思源_北京东坝项目营销推广报告终稿

东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150东坝项目营销推广报告东坝项目策划专案组东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150本方案旨在就项目推广回答以下几个问题：1、卖多少（项目总体目标）2、卖什么（项目卖点提炼）3、卖给谁（项目客群描述）4、怎么卖（项目销售策略）5、怎么说（项目推广策略）东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150卖多少卖什么卖给谁怎么卖怎么说项目卖多少东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150顺利完成销售任务，实现项目价值最大化树立开发商品牌，为持续开发打好基础充分体现市场差异化特征，成为东部项目典范项目总体营销目标东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150月开盘计，销售周期7个月销售金额：7.5亿回款金额：6亿东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150卖多少卖什么卖给谁怎么卖怎么说项目卖什么东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150位置处于北京东部五大商圈交汇处五环路畅通，不堵车低密度花园洋房社区户型设计新颖合理，总价低溪谷园林，独具匠心开发商品牌优势周边教育资源共享五环绿化隔离带优势北京未来房地产趋势总体向好东坝区域未来升值潜力较大奥运会项目比赛场地带来关注中央电视台、北京电视台东迁不可预见的政策法规变化未来70-90项目竞争激烈入市时机恰逢奥运,影响关注力媒体舆论对楼市价格的负面导向东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（优势）（1）位置位于北京东部，受众人群基数较大项目位于北京东部的燕莎商圈、望京商圈、CBD商圈、东二环商圈和空港临空经济带的交汇处，受众人群基数比较大，具备很好的销售基础。（2）五环路畅通，不堵车东部市场东二、三、四环相对都比较拥堵，但是东五环相对交通比较畅通，一般不堵车，自驾车通达性较好。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（优势）（3）低密度花园洋房社区项目的容积率为1.2，属于东五环边少有的低密度花园洋房社区，也是距离城市核心区最近的花园洋房社区。（4）小三居的概念,性价比高90平米的花园洋房、小三居的设计，产品的性价比比较高。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（5）溪谷园林，独具匠心项目特色为一条南北向纵贯整个社区的溪谷水系，打造出优美亲水的园林景观。（6）开发商品牌优势首开集团作为北京规模最大的房地产开发企业，其雄厚实力也是项目成功销售的保证。（7）周边教育资源共享附近的北师大幼儿园\小学\拔萃双语学校,项目可以借助和共享的教育资源,小。（8）周边景观资源优势项目紧邻五环的绿化隔离带,朝阳体育公园,东坝和七棵树高尔夫球场尽在咫尺,附近的休闲度假场所也比较多,都是优质健康生活的保证。Strength（优势）东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（劣势）（1）城乡结合部现状有待改善区域内基础设施薄弱，商业氛围不够浓厚，产业链不完善，客户认知度不高。（2）区域公共交通体系不完善轨道交通规划预计在2012年后，目前主要依赖私家车作为出行方式，公交通达性不是很强，真正的交通便利短期内尚不能实现。（3）原始地貌为垃圾填埋场地块原来是1990年以前封存的垃圾填埋场，未来在销售中客户会产生心理阴影。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（劣势）（4）东郊殡仪馆的不良影响东郊殡仪馆位于项目南侧，对于未来的客户心理可能存在不良影响。（5）公交总站的干扰A地块内的公交总站虽然对于公共交通比较有利，但是带来人流混杂，影响整体社区品质。（6）项目地块分散，不能形成封闭小区A地块内的公交总站虽然对于商业比较有利，但是带来人流混杂，影响整体社区品质。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（机会）（1）北京未来房地产市场总体趋势向好北京房地产市场刚性需求旺盛，市民可支配收入持续上涨，近几年总体趋势向好。（2）东坝区域未来升值潜力较大未来规划中，2012年项目周边有地铁3号线和14号线项目东南侧占地40公顷的东方盛城商业项目将成为泛CBD区域规模最大的综合商业中心。（3）奥运会项目比赛场地带来关注2008年8月开幕的奥运会中的沙滩排球赛赛场定在朝阳公园，将为东坝地区带来更大的关注。另外08年8月10日，世界田径青年锦标赛将在平房乡举行也会为东坝区域带来事件营销的机会。（4）中央电视台、北京电视台东迁中央电视台将迁到朝阳区光华路，北京电视台也将迁到大望路附近，这两大媒体的东迁必将带来大量的传媒人士的客群。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150（1）不可预见的政策法规变化北京房地产市场近2年价格快速上涨，政府几乎每年都会出台相关政策抑制房价，因此未来的政策有可能对销售产生消极影响。Treat（威胁）（2）未来70-90项目竞争激烈70-90项目近期陆续入市，今后的供应量会随时间推移越来越大，因此到开盘前的供应和竞争市场都可能对销售产生影响。（4）媒体舆论对楼市价格的负面导向目前北京房地产市场是社会关注的焦点，各方面专家和学者都纷纷发表自己的意见，对于房价上涨的负面评论甚嚣尘上，也会影响政府决策和个案销售。（3）奥运会前夕开盘,影响关注力奥运会将于2008年8月在北京举办,本案将于6月开盘,届时有可能客户的关注力都在奥运赛事上面,影响对于本案开盘的关注。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150项目最主要卖点提炼通过上述分析，本案最主要的卖点为:产品的差异优势和创新设计（90平米的小三居）、花园洋房外立面设计、一层的小院和地下室等距离城市核心区最近的低密度小镇111222“中央溪谷景观带”独具匠心，延伸的组团绿地能够实现“步步有景，移步易景”的效果333以上卖点分别对应客户对于交通位置、户型设计和景观园林等几方面需求，与我们前期调研的客户关注度不谋而合。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150客户各项关注度分析（多选）90平米以下产品客户产品需求特征90平米以下产品的客户对于交通、户型设计和园林环境最为关注，其次为外立面、商业配套、物业服务、教育配套等。96687457445047523832020406080100120交通园林环境户型设计外立面公共装修物业服务教育配套商业配套会所社区安防东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150客户各项关注度分析（多选）90平米以上产品客户产品需求特征90平米以上产品的客户对于交通同样重视，对于园林环境的重视已经超过户型，其次是外立面和物业服务、公共装修等，与90平米以下客户的关注度排序略有不同。927869655362453948360102030405060708090100交通园林环境户型设计外立面公共装修物业服务教育配套商业配套会所社区安防东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150三类产品线细分卖点提炼——客户定位客户细分90平米带电梯小高层——务实型年轻家庭90平米不带电梯6层洋房——追求居住情趣与实用并重的年轻家庭140平米不带电梯5层洋房——类别墅居住空间的追求者，具有较高品位的富贵之家东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150三类产品线细分——产品形象定位产品形象细分90平米带电梯小高层——轻松实用的生活雅居风情雅居90平米以下产品的特点主要是：产品性价比较高，总价低，产品创新合理（2居半），一层带小院，电梯洋房的特点非常适合东部的年轻白领阶层。东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：1355010915090平米不带电梯的6层——休闲时尚的花园洋房勃艮第洋房90平米花园洋房的特点主要是：总价相对较低，产品创新设计（2居半），一层带小院，高层有露台，很有小资生活的情调，非常适合东部既考虑经济承受力，又对生活形态有较高要求的白领阶层。三类产品线细分——产品形象定位东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150140平米花园洋房——典雅高贵的类别墅洋房波尔多洋房140平米花园洋房的特点主要是：产品舒适，面积宽敞，总价合理，一层带小院，高层有露台，有别墅生活的情调，适合东部相对经济承受力较高，对城市类别墅产品有需求的高级白领阶层。三类产品线细分——产品形象定位东坝项目策划专案组【2009房地产营销秘笈宝典】160G移动硬盘版地产从业人员必备资料库！QQ:840083223订购热线：13550109150塞纳河把巴黎分成两个区域：右岸左岸好比“勃艮第”，浓郁、醇厚、芬香，比较大众化右岸恰似“波尔多”，柔和、细腻、微妙、优雅，且价格昂贵用葡萄酒做一个比喻产品形象定位诠释左岸东坝项目策划专案组【2009房地产营销