、便利则是任何一个普通的消费者心向往之的。这一发现让我们精神为之一振：有差异就有市场。干脆我们就将漯河市南关广场定义为：绝对平价的一级百姓市场，创造一个有存在价值的大市场，并且符合漯河市的市场经济的发展规律。但是这么偏僻的地方，忙忙碌碌的人们会抽出时间跑如此远的路程来消费吗？况且，如果没有便利的交通条件，只凭些微的价差真能吸引消费者踊跃购买吗？如若不是那又凭什么托起如此一个规模的大市场呢？况且市场要长期发展立足的绝对优势又如何体现？此时，远方的平贸广场就像一条巨龙一样沉默的盘踞着。关键还是没有找到一个可以托载平贸广场的亮点。碰到如此难题的时候也是最后人心智最活跃的时候。我们已经找到了给予人们的一个想象的概念化市场，但这仅仅是个虚拟市场而已，它具体应该是怎样一个形神兼备的市场呢？我们还需要再给予人们一个具有火爆前景的丰富想象，才会丰满此市场、吸引人们的注意，这就好比把一座美仑美焕的海市蜃楼放在人们眼前，然后让人们尽情想象并充满向往一样。像这样人人期望的市场才会吸引人气,而商铺的前景正是来自于人气的汇聚，只有人气的汇聚，才会吸引商家来此经营，而人气越旺，商铺越好租，商铺租赁火爆，出租价格高，投资者们自然才敢大胆购买商铺。这是人人皆知的道理。如此而来只要找到了这个能聚集人气的“点”就找到了打开项目成功之门的金钥匙。然而“点”到底在哪？“能不能把漯河市的长途汽车站搬过来？”一个同事小声嘀咕了一句，但立刻，我们被这看似不可能的构想振奋了。不难想象，长途汽车站搬迁成功不仅可以解决交通便利的问题，更可以带来大量的流动人口借以提升市场的人气。若由此逆推理：先是消费者由于方便、便宜而选择此处批售商品，经营户则由于猜想到人气即将旺盛和其它优惠政策而入住经营，投资户则因为经营户入住而看到“钱”景无限而放心投资。无庸多疑，此举一旦实施成功已经决定了此项目在漯河市的唯一性，使其在操作空间向前跨了一大步。这个创意的车站就像给巨龙插上了翅膀，一下子神奇的活了。当我们把这个看似不可能的设想与北京京府投资发展有限公司沟通后，其董事长当即明白了这一举措的重要意义，经过和市政府的努力协商，短短几天内就敲定了长途汽车站搬迁意向。而当地媒体也给予了极大的配合，一时间长途汽车站的迁移成了漯河市民家喻户晓的谈论话题。同时也使平贸广场尚未开盘，就以磅礴的气势在漯河市作了首次的亮相。事实证明此举的成功不仅在整个项目运作中起到了画龙点睛的作用，而且也再次证实了我们的合作伙伴超强的运作能力，证明了我们当初的选择真的没有错。接下来的时间里，项目组再接再厉，创意层出不穷，一鼓作气将诉求主题挖掘了出来：“投资南关广场，明天更美好”“城市好风景，商业新中心”。另外，我们又考虑到漯河市南关广场由于地理位置偏僻，因而更适宜建立专业性、低利润高流通的市场,并由此市场为主形成新的虚拟商圈,由此虚拟商圈带动项目开盘的空间升值,从而在客户心智之上建造一个美丽的“海市蜃楼”。根据此思路，我们把目标瞄向了建材、装饰、小商品、五金。而在对厂方的招商上则采取“以大带小，以小促大”的策略。在会后与北京京府董事长沟通时，也迅速达成了一致，因为北京京府管理投资公司本身已成功启动过信阳贸易市场和赣南建材城，对于建材、装饰非常有经验，所以这次的定位与他不谋而合，即漯河市南关广场是一个集建材、装饰材料、五金、小商品的“绝对平价的一级百姓