常州国际博览城项目营销报告

领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage1of32高力·常州国际汽车博览城项目定位暨一期营销总纲（初）深圳合和商业地产机构2008年04月28日领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage2of32目录第一章项目概况及总体定位……………………………………………………………………………………………………………………一、项目概况及总体定位…………………………………………………………………………………………………………………………1.1项目名称1.2项目概况1.3项目区位、地点及地块概况1.4项目总体定位1.5九大功能概述1.6市场辐射范围及预期交易额二、项目指标、功能组合及产品策略…………………………………………………………………………………………………2.1项目指标2.2项目产品分析2.3项目产品策略2.4项目功能组合及分区三、项目运营及运营策略提示第二章项目一期营销总纲（主体商业部分）………………………………………………………………………………………一、产业及功能组合定位……………………………………………………………………………………………………………领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage3of321.1产业定位1.2功能组合定位二、主体商业部分定位及营销纲要…………………………………………………………………………………………………2.1业态及业种组合定位2.2主体商业市场定位2.3主要竞争对手定位2.4商户资质定位2.5租售模式及租售价格定位2.6管理运营模式定位2.7重大营销节点规划2.8项目销售目标设定2.9营销策略第三章项目二期营销总纲（配套商业、公寓部分）………………………………………………………………………………………一、产业及功能组合定位……………………………………………………………………………………………………………1.1产业定位：1.2功能组合定位：二、配套商业部分定位及营销纲要…………………………………………………………………………………………………322.1业态及业种组合定位2.2主题商业市场定位三、公寓部分定位及营销3.1形象定位领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage4of323.2建筑规划设计定位3.3概念定位3.4终端客户群及需求定位3.5租售模式及租售价格定位3.6营销策略领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage5of32第一章项目概况及总体定位一、项目概况及总体定位1.1项目名称高力·常州国际汽车博览城1.2项目概况高力•常州国际汽车博览城是由中国500强企业、中国汽配连锁第一品牌——高力集团投入12亿巨资打造的，高力集团继完成江苏南京、盐城、扬州、无锡、吉林长春等城市的布局之后，成功借壳长百集团（600856）上市后落子常州。高力•常州国际汽车博览城作为常州市2007年重点商贸流通业项目，项目总占地面积18万平米，总建筑面积28万平方米，总投资12亿元，由国际汽车用品城、国际汽配城、汽车快修服务城、现代工程机械城、国际物流仓储中心、摩托配件城、现代电子交易平台、国际商务中心、国际商业街区等九大功能板块组成，该项目的建设充分依托集团多年专业市场建设的成功经验，将汽车用品、汽配展示、销售、商务办公、餐饮娱乐、产业旅游融为一体，建成后将成为28万㎡汽配/摩配/汽车用品/快修美容/工程机械“航母级”采购服务港（基地）。1.3项目区位、地点及地块概况项目区位：常州市武进区湖塘镇地块地址：位于常州市武进区延政东路与丽华南路（夏城南路）交汇所围合的地块，地块总面积约18.51万㎡，分A、B两个地块，A地块以汽配专业市场为主，B地块为汽配市场商业配套区，由一栋25F酒店与一栋25F商务办公楼及配套商业裙房组成。项目现状及周边建筑：项目地块现在为较为平整的空地，与北边延政东路一路之隔的为一块空地，与东边夏城南路一路之隔的居民临路建筑，南边为附近村民建筑，西边为空地，附近配套较少，路过的公交线路仅为506路（但项目附近无公交站点），周边目前配套匮乏，附近现有配套最为完善的区域为湖塘纺织城，有银行、邮局、餐饮、宾馆、公交站点等配套。领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage6of321.4项目总体定位高力·常州国际汽车博览城28万㎡汽配/摩配/汽车用品/快修美容/工程机械“航母级”采购服务港（基地）1.4九大功能概述1．4．1国际汽配城高力·常州国际汽车博览城将依托长三角雄厚的汽车零配件业基础，最大化吸引全国各大产区汽车零配件产品涵括小车配件、大车配件、轮胎油品、汽保设备等，是常州品牌最丰富、产品最齐全的汽车配件展示、采购中心。1．4．2国际汽车用品城高力·常州国际汽车博览城将立足常州，放眼长三角庞大的汽车用品需求，享有常州市售后市场超100亿元商机，荟萃华南（广东）、华东、东北等全国各大产区汽车用品，将成为常州规模最大、产品最齐全的一站式、体验式汽车用品采购及批发基地。1．4．3汽车快修服务城常州，作为江苏私人拥有轿车比例排名第4位的城市（仅次于苏州、南京、无锡），截止2007年底，共拥有25.1万辆城市汽车，与2006年相比，汽车保有量增长21.9%，其中2007年当年新增汽车4.8万辆，平均每天新增汽车133辆。高力·常州汽车博览城面对快速增长的庞大汽车群体，特立汽车快修美容服务，为广大车主提供一流的贴身服务。1.4.4现代工程机械城工程机械车辆及配件制造是常州四大支柱产业之一，常州拥有众多的工程机械车辆及配件制造生产厂家，同时，随着经济的快速发展，常州乃至长三角的工程机械采购需求日益剧增，高力·常州汽车博览城顺应华东的工程机械的大量需求，面向全国市场，特设立现代工程机械城，打造长三角现代工程机械第一交易平台。1.4.5摩托配件城摩托车在常州有非常高的普及率，摩托及摩托配件在全国有非常广阔的市场，高力·常州汽车博览城在整合常州现有摩配市场领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage7of32资源的基础上，立足长三角，放眼全国摩配大市场，为全国摩托厂家及商家提供展示、交易的服务平台。1.4.6现代电子交易平台高力·常州国际汽车博览城充分利用互联网这一平台为各商户、各商家提供各种详尽的资讯信息、可参考的行业市场信息、行业会展信息，全面打通行业内各环节。全国乃至全球的批发商与经营户均可直接通过这一网上交易平台，直接下达订单，大大降低了商务成本。这一电子商务平台将为经营户和采购商降低了电子贸易的进入门槛，建立起了一个网上24小时永不落幕的市场，通过有形的市场与无形的市场相结合，真正做全球生意。1.4.7现代仓储物流中心依托常州优越的区位和交通物流优势，高力·常州汽车博览城以强大的车流、人流、信息流、商品流和资金流为基础，奠定江苏乃至华东最核心的汽车用品物流中心地位；同时，市场将提供充足的专业仓储区；降低了入驻企业的仓储、物流成本，降低企业的采购成本，增强整个市场的竞争力和辐射力。1．4．8国际商务中心高力·常州国际汽车博览城将设有两栋25层的高级公寓，提供五星级酒店式全方位、多层次服务，为进驻企业、商家提供周到、贴心、具有国际水准的商务办公服务，最大限度的展示商家国际商务之需求。1.4.9国际商业街区高力·常州国际汽车博览城设有美食街、购物中心、银行、邮政、娱乐场馆、便民店等生活配套，为市场经营户、顾客群体、周边消费人群提供一站式、便捷、体贴服务，满足餐饮、购物、休闲、娱乐等需求，解决日常生活后顾之忧。高力·常州国际汽车博览城建成后将有效整合项目周边的汽车4S集群店，与4S集群店融为一体，构成产业链齐全、分布合理、整体势力雄厚的武进现代化汽车产业城，高力·常州国际汽车博览城将成为武进现代汽车产业城的核心和支柱。1.5市场辐射范围及预期交易额1.5.1市场辐射范围核心商圈：本项目在半小时车程内可全面辐射常州五区和潥阳、金坛两市；领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage8of32次级商圈：1小时车程内可辐射南京、无锡、镇江等周边各大城市；泛辐射商圈：2-3小时车程内可辐射苏、浙、沪、皖等省市；1.5.2市场预期交易额市场正常运营后，预计年交易额将突破100亿元人民币大关，领跑常州专业市场。二、项目指标、功能组合及产品策略2.1项目指标建设用地面积185103.41㎡（含4495.73㎡道路面积）总建筑面积270850.13㎡（不含35500㎡地下室面积）总建筑占地面积50220.88㎡建筑密度27.93%容积率1.50绿化率20.31%机动车停车位1626辆（地上801辆，地下825辆）非机动车停车位20313辆2.2项目产品分析优势：A规模优势：28万㎡超大规模，在常州汽配专业市场具有独一无二的规模优势，易产生商业聚集效应；B功能优势：九大功能分区，科学、合理、超前，能满足不同消费群体的多种消费需求；C品牌优势：高力在江苏乃至全国汽配界具有很高的知名度，具有强劲的品牌优势；D规划优势：停车位、道路系统、酒店、办公楼、滨河带等规划，彻底颠覆了传统专业市场概念。劣势：A周边缺乏人气和商气，现有配套不够成熟；领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage9of32B远离沪宁高速及城市中心地带，区位优势不明显。机会：A常州交通便利，有较强的经济势力、发展潜力和商业辐射能力；B工程机械车辆及配件制造是常州四大支柱产业之一，现在还有较大的发展空间；C地处长三角发达区域，未来汽车的快速增长和普及。威胁：A中凉亭汽配市场有较长的经营时间、稳定的经营商和消费群体，在常州本地是本案最大的竞争对手；B周边一些城市的汽配市场，是项目泛辐射区域的重要竞争对手。2.3项目产品策略2.3.1、产品整体形象策略：“（一层）展示+（二层）洽谈+（三层）办公”三位一体铂金产业铺2.3.2、产品包装、美化策略：在推向市场的过程中，充分释放产品的优势，将产品定义为中国汽配专业市场最佳规划设计，并且突出其经营时功能的便利和优越性：项目是中国汽配领域规划设计最佳的“第六代”新型专业市场；项目是极具创新、具备国际水准的“航母级”汽配专业市场；项目是“组团式停车”的创新设计样板工程。其余进一步的产品包装和形象提升包装将进一步提炼和优化。2.3.3、产品核心卖点：项目是常州规模最大、品种最全、经营成本最低、经营环境最优、采购成本最低、采购效率最高、交通物流最便捷、政府唯一扶持的汽车后市场交易平台。2.4项目功能组合及分区领跑，中国商业地产！---合和商业地产顾问H&HPropertyConsultantCo,.Ltd。，ShenzhenPage10of32三、项目运营及运营策略提示（1）政府资源的深度整合策略项目作为常州2007年重点商贸流通业项目，应向政府争取最优惠的工商、税务条件，并以政府的名义推动当地龙头企业、商家进驻项目。保持与政府、协会、媒体良好的沟通，项目后期各项产业活动均可以政府、协会为背景举办，提升项目形象。（2）媒体资源的深度整合保持与媒体良好的沟通，为项目树立良好的形象做铺垫，提升项目的价值。（3）专业资源的整合与全国各地汽车/汽配/汽车用品产业基地的政府、协会结盟，形成互动的战略合作关系。与全国各地汽车/汽配/汽车用品业基地的政府、协会共同举办各种展会。（4）项目周边资源整合