成都_郫县新民场别墅营销报告-137P_XXXX年

成都.郫县.XMC项目定位报告成都HY房地产营销策划有限公司二零一年零六月三十日“知己知彼，百战不贻﹔不知彼而知己，一胜一负﹔不知彼不知己，每战必贻。”《孙子兵法谋略篇》Part1.项目描述篇地块扫描、区位描述、QroundscanandZonescanPart1项目描述地块扫描Qroundscan项目地块红线图地块扫描项目地块规模适中，总用地规模约180亩,净用地面积约161亩，具备打造中型别墅社区的基本条件，地块内部地势平坦，地块近似不规则的方形，有利于整体规划布局。项目地块东面临环城路,西面为农民宅基地和农田,南面临斗渠,北面临村民现用的机耕道与徐堰河相望，项目无高大建筑且植被浓密，自然环境极为优越。项目地块东侧临公路干道环城路，可能存在噪音干扰。地块内部有三条水系从中穿过，部分暗河沿地块以南流经，给建筑和景观规划提供便利和挑战。项目地块中部南北方向有一条110KVA高压线穿过，对整体居住品质及心理有一定影响。地块地块周边环境基本认识新民场镇目前镇上还未开通直达成都市区的公交车,需从新民场镇乘361、363路公交车到郫县城区，然后换乘其他公交线路到达成都市区；目前共有三条道路交通线可驾车到达新民场镇：A、沿成灌高速公路到12公里处的石家桥出口转道新民场镇，路程约25分钟；B、沿老成灌路至太平寺路口右转,到新民场镇，全程大约需45分钟；C、沿交大路经沙西线至唐元路口左转至新民场镇,全程需要30分钟。随着地铁2号线的修建，以及轻轨的建成通车，8车道的景观大道将直接通到距新民场镇约6公里的太平寺路口，将极大地缩短这一线路的时间。地块地块周边环境基本认识交通条件市政配套条件市政配套条件新民场镇经过近几年的旧城改造,加强了场镇的基础设施建设,全面完成了水、电、气、路、光纤、通讯等6通建设，污水处理厂正在准备建设；目前新民场镇中心面积约0.45平方公里，已新建成三条新街，2个综合市场,完成了24米宽的红东路拓宽工程；目前镇上已有一所卫生院，和一所公立小学；目前镇上还没有成规模的超市和上档次的购物地点，购物略显不便，居民购物基本还是沿街为市；目前镇上还缺乏象样的餐饮店，接待亲朋好友基本靠遍布镇域周边的农家乐和度假村来满足；目前镇上的娱乐休闲设施基本上还停留在比较低的档次，暂时未有上规模上档次的娱乐休闲设施。区域描述Zonescan区域关系本案区域介绍本项目位于郫县新民场镇境内。新民场镇为四川省省级小城镇试点镇，位于“天府之国”成都平原的腹心地带，地处郫县西北部，距郫县城区6公里，幅员面积达17.8平方公里，辖8个行政村93个农业社，总人口1.61万人。北距“沙西线”2公里，南距国道317线.2.6公里，距成都30分钟车程。距都江堰市30分钟车程，距双流国际机场1小时车程，所处区域交通极为便利。拥有“近城而不进城”的级差地租优势。新民场镇自然环境优美，各项生态指标居全市前列，其中空气质量更被气象专家评为成都市最佳区域之一；徐堰河、柏条河、柏木河等河流横贯全镇，为成都提供了多达60％的工业、生活用水，随着湘财证券鹿野苑石刻艺术博物馆的落成开馆、璠林阁乌木艺术博物馆的建成以及徐堰河生态防护工程的建设，一个有较高文化艺术品味，生态环境优良的西南生态型小城镇已经形成。区域规划本案区域规划重点项目设计乡村艺术体验区以国画大师张大千寓居过的林盘村落为基址，滨水沿河发展，依托新型社区建设。集艺术、动漫、绘画等时尚创意元素于一体，既是文化创意产业基地，又是具有浓郁艺术氛围，提供多种参与性活动的度假片区。林盘乡村度假区倚中国传统文化、农耕文化、古蜀文化为底蕴，集中体现“川西林盘”、“遗产河道”最典型景观特色和古蜀文化符号的高端度假区。遗产乡村核心体验区以川蜀文化为底蕴、川西乡村景观为背景，集民俗体验、文化观光休闲、美食购物等功能于一体的遗产乡村核心体验区。主题民居乡村度假区具有深厚中国传统色彩的乡村家庭旅馆、青年旅舍，林盘式B&B，打造与奥地利乡村相媲美的田园美景。乡村文化度假区通过文化主题乡村酒店群落、企业博物馆集群、私人别墅群落打造整个片区的文化气质，成为集私家文化、企业文化、博物馆文化、酒店文化于一体的特色乡村文化度假片区。乡村商务休闲区横山企业会所——智慧交流，财富汇聚之地.以“传统尊贵”为形象理念，商务交流、财富汇聚为核心内容，建设以中国传统养生哲学、道家文化为内涵，乡野景观、乡土文化为主题的顶级企业会所俱乐部群。区域规划发展08年以来，郫县城镇建步伐加快，积极开展“快铁倒计时”等城市营销活动，城市品牌形象进一步提升。犀浦、红光、安靖“三大城市组团”建设全面拉开，红光快铁站点商圈建设正式启动，“198”区域拆迁及生态带建设加快发展。各镇场镇道路、管网和特色景观等市政建设不断加强。创新提出构建城市森林轮廓线、“两带”景观带和建成安德等一批园林城镇的城乡绿地建设构想，完成《城镇绿化景观改造和提升工作方案》并启动实施，新增城市绿地和道路景观绿化46万平方米。按照成都市郫县分区规划，包括郫筒、犀浦、红光和高新西区在内，未来5年郫县城区面积将扩展到50平方公里，城市人口将达到50万人。新民场城镇区域经过三年的改造，已建成三条新街，2个综合市场；城镇面积由0.08平方公里扩展到2.4平方公里。完成了红东路（24米宽，国家二级沥青混凝土路面）拓宽工程和29.5公里村道黑色路面，实现了村村通柏油路。区域规划区域交通规划本案Part2.市场篇宏观市场、微观市场、成都别墅市场分布及特点、典型竞争项目分析ConsumerandProductsPart2市场扫描宏观市场Macro-market近半年房地产政策解析对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。差别化住房信贷政策国务院2010年4月14日国务院17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（新国十条）国务院2010年4月17日《通知》要求相关部门：严格建设管理，规范准入审核，强化使用监督，加强交易管理，完善监督机制。关于加强经济适用住房管理有关问题的通知住房和城乡建设部2010年4月22日中国人民银行5月2日宣布，从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。存款准备金率上调中国人民银行2010年5月2日《通知》强调，对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，住房保障部门要按照有关规定或合同约定严肃处理《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》住房和城乡建设部、民政部、财政部2010年5月4日《通知》要求，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。将使得这一税收漏洞得以堵塞。《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》国家税务总局2010年5月12日指出鼓励和引导民间资本进入市政公用事业和政策性住房建设领域。《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展若干意见》国务院2010年5月14日该通知明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知的出台意味着土地增值税清算从严执行。《关于土地增值税清算有关问题的通知》国家税务总局2010年5月26日细则政策部门时间政策层面(Policies)一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度；四要继续大规模推进保障性安居工程建设。国四条国务院办公厅2009年12月14日分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。进一步加强土地出让收支管理的通知财政部、国土部等五部委2009年12月17日通知规定，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二手房营业税优惠政策财政部和国家税务总局2009年12月22日一、增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；三、加强风险防范和市场监管；四、加快推进保障性安居工程建设；五、落实地方各级人民政府责任。国十一条国务院办公厅2010年1月7日中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率上调中国人民银行2010年1月12日信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知银监会2010年2月11日央行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。存款准备金率上调中国人民银行2010年2月12日《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。《通知》还要求在全国范围内开展预售商品住房项目清理。关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知住房和城乡建设部2010年4月13日2003年金融调控，限制别墅产品2003年金融调控，限制别墅产品2005年政府出台一系列政策限制别墅开发2005年政府出台一系列政策限制别墅开发2006年别墅用地全面叫停止,限外令2006年别墅用地全面叫停止,限外令别墅产品未来放量呈减少趋势政策面没有起到抑制低密度住宅价格的作用反而刺激拉动市场需求。明抑暗扬\推波助澜2003年国土资源部对别墅用地叫停2003年国土资源部对别墅用地叫停2003年2月8日，《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》国土资源部发布(国发〔2003〕45号)，其中第四条规定“(今后5年内)停止别墅类用地供应。”2003年6月5日，《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》央行颁布的这一金融政策，对别墅市场发展资金会有一些影响。2003年8月12日，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国务院发布(国发〔2003〕18号)，再次提出要控制高档商品房建设。2005年，各大银行达成协议：高档住宅“首付比例提高到三成”。2006年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知要求，从即日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理，并颁布限制外籍人士购买高档住宅相关规定2008年1月,国务院下发《关于促进节约集约用地的通知》,要求“合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。供应住宅用地要将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入土地出让合同或划拨决定书2008年别墅用地全面叫停止,限外令2008年别墅用地全面叫停止,限外令近十年年房地产政策解析全国高端住宅市场分析解读：2000年以来全国高端住宅开发投资增长率波动显著，其中2004年增速达到顶峰（69.62%），之后急速下滑（2005年同比下降2.26%），2006年反弹至37.70%。2007-2009年我国高端住宅投资额同比增长幅度分别为25.06%、12.46%、1.96%，增速逐渐放缓，且低于同期住宅投