戴德梁行_深圳罗湖兰亭国际营销执行报告_80P

Page0兰亭国际营销执行报告致深圳市其士金峰园房地产开发有限公司Page1本次报告要解决的问题：1.我们将面临何种市场环境？2.在这种市场环境竞争项目如何拓展客户？3.我们项目如何拓展客户？Page2-2-1012345600-0101-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-01同比增长，%5565758595105私人消费消费者信心指数（右轴）图表标题3.84.34.85.35.86.36.801-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-01%失业率-5%0%5%10%15%20%25%30%08-05-1608-06-0608-06-2708-07-1808-08-0808-09-0508-09-2624%25%26%27%28%29%30%31%32%08-09年两年累计盈利增长预测（右轴）08年盈利增长预测（左轴）09年盈利增长预测（左轴）-20-15-10-505101501-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-0123456789101112实际房价成屋存货与成屋销售比(右轴)同比增长，%数据来源：Bloomberg，FactSet，截至2008年9月29日失业率大幅上升，就业市场仍面临压力企业盈利面临较大下滑风险房地产市场持续低迷，房价仍有下跌空间消费信心指数屡创历史新低同比增长%未来走势观察:全球金融风暴发源地——美国经济前景不乐观Page32008全球股市跌幅排行榜No.1俄罗斯股市年跌幅超过70%No.2中国股市年跌幅超过62%No.3香港股市年跌幅48.3%No.4台湾股市年跌幅46%No.5巴西股市年跌幅近42%No.6印度股市年跌幅近42%No.7美国股市年跌幅41%No.8日本股市年跌幅42%No.9韩国股市年跌幅41%No.10澳大利亚股市年跌幅41%未来走势观察:全球金融海啸引发实体经济环境恶化——西方普遍资产贬值，房市低迷。由美国本轮次贷危机引发的全球经济危机波及面日益加深：1、西方主要经济体除金融危机外，实体经济也都处于下行态势2、欧美房地产市场大多低迷，资产持续贬值环球房地产指南发表的报告显示，世界房地产价格已经转向下滑趋势，2008年中有多达21个国家的房地产价格比去年同时期下滑，而在2007年中只有5个国家出现下滑。2.20%1.30%2.60%1.70%2.10%1.50%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%美国欧元区日本2007、2008世界主要经济体增长率20072008Page415%20%25%30%35%40%07-1107-1208-0108-0208-0308-0408-0508-0608-0708-0808-09沪深300指数公司08年预测盈利增速沪深300指数公司09年预测盈利增速2008年同比增长，%051015202505-0105-0706-0106-0707-0107-0708-0108-07CPICPI（非食品类）CPI（食品类）010203040506002-0102-1003-0704-0405-0105-1006-0707-0408-01同比增长,%出口（3个月移动平均）进口（3个月移动平均）宏观经济增速面临下行的风险美国经济放缓影响中国出口企业盈利放缓趋势明显短期内通胀压力依然较大200620072008E2009E实际GDP(同比增长%）11.611.910.08.0消费品实际零售总额（同比增长%）12.512.512.412.2城镇实际固定资产投资(同比增长%）22.721.516.011.0出口（人民币计价，同比%）24.020.19.58.0CPI（同比增长%）1.54.86.54-5未来走势观察:2008年9月，中行、工行、建行、招行等证实与雷曼存在投资和交易关系，股票因而持续下跌，对中国的负面影响开始显现Page52009年中国经济形势将更为严峻！！！未来走势观察：外部经济环境已影响到中国经济发展——增长放缓，传统出口拉动型增长模式告急观点1：经济放缓，短期内难以回升最新中国经济景气报告显示，中国经济景气继续下行，综合反映宏观经济运行情况的一致合成指数已连续14个月回落。CPI、工业增加值、贷款总额、M1、财政收入、工业企业销售收入、发电量和进出口总额八大指标均回落观点2：经济转型压力突出08年上半年6.7万家中小企业倒闭经济危机引起广泛关注，外贸出口、金融证券、房地产等各个行业无不受到重创，国民经济迅速萎靡，购买力下降，商品住宅的刚性需求也受到抑制Page6未来走势观察：经济面变化影响中国政策面走向——从抑制通胀转为“保增长”为主的政策导向。“两防”——把防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀作为宏观调控的首要任务。控制农产品、煤炭、成品油、电力价格。07年10次提高存款准备金率，08年上半年5次提高存款准备金率。07年6次上调存贷款基准利率07年9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%上调个人住房公积金贷款利率抑制通胀保增长“一保一控”——把保持经济平稳较快发展，控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务。08年8月提高部分纺织品、服装的出口退税率08年9月15日至12月23日，五次下调人民币存贷款基准利率，开始进入快速降息通道2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%扩大基本建设规模,十大举措加大投资力度、优化投资结构，到2010年底增加投资4万亿;08年四季度先增加安排中央投资1000亿元，带动地方和社会投资，总规模达4000亿元。促进房地产市场平稳健康发展，加快建设保障性安居工程，加大廉租房建设。政策调控明显转向：从连续加息货币政策持续从紧到快速降息刺激经济；从严格控制物价上涨到大力保护出口、增加政府开支拉动内需Page7新政“放松”房产调控政策的方案，主要针对自住性住房，对二次购房也有较大松动（改善型住房是否包括二次购房还有待出台细则予以明确。）未来走势观察：在“保增长”前提下，政府对房市政策也同步发生转变——从抑制投资到鼓励刚性需求入市。时间政策内容原比例调整后比例11月1日契税税率暂统一下调到1%1.5%1%11月1日对个人销售或购买住房暂免征收印花税0.5‰免征11月1日对个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征10月27日贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍0.850.710月27日房贷最低首付款比例调整为20%20%-30%20%10月27日住房公积金贷款各档次利率降0.27%五年期以下4．32％,五年期以上4．86％五年期以下4．05％,五年期以上4．59％11月1日个人销售住房暂免征收土地增值税1%免征2008年深圳商品住宅成交走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00万平米020004000600080001000012000140001600018000元/平米成交面积19.947.1833.4525.9940.6028.3024.8031.0130.9035.5459.18101.64成交均价1473914566126411229311143145751556614341117211297912396110841月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月五次降息未来走势观察：在积极的金融政策下，年底成交量出现大幅度回升，但消费者信心受经济大环境影响呈谨慎倾向。降息直接降低买房的成本和还贷压力，在某种程度上增加房地产交易量，对购房者信心恢复有一定利好；但是根据门户网站就政府救市的公众调查，消费者对当前救市政策拥护度不高，而且观望情绪并未扭转，仍有接近6成选择继续等待，消费者信心让取决于大经济环境的走势。Page9观点1：未来影响中国房地产市场走向的关键因素将从政策面转向宏观经济面。（1）宏观政策面转向：在全球经济萧条压力下政府调控转为大力保护经济增长（降息）；（2）房市政策逐步放开：第二套房政策松动，首臵/公积金政策不断放松，鼓励刚性需求买房；（3）整体经济环境影响消费信心：政策放开效果未知，但受整体经济影响，消费者信心呈谨慎趋势因此，我们对未来房市的趋势判断将聚焦于对中国未来经济走向的趋势判断Page10中国步入经济转型期，未来核心方向预测：1、经济增长核心驱动力向内需转身。10月17日的国务院常务会议，在分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作时已经开始步入“保增长”，会议特别提出“加大投资力度”，这是近年以来的首次。政府从基础建设和改善民生两方面入手，进行一批重大工程，包括铁路公路建设、医疗改革、扶贫等，特别是在农村，除了会对农产品进行价格补贴，还会通过政府补贴的方式，鼓励农民消费，比如购买电器产品等。短期选择：通过扩大政府投资拉动内需（正在进行时）由于全球经济衰退，我国出口增长在未来3年都将面临个位数的增长衰退现实，经济发展的重任依赖于内需的拉动。从四季度经济工作部署来看，短期内我国经济的平稳发展还依靠投资增长的拉动，而从长期来看，则将依赖于国内庞大人口蕴藏的消费能力支撑。国内消费拉动居民的收入水平、以及相关的医疗保险、养老保险和教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动要缓慢，但却是保证经济长期发展的关键。当前，国家主要通过一系列财税政策来增加广泛人群的人均收入水平，确保人们消费信心。根据十七届三中全会的部署，加大强农惠农政策力度。较大幅度提高粮食最低收购价格，制定并发布增加各项农业补贴的方案，扩大补贴范围，提高补贴标准等，通过提高农民收入有效促进中长期消费市场。以及继续大力扶持第三产业（服务业）的快速发展，扩展并完善大众消费市场。长期出路：通过扩展国内需求市场保持长期稳定增长Page11中国步入经济转型期，未来核心方向预测：2、出口产业结构性调整——向高附加值的产业链高端转移。珠三角产业结构转型：“深圳发展高科技和高端服务业，广州发展大型装备制造业，惠州是能源及石化基地”进一步取消了553项“高耗能、高污染、资源性”产品的出口退税；降低了2268项容易引起贸易摩擦的商品的出口退税率；将10项商品的出口退税改为出口免税政策。我国调整部分商品出口退税政策，抑制“两高一资”产品出口，强迫式促进外贸产品结构转变出口退税政策效果明显，但结构优化还需要加快步伐2008年上半年铝材、钢材等“两高一资”类产品政策实施效果持续显现，高耗能产品月度出口量自2007年6月份的峰值逐步回落，截至上半年，我国累计出口高耗能产品(包括钢材、铁合金、钢坯、生铁、铝、铜、水泥、肥料等8种主要出口品种)5313万吨，比上年同期下降17.1%。但尽管如此，在国内产能相对过剩、国际市场价格持续高位运行等因素带动下，铁合金、铝及铝材和铜及铜材出口仍然呈现增长态势，分别增长8.5%、9.9%和23.3%。这显示，出口政策调整对铁合金、未锻造的铝及铝材、铜及铜材等产品出口的作用并不明显。海关总署建议，除了出口退税之外，还可以通过提高能耗、环保、技术等行业标准，健全和完善行业准入制度，对高耗能行业产能实行总量控制，淘汰落后产能、提高产业集中度，遏制高耗能行业的无序发展，从而达到调整出口结构的目的。人力、材料、能源等基础生产成本不断迫使我们必须从“廉价商品输出”转向“技术、资本输出”Page12中国的经济转型将经历多长时间？中国日本香港年代当前2002~至今1997~至今背景受美国次贷危机的影响，虚拟经济影响到实体经济，世界经济增速减缓91年受美元大幅度贬值影响，日元被迫升值，极大影响出口导向型经济1997年遭遇东南亚的金融风暴；1998年8月初，遭遇国际炒家对香港发动新一轮汇率攻击.问题受全球经济的影响，出口需求萎缩，长三角及珠三角大量外向型中小企业破产倒闭；股市、房市全国性持续疲软。日元急剧升值，出口最先受到冲击，国内物价暴涨