张家界国际旅游商业城营销思路报告2

张家界国际旅游商业城基本营销思路2019/10/20——项目销售目标——闪电巨额回款8-12月，B区销售，5个月近3亿货量解决每天赚200万的问题高价值X高人气X好渠道》如何解决投资安全与信心》如何快捷引爆市场》如何对接投资客群——项目销售政策——稳定高回报，有吸引力每年回报8%；后3年回报在签约当时一次性给付；前7年回报自2012年1月1日起逐年持续性给付。10年回报80%但是，长株潭地区销售的最快速实现问题很大难度不小—项目问题点—烂尾楼，投资信心剧降亟待包装项目烂尾三年多，现场感极差，暂无动工迹象，当地人口碑不佳周边民房环绕等不利因素急需化解项目现场周边都是民房、低端商业铺面，项目显得孤立没有商圈氛围大面积，高总价，投资风险飙升有待增强投资信心项目首层铺面90-300方，总价300多万以上，相对溪布街等竞品，面积过大，总价太高投资风险大，客群面小小城市都市服务类商业体异地投资有抗性目前项目过多的都市服务类商业业态品类，如电器、名品、运动服、小百货、牛仔服饰、男装女装等都市类商业，异地投资更倾向于一二线大城市建议项目亮相，以旅游地产、旅游“世博馆”的概念切入，并减少都市服务型商业业态面积长沙出现过几例，高返租回报承诺没有兑现的案例，且影响不小。如何保障返租承诺可以兑现，如何增强投资者的安全感，如何确保投资者对未来经营旺场的信心，将是长株潭战场制胜的关键所在。—问题关键点—长株潭战场安全感和信心，比黄金重要如何解决安全感与信心问题》》广告造势树形象。立信心。高保障。高热度。从张家界、门户区域、规模、“世博馆”、运营等全方位解剖项目优势。》》开盘造势集中。人气。火爆。抢购。选择旅游最旺季度10月开盘，确保现场鼎盛人气。》》其他投资信心工程打造投资零风险特聘知名投资担保公司担保》》强化信心工程建议之一可用持有型的酒店物业作为担保物资。》最佳选择对象：银行、保险公司》其次比较有名气的投资担保公司（在当地有一定知名度，或在网上可以查询到的）》》强化信心工程建议之二投资高保障政府参与，是投资的定心丸》政府进驻，市一级游客接待中心》政府参与运营，四大主题节庆活动》》强化信心工程建议之三申请张家界重点建设工程申请张家界重点国际旅游景点政府重点支持项目中国张家界国际文化旅游节（定点开幕式所在地）张家界首届国际特色美食节★★★★★投资大信心多项权威高质的定性牌照XX国际物业管理公司提供专业物管服务。5000万旺场基金专项投入。这部分费用，不用开发商另外投入，其是项目10年运营宣传推广的必然费用，包括：媒介推广、现场广告牌、四大主题节庆活动、旅游节活动、旅游产品展贸会等费用统一管理、统一经营，保证物业增值、租金增长。》》强化信心工程建议之四★★★投资大信心专业管理，运营旺场保障如何快捷引爆市场在信心问题充分保障之下传播渠道中共三大战役定乾坤我们三大战役夺长沙“满城尽带黄金甲”拉开大决战序幕，轰动全长沙一夜之内，在长沙所有交通主干道、人流旺盛街区粘满宣传海报，无处不在的广告，让全城齐齐关注。并以“地产广告门”事件在媒介、网络广泛炒作。注意事项：需事先与城管等部门打招呼，按过往经验，估计要交20万左右的罚款，约等于《潇湘晨报》全版硬广的费用。但影响力，远远超过一期报广。三大战役之一“决战紫禁之巅”网络营销，影响时代的大决战与“麦房网”合作，在高形象利用“无敌拍卖、秒杀”超高性价比，吸引全社会及投资者的持续关注。并以湖南首创网络营销模式，激发媒介跟踪报道，引出项目全面解构。微博推广。QQ群销售。病毒传播。零成本销售，“有成交才产生费用”。三大战役之二与“麦房网”合作操作方式：“前所未有的商业模式”+“前所未有的营销模式”与“麦房网”合作，创造一个社会话题中国首家商城网络销售麦房网会员额外99折新闻炒作点。以旅游产品“世博馆”，网络营销为宣传契机，引出项目地段、硬件、业态、人流等全方位优势，以及麦房网的客户吸引点。“特价+拍卖”吸引消费者注目项目选一套商铺做特价竞卖“7折优惠”（优惠15万元）选一套商铺无底价拍卖只要注册麦房网，参与张家界国际旅游商业城项目任何网竞活动，并交纳2000元保证金，即可免费游张家界消费者，通过“麦房网”可以“方便、低价，买好房”市场推广点。活动宣传推广：1、湖南首个房产项目电子商务化新闻发布会强化项目的“创新”性；标杆性邀请省政府旅游、房产相关领导参与，增加新闻报道及权威性2、湖南及长沙主要报纸、杂志、电视、电台等大众媒体，以及网站、论坛、微博、QQ群等网络媒介进行广泛新闻宣传、炒作》“敢为人先，走在潘石头前”——张家界国际旅游商业城开创全国首例全网络销售模式》前所未有的商业模式，前所未有的营销模式3、报广、电台、短信、框架媒介、分众传媒、活动宣传单张等全方位硬性传播》宣传单张2万张，聘请30名派单学生，分成5组，由置业顾问带队，在商业中心、批发市场、人口聚集区、高档社区、商场地下车库派发宣传单张“雄霸天下风云再起”参展秋交会，再掀起投资热潮三大战役之三利用长沙人气火爆、备受置业关注的房交会，以“旅游+置业”的概念，必将吸引长沙全城关注，迅速积累人气，收集客户信息，扩大销售额。销售战略如何全面“截杀”长株潭投资客针对长株潭市场及项目高总价十面埋伏强悍如项羽的消费者，也会被征服一、“狙击”大客户战略目的：针对首层大面积铺面，精准锁定大客户，推动首层销售，并以大成交促进项目热销。对象：各大企业主、矿主、商会领袖。操作方式：对接主流媒体、各地企业家协会和商会的负责人，承诺其广告投放、或成交奖励的形式，让其帮忙介绍联系实力买家。给予客户一定优惠额度，并利用他们的带头作用、意见领袖价值及口碑传播，推动项目销售。二、“追杀”财富阶层成立财富会，不同以往的业主会员。不仅入会可享优惠购铺，也可监督未来商业运营。目的：积累客户资源，方便以老带新，并增强投资信心对象：诚意客户操作方式：成立“财富会”，以会员建立客户档案。新入会会员，可享受购铺优惠；购铺后，还可享受监督项目运营权利。可以利用财富会经常组织活动，联络感情，以老带新。三、“斩首”高端客户目的：精准制导、精准打击，针对私人银行等高资产客户，面对面推广，促进大面积商铺销售。对象：私人银行、银行200万存款以上白金级客户、证券基金大客户。操作方式：与各大银行的私人银行，以及证券基金联合举办“理财会品鉴会”活动，也可与其领导人合作，承诺成交奖励的形式，利用他们的大客户，精准推广。四、“攻克”政要操作方式：公关张家界市长、书记以及湖南省旅游局局长等政要，在重大的旅游工作会议、房地产会议或招商引资等会议上，提及和推荐项目，以便调动政府官员关注、投资项目。五、“攻占”炒铺阵地操作方式：公关长沙广东会馆，长沙温州商会，山西湖南商会等炒房炒铺团频出地的商会负责人，以承诺成交奖励的形式，让其帮忙联系炒铺团，并建议项目拿出部分优质铺面给予炒铺团一定优惠，鼓励炒铺团在全国宣传。再辅以广告宣传推广，拉升项目销售热度，提升项目价值。六、“借刀”名人操作方式：“旁大款”，利用名人效应，邀请中国著名经济学家“郎咸平”、各大高校著名经济学院长教授（如：著名经济学家、中南大学博士生导师、湖南省市场学会会长柳思维教授）、中央电视台经济频道主持人或湖南电视台知名主持人，主持名人讲坛。他们拥有众多的高端粉丝，及师生关系，扩大项目影响力和权威性。七、“渗透”圈子操作方式：与长株潭地区的高尔夫俱乐部、名车俱乐部等高消费会所合作，进行项目推介会，名车试驾、高球比赛等活动，进行赞助或冠名，进行感情联系，扩大知名度。八、“点杀”网络客群操作方式：二三层小面积、低总价的铺面，以麦房网为基地，结合各大地产网站、门户网站、微博等传递项目信息。并专门针对项目制定推广策略，专人负责推广话题炒作。九、“封锁”机场操作方式：一、利用机场高速、机场航站楼、跨线桥、电子显示屏、服务区广告牌等多种媒体体系，进行项目宣传推广，扩大项目在高端客群里的影响。二、截杀张家界、长沙地区的精英旅游团（商务团、政府官员团），与旅游公司或导游合作，承诺成交奖励，扩大项目影响力，带动项目销售。十、“人海战役”连锁优惠操作方式：共同致富，友情推介。不同楼层，不用优惠政策。5万办VIP卡，自己买铺额外优惠10万，介绍人成功买铺获5万奖励，买铺者可额外优惠8万。（首层）自己买铺额外优惠5万，介绍人成功买铺获2万奖励，买铺者可额外优惠3万。（首层）自己买铺额外优惠3万，介绍人成功买铺获1万奖励，买铺者可额外优惠2万。（首层）销售层面如何有效安排销售时间排期——开盘时机选择——B区开盘建议定于10.1国庆10月，8月中旬建筑机械进场工作，中间地下商场火爆工地，有利于渲染公司实力，弱化项目烂尾楼形象。10月，是张家界旅游旺季中的旺季。人气火爆，弥补目前项目周边人气不足的问题。鼎盛人流，营造项目未来旺场的必然，给予投资者投资信心。——开盘节奏安排——B区分2批开盘B1/B2栋10.1开盘;B3栋长沙秋交会后周六开盘少批量，集中开盘，易于聚集人气，人为营造“供不应求”的假象，形成抢购氛围。并有利于在长沙聚拢客户，包车去现场参观、考察、签约。8月10月9月11月12月线上推广线上推广线下推广起势蓄客线下动员二批蓄客持续热销首批开盘二批开盘销量：1.2亿销量：8000万销量：5000万深度市场调查项目外立面改造工程业态初步规划（人流动线）接待中心包装（装修）人脉关系铺开（黑白）销售人员进场统一销售口径销售培训踩盘活动准备了解客户需求销售策略制定户外单张电视报广短信网络现场包装（内/外）单张折页其他销售物料促销广告网络营销二批次上市预告老带新加强旧业主跟踪国际美食节秋交会的各项准备工作客群分类工作满城尽带黄金甲——具体营销推广布局——共创财富传奇——完毕，谢谢——