招商江湾城报告房地产市场营销

招商·江湾城个案分析一、基本参数(一)区位图1招商江湾城区位图招商·江湾城位于渝澳大桥北桥头、北滨路中段，地处重庆北上门户，背靠第二大百亿商圈——观音桥商圈，可通过快速干道便捷通达解放碑、江北城等核心区域。由于江湾城地处重庆最具资源价值的板块之一——北滨路，也就难以避免的面临来自龙湖、中海、瑞安等同期推出的同档同质项目的激烈竞争。(二)配套招商江湾城观音桥江北城中海北滨1号龙湖春森彼岸解放碑瑞安雍江苑图2招商江湾城配套示意图金源广场君豪酒店方特中心3号线站点工商大学金砂水岸教委大楼1、交通配套„道路通达性江湾城紧邻北滨路、金源路、华新街、华唐路等多条城市快速干道，与主城各区实现便捷通达，对私家车保有比例较高的高端客户来说，项目的道路通达性较高，这也是高端项目所必需具备的基本要素。„公共交通通达性目前北滨路整体公共交通体系尚未完善，沿线各项目都必须面对公共交通欠发达的尴尬。江湾城借助金源广场和金砂水岸的人气聚集，目前已有605、617两路公交车设站于该项目。此外，还有另外7路公交线路从项目临近的金砂水岸抵达朝天门、观音桥、红旗河沟等主要换乘中心。轨道交通方面，在建的三号线进入北部城区的第一站就设在该项目北面约100米处，预计一期工程将于2010年建成并试运行，成为继轨道二号线之后第二条建成并运行的轨道线路。相比之下，春森彼岸虽有四号线设站于建新东路，但预计建成时间将在2020年前后；北滨一号临近的前卫厂将设有5号线站点，工程时间预计将在2020年后。比较而言，江湾城与北滨路主要竞争项目相比更具公共交通优势。2、生活配套与南滨路相比，北滨路发展起步较晚，大多数地块尚处于开发中或未开发状态，配套成熟度比较低。仅有金源时代购物广场、方特科幻中心、君豪酒店、于2003年左右开发的金砂水岸项目配套的滨江餐饮商业街、工商大学江北校区所在的金源路沿线发展基本成熟，人气较旺。江湾城项目与金砂水岸仅相隔一座市教委办公大楼，步行10分钟可达华新街片区，生活配套较为完善，且能有共享一定量的商务、娱乐配套设施。(三)资源条件作为一线滨江楼盘，江湾城江岸线仅550米长，与嘉陵江沿线春森彼岸的1000米、重庆天地的2000米、北滨一号的600米相比并不具备任何优势。而其景观面所展示的江面宽度、江景效果，对岸上清寺展示的城市景观、鹅岭公园景观与其他滨江楼盘相比也不具备更强的视觉冲击力。(四)技术经济指标表1招商江湾城技术经济指标占地面积：13.5万方建筑面积：48.3万方容积率：3.35覆盖率：18%绿化率：80%园林面积：9.5万方总户数：2712户（一期452户）物业组合：住宅、酒店式公寓、社区商业建筑形态组合：板式小高层、板式高层、点式高层作为滨江沿线高端项目来说，江湾城具备一定的规模优势。在容积率优势并不明显的情况下，通过合理的规划布局使园林面积达到9.5万方，建筑覆盖率降低至18%，充分提升了豪宅项目所必须的居住舒适度。图3招商江湾城外部景观实景图550米江岸线二、规划分析(一)整体规划1、布局图4招商江湾城规划布局三期高层组团三期中庭酒店式公寓中心山体景观二期中庭江湾会馆一期中庭二期高层组团城市广场一期板式组团江湾城地块东西沿江岸线长550米，最大进深300米，呈类长方形；自然高差最大约21米，相对较为平缓。在项目整体布局上，充分利用地块特色，保留有一定高度的山丘作为中心景观，将建筑物沿地块边缘布置，充分拉伸中庭园林面积及景观效果。考虑到本项目是以江景为一大卖点的高端项目，在楼栋的排布上，利用地势特征，除位于东北角且紧靠渝澳大桥，作为项目屏障的酒店式公寓外，一线临江板楼各单元楼层高度以11-27层梯级排布，后排高层高度普遍达到32层，同时控制前排建筑楼间距，后排建筑排布“见缝插针”，使江景资源得以最大化利用，实现各户型景观均好性。为实现现在所呈现的规划，借机打响企业在重庆的头炮，招商在前期规划中还是作出了比较大的牺牲，在容积率上做减法，拔除原来位于地块中心位置的一栋高层，将地块中心地带全面敞开，使二期中庭经中心山体向三期中庭延伸，把园林景观自西向东拉通，强化中庭震撼效果。2、外立面设计江湾城在建筑立面设计上采用了高层豪宅项目普遍运用的新古典主义风格，以凸现豪宅项目想要带出的典雅、稳重、高贵等气质。外立面较为注重竖向的关系处理，细节表现上简洁大方。3、硬件配置打造作为滨江豪宅项目，招商江湾城在产品硬件配置上有较大地提升和突破：„高梯户比江湾城一期产品无论楼层高度均配置有两部电梯，使一期两梯两户户数比例达到37.2%，两梯三户42.5%，两梯4户20.3%。这一梯户比标准已经达到目前重庆豪宅产品中的图6招商江湾城建筑外立面效果图图5招商江湾城建筑布局顶级水平。„双入户大堂图7招商江湾城大堂实景在大堂入户处理上，招商采用了两层挑高双入户大堂设计，并将电梯门户在大堂转角位设置，充分体现豪宅尊崇感受的同时有效保护了业主私密性。„双层架空长廊图8招商江湾城架空层实景江湾城一期3栋建筑中的1层全部用于建造成双层绿化架空景观长廊，作为业主休闲观景之用。这样的全架空层在重庆并非首创，棕榈泉C区精装组团的点式高层和板式小高层均采用了这种全架空设计。而且棕榈泉高层架空层高度更是达到了前所未有的17米，尊贵感尽显。图9棕榈泉C区精装高层大堂实景但与江湾城设计不同的是，棕榈泉架空层为封闭式设计，且在装修及布置上过分强调华贵，而忽略了人文关怀的需求。而江湾城架空层为开敞式设计，敞开面面向楼栋主景观面，布置上以小型绿色植物和休闲座椅点縀，更强调对业主居住亲切感受的营造。(二)内庭环境1、景观打造大面积的园林景观打造是招商江湾城的一大亮点，尤其是在寸土寸金的滨江路上，少有图10招商江湾城园林打造三期围合景观中心山体二期围合景观会所广场景观200米林荫大道一期围合景观临街商业景观开发商有如此魄力，用70%的土地面积打造中庭园林，这也正契合江湾城所宣传的“公园大宅”概念。而在中庭园林的打造上，江湾城借鉴重庆地貌特点，以及项目地块内原有的洼地和自然坡地形成住宅景观中难得一见的大尺度山体和湖面，营造出山水园林景观。山体上打造两套体验不同的登山系统——慢步道系统和登山道系统，同时各种棋牌、健身、休闲设施穿插其中，植物配合四季的变化，丰富了山体的表情。二期3000平米湖面则采用了多种驳岸的形式，丰富的水生植物和不同形式的小桥、观景平台增添了业主在自然中亲水、临水的感受。中庭内还种植大量珍贵乔木，为业主营造回归自然的感觉。2、景观面布局嘉陵江二期中庭中心山体三期中庭一期中庭图11招商江湾城景观面布局图12招商江湾城二三线楼栋江景视线江湾城一线临江建筑主景观面直面嘉陵江，二、三线建筑主景观面以中庭为主，并通过一线建筑减低楼层数和合理拉大楼间距等措施，为二三线建筑预留较好的江景面。(三)配套设施图13招商江湾城配套设施示意独立商业体江湾城市广场网球场江湾会馆露天泳池幼儿园滨江商业街1、基本配套„商业：商业面积共计2.8万方。其中一期1、2号楼架空层下设有两层临街商业，1号楼前设有一座两层玻璃体独立商业体，共计1.1万方；二期设临街商业1.1万方；江湾会馆营业面积约5800万方，功能涵盖运动健身、儿童娱乐、文化休闲、商务会谈等多项内容；项目商业体量并不大，仅占不足6%。规划上没有采取集中式独立设置，而是主要选择住宅裙楼布置，中间以架空层过渡，尽可能减小商业对居住的影响。同时考虑到项目的豪宅定位，在业态选择上规避餐饮类，消除烟道布置使豪宅客户产生的抗性。图14招商江湾城商业效果图„教育：项目地块西南面配有一座幼儿园；„运动：江湾会馆西侧设有一个标准网球场及一个露天泳池；江湾会馆一层设有健身中心、室内恒温泳池、室内乒羽球馆和室内篮球馆等多个室内运动场馆；„文化娱乐：项目设有近1.5万方6米挑高绿化架空泛会所供业主日常休闲娱乐；临江面设有近万平米集中型城市广场。2、特色打造江湾城配套设施中，最具标志性和价值性的就是其仿鸟巢形状的江湾会馆和临江面大型集中式城市广场。„江湾会馆江湾城的建筑设计由参与北京奥运会主场馆之一——水立方设计的中建国际(深圳)设计顾问有限公司担纲，因此在江湾会馆的设计上也注入了不少奥运元素。两层底商架空层过渡图15招商江湾城会所夜景效果图江湾会馆为方鸟巢设计，共三层，建筑面积约6200平米。这是目前重庆滨江沿线项目中最大的会所。江湾会馆在项目销售期作为销售中心使用，项目全部交付使用后，将全面面向业主有偿开放。江湾会馆功能广泛。一楼主要供健身场馆、儿童游戏室、招商地产及江湾城项目展示使用；二楼主要承担商务会客功能，并与重庆著名的富隆酒窖合作，打造红酒品鉴馆；三楼也是以商务功能为主，包括多间VIP会客室，还包括一间儿童阅览室。图16招商江湾城会所内景效果图3FVIP房2F红酒吧2F洽谈区3F试听室江湾会馆内运动场馆硬件配置较高，如篮球馆就采用的北京奥运会篮球馆专用地板铺设。图17招商江湾城会所内运动场馆效果图室内泳池篮球馆运动大堂„城市广场图18招商江湾城配套设施示意江湾城市广场江湾城作为典型的高端居住型物业，并未一味的强调保护业主居住舒适度和私密性，反而关注到人文需求，在临北滨路一侧开辟近万平米城市广场作为业主与业主之间、业主与城市之间、业主与自然之间的沟通平台。城市广场在设计上以大尺度活动空间为主，大型珍贵乔木自然分割，为市民预留充足的活动空间。三、产品分析（以一期产品为产品分析重点）(一)产品户型配比表2招商江湾城一期户型配比结构房型面积套数比例平层两房107平米235%三房110-140平米18541%四房137-156平米15735%五房168-170平米368%高厅四房189平米204%194平米143%高厅189㎡，4*2*2带院馆122㎡，3*2*2带院馆151㎡，4*2*2168㎡，5*2*2148㎡，4*2*2148㎡，4*2*2155㎡，4*2*2带院馆137㎡，4*2*2153㎡，4*2*2147㎡，4*2*2126㎡，3*2*2带院馆140㎡，3*2*2带院馆170㎡，5*2*2122㎡，3*2*2带院馆122㎡，3*2*2带院馆110㎡，3*2*2图19招商江湾城一期产品户型面积分布148㎡，4*2*2带院馆140㎡，4*2*2156㎡，4*2*2带院馆134㎡，3*2*2带院馆133㎡，3*2*2带院馆107㎡，2*2*2带院馆高厅194㎡，4*2*2带院馆208/21520%四房149-228102%顶跃五房182-21851%合计452100%作为江湾城资源最优产品，一期充分借助外部景观资源价值，以三房和四房舒适性户型供应为主，最小的两房面积也达到107平米的普通小三房水平。(二)产品景观面分布1、一期产品景观面分布江湾城一期产品基于较好的外部资源，除少数无法看江的户型外，其余户型均将主景观面设于面江面，副景观面对向中庭。嘉陵江一期中庭二期中庭中心山体三期中庭图20招商江湾城一期户型景观面分布主景观面副景观面其出发点是想充分发挥江景资源价值，但没有充分考虑到其他干扰因素，如3-1B户型受3-1C户型对视干扰，2-2B、2-3A、2-3B三个户型受相邻的教委大楼视线阻挡干扰，使得这几个户型客户心理预期价值大大降低，甚至造成一定的抗性。2、一期产品景观梯级分布图21招商江湾城一期户型景观面分布看江户型看中庭户型无景观户型江湾城一期产品中，依托围合式布局，几乎做到户户可观景。景观房型结构面积区间套数比重比重合计三房平层140256%6%看江平层137-15510523%四房33%高厅189-215368%顶跃149-22872%平层168-170368%五房9%顶跃182-21851%小计47%平层两房107235%5%中庭平层三房110-13413530%30%平层140-1565212%四房12%顶跃169/17320%小计47%三房平层126256%6%无景观四房跃层16910%0%小计6%临江面集中布置140平米以上四房产品，户型设计上以江景为依托，仅35%的户型通过院馆设计增加产品附加价值。中庭户型面积相对偏小，集中于110-130