成都_恒禾置地龙泉项目整体营销报告_241PPT_尺度地产

与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长恒禾置地龙泉项目整体营销报告漫步西班牙的柔软时光成都尺度地产－2007－5与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长项目已知条件项目总建筑面积47.31万㎡，其中地上建筑面积44.91万㎡，容积率2.16。拟分三期开发，计划4～5年开发完成。项目为大型异域风情综合社区，由住宅、公寓、酒店、会所、特色商业组成，物业形态有低层、多层、小高层和高层组成，综合元素强。项目整体实现3800元/㎡以上的销售均价；一期完成2.7亿元的销售目标。计划总销售周期3.5年，年均推售量10万㎡（不包括车库）；项目须成为龙泉驿区4年内最畅销楼盘；位居成都08年郊区项目销售前十强；将“恒禾置地”企业品牌和【恒禾国际】项目打造成为成都本土的一流品牌。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉近年供应量对比05001000150020002500供应量1589.612062.43709.29864.61108.29136.66200520062005200620052006成都市郊县龙泉龙泉近年价格对比4051.144956.472811.283533.97243830150100020003000400050006000200520062005200620052006成都市郊县龙泉龙泉市场平稳发展，相对于温江和华阳，缺乏一定的领导力2006年市场供应比2005年增加26％2006年销售价格比2005年上涨23.7％与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉市场供应及去化的主力物业形态为多层物和小高层供应产品结构（套）龙泉多层普通住宅8601小高层电梯公寓2000高层电梯公寓168花园洋房890联排别墅327独栋别墅6其他403合计12395销售产品结构（套）龙泉多层普通住宅7865小高层电梯公寓1551高层电梯公寓——花园洋房380联排别墅193独栋别墅3其他275合计10267在售住宅供应产品结构分布情况在售住宅去化产品结构分布情况•龙泉市场主要供应和去化的物业形态为多层和小高层；•花园洋房受配套环境和价格影响，去化较慢；•高层公寓受容积率和建筑高度影响，接受有一定抗性；•受土地规划条件影响，未来供应结构会发生较大变化，即将进入高层物业培育营销时期。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉拥有成都市郊县中最好的自然资源，但资源整合利用不够从可发展空间看——双流区划面积远大于其它郊县，人口密度也最低，可供发展的区域空间最大；从自然资源看——龙泉因其龙泉山脉、龙泉湖、日照时间长、花果之乡等诸多因素使得其自然资源在六郊县中最为优越，其次是温江（水系和花卉基地）和双流（浅丘及林地）；从交通条件看——双流（天府大道）、温江（光华大道）、郫县（老成灌路）均有连接市区的快速通道，并且距离市区也较近，交通通达度良好；从人文资源看——龙泉同时拥有历史文化资源和教育文化资源，双流、新都及郫县有较多的教育文化资源；从城市定位及规划看——双流与未来市政府所在地毗邻，城市副中心地位逐步提升，龙泉和新都分别定位为东部新城和北部新城，而温江定位为花园城市。摘自《尺度2006郊县房地产研究报告》新都郫县温江东升华阳中心城区龙泉都市区至都江堰与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长2006年，随东山国际新城的带动，房地产水平得到提升2006年，地区生产总值完成114亿元，比上年增长14.1%，比2002年增长70.1%，年均增长14.2%；全口径财政收入达20亿元，比上年增长62%，比2002年增长3.7倍，年均增长47.5%；完成固定资产投资86亿元，比上年增长30.2%，比2002年增长1.6倍，年均增长27%；2006年，第三产业增加值达41.2亿元，比2002年增长47.5%，年均增长10.2%；社会消费品零售总额达21.4亿元，比2002年增长71.2%，年均增长14.4%。在东山国际新城等一批重大房地产项目带动下，房地产业整体水平明显提升，四年累计成交面积404万平方米，成交额80.4亿元，房地产税收占全区税收的比重达18.5%。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉区域发展规划为打造“宜居之城”立足全面提升山水花园名城综合功能，改造提升传统服务业，大力发展现代服务业。一、大力构建休闲度假胜地。宝龙世界城、明蜀王陵城、成都文化产业园“两湖一山”旅游景区、龙泉湖、百公堰洛带古镇二期和桃花故里三期、桃花故里、万亩观光果园创3A级景区‘“五古文化[25]”人文景观等旅游线路把龙泉打造成中外知名的婚庆度假、文化休闲、观光旅游的重要目的地和集散地。二、大力构建物流集散枢纽。经开区物流中心、西部化工物流中心和黄土、洪安物流服务站果蔬、成都水产、银河汽摩、西部化工等重大商贸物流项目三、大力构建商务会展中心。国际桃花节、世界客属恳亲文化节、亚洲婚庆节四、大力构建宜居之城。着力引进国内外知名企业高水准开发复合型、高附加值房地产项目；加快东山国际新城、天鹅湖国际社区等一批重大房地产项目建设步伐，加大国际性学校、医院、公园等功能项目的引进和建设力度；鼓励开发引领都市居家风尚、增添城市独特魅力的高档社区和精品楼盘，加快把龙泉建成最佳人居环境的示范区。2007年，新开工房地产项目22个，开发建成面积200万平方米以上。摘自《2007年龙泉区政府工作报告》与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉需利用区域生态、休闲、人文、度假的优势，政府牵头整合推广区域特征－－既“热”又“冷”；历史、人文、自然、山水、交通都较华阳、温江更有特点，然而却始终未能形成一个总体性的轮廓。区域发展的战略定位－－以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区。龙泉地产热效应滞后3至5年，建成都“浦东”、创绿色新区的发展战略、东郊工业结构调整和沙河整治也将为龙泉快速成为开发热点提供了诸多理由。生态、休闲、人文、度假的天然优势和全新概念也没有在龙泉房地产开发中充分体现出来；区域形象推广力度和深度不够。区域土地储备丰裕，市场后续供应充足。各项配套设施、市政管网和交通网络能进一步加强，经开板块（项目所属版块）向综合性城市化区域中心的方向发展的潜力较大。区域浅丘地貌及文化特色，应在房地产中得到体现。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉房地产高供应，较低认同度，土地市场活跃，未来前景看好与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉房地产客户认同度较低，因此目前在价格上处于第3梯队与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长客户对龙泉房地产抗性排序：交通、心理接受度、居住环境、居住品质、市政配套、价格59848987678458935884855905101520253035404550城东(龙泉)城南(华阳)城西(温江、郫县)城北（新都）市政配套交通便利居住环境居住品质心里价位心里抗性与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉房地产缺乏区域影响力，东山国际唱独角戏成都市区新都华阳龙泉温江郫县光华大道人南沿线中海绿地价格3300以上万科近郊生态城西——区域发展优势◎政府引导与市政的配套；◎上风上水等购房者心理作用；◎城西人文因素和历史影响；◎品牌开发商的影响。区域均价：3600元以上已进入品牌开发商：和黄、万科、龙湖、仁和、蓝光、珠江、置信国际城南——区域发展优势◎消费者“南富”的思想影响；◎完善的市政配套；◎大盘、名盘等知名开发商的聚集；◎高品质人群的聚居地，时尚和富贵载体较多；◎市场竞争的影响。区域均价：4000元以上已进入的品牌开发商：和黄、中海、华润、协慧国际、远大、新世界、、雅居乐、蓝光、远大、万华、深长城、心怡▽缺少具有品牌实力和影响力的开发商;▽缺乏高品质的楼盘和高档人群聚居区域;▽区域城市化规划影响东部的发展速度,造成城市配套的落后局面;▽造成无论是心理价位还是销售实际情况东部区域低于城南、城西每平方米500元以上的现状。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉房地产目前存在的问题外部环境问题内部环境问题区域整体规划落后，市政配套不足，吸引知名开发商的能力不足区域未找到合适的定位，主要以吸引中低收入客户群体为主，影响了区域房地产市场的有效发展土地政策调整和土地清理有一定影响产品特色不突出产品档次难以得到有效提升，影响区域形象以及远期发展开发商资金运作能力差，交房问题较多，市场不规范摘自《尺度2006郊县房地产研究报告》与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长龙泉房地产机会及展望区域发展机会及方向房地产发展机会及方向交通瓶颈得到解决，经济开发区环境日益改善，区委政府有将东风渠扩宽的设想城东新城逐步落实到位将吸引更多注意力空气质量好，旅游资源较为丰富非农业用地丰富，浅丘地貌利于开发特色产品，山线较长，沿山约有7000亩可用土地价格有一定优势，本地中低端的消化能力较强，可能有吸纳更多中高端的机会通过做大做强，集中开发，区域有意将龙泉的房地产往高品质方向发展，让消费者看到龙泉房地产的升值潜力摘自《尺度2006郊县房地产研究报告》与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长各区域均有具有核心竞争力的优势出击，龙泉宜主打休闲牌国际牌国际牌国际牌新兴牌城市牌生态牌休闲牌与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长根据交通优势划分的板块特征，本项目处于中间地带◎龙城1号◎东山国际新城◎蓝色理想◎天鹅堡◎阳光体育城◎澳龙名城◎恒大绿州◎优品尚东◎万科魅力之城◎卓锦城◎锦江城市花园◎艺锦湾◎大湖区★本案◎上东阳光竞争优势①处在快速发展城东副中心区②交通便捷；③享受城市配套资源；④沙河带来的环境改善。①区域生态环境良好；②地铁二号线对成都客群吸引力强③未来城市配套较强①区域外环境良好，气候良好；②对养老和第2居所的人吸引大。相对弱势①区域整体建筑密度大，生态环境不及本项目区域；②价格高，对收入中等人群吸引不够①目前生活配套不好，有“离城”的心里作用；②发展缓慢①远离市区，有“离城”的心理作用；②现实居住氛围不浓。综合评价①对城市依赖性强的消费人群吸引大；②购买人群经济实力较弱但对城市依赖性较大；③区域市场发展迅猛①未来地铁二号线、城市配套愿景对成都客群吸引力强②区域价值形象有待重建；③面临近郊、远郊两肋夹击①环境优势明显；②区域内市场看好空间相对不大，但是对追求宽松环境的中老年人吸引大。与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长我们的思考路径市场环境分析项目认知分析营销课题界定项目营销战略项目品牌战略一期营销执行龙泉市场状况龙泉区域现状龙泉区域发展龙泉房地产趋势龙泉典型项目龙泉消费群体与品牌开发商同甘共苦，与新锐开发商共同成长项目地址龙泉·驿都大道中路开发商成都御源置业占地面积500亩总建面65万㎡绿化率47%容积率1.3销售率当天１批次95％开盘时间2007.3.25交房时间未知开发期数三期开发总户数未知分期总户数一期共1266户面积区间90---200㎡主力户型1