XXXX临汾商业项目定位策划报告86P

第1页共128页临汾**项目定位报告一、宏观市场环境分析：（一）临汾市总体特点描述；1、临汾市概况临汾相传为尧的故乡，是中华文明发祥地之一，古称平阳，据尧典记载，帝尧建都平阳，故有尧都之称传世。临汾商周时称冀州，春秋属晋，战国属魏，春秋时为河东郡地，汉代平阳县，两晋时期刘渊亦建都平阳，隋朝改为临汾县，沿用至今。现存的文物古迹证明了临汾悠久的历史。临汾市地处山西省西南部，黄河中游，南北最大纵距170多公里，东西最大横距约200公里，东枕太岳余支，西依吕梁山脉，中部是广阔的河谷平原，汾河干流纵横南北，两岸土地肥沃。临汾“南通秦蜀,北达幽并,东临雷霍,西控河汾”,整个地区大致呈不规则的梯形,东倚巍巍太岳与长治晋城为邻,西隔滔滔黄河与陕西相望,北起韩信岭与晋中、吕梁地区毗邻,南与运城接壤。因其地理位置重要,自古为兵家必争之地。临汾行政区总面积20275平方公里，占全省13%，其中建城区面积34平方公里。境内具有山地、丘陵、盆地等多种地貌特型，山地、丘陵约占全市总面积的80%，黄河支流——汾河由北向南贯流临汾盆地。地改市后的临汾市现下辖二市(侯马市、霍州市)、一区(尧都区)、十四县(隰县、汾西县、永和县、安泽县、洪洞县、古县、翼城县、浮山县、曲沃县、襄汾县、吉县、乡宁县、大宁县、蒲县)、76个乡，75个镇，20个街道办事处，2966个村民委员会。全市城乡常住总人口414.7万人，非农业人口148.3万人。为山西省地级市。尧都区为原来临汾市，2001地改市之后更名为尧都区。全区现有国土面积1316平方公里，辖6乡10镇、9个办事处，381个行政村、44个居委会，城区常住人口约75.63万,其中城镇人口42.77万，乡村人口328629人。。市区（尧都区）为河谷平原，水土丰第2页共128页美，是临汾市政府所在地，也是临汾地区政治、经济、文化中心和临汾消费集中地；周边各县市多山，煤矿资源丰富，煤矿开采、焦炭冶炼、铁矿石采炼运输等相关产业为该地区大部分财富人群经济收入来源，人群贫富分化较为明显。近几年来，临汾市内城市建设日新月异，街道整洁，绿树成荫，花果飘香，被誉为黄土高原上的“花果城”。交通状况临汾市交通便利，通讯快捷。南同蒲铁路贯穿南北，侯西线，侯月线横穿东西，成为我国东西方向的第二条大动脉及欧亚大陆桥的重要区间；大同至运城二级公路、国道209线、309线、霍(州)侯(马)一级公路以及晋(城)韩(城)公路纵横全市。临汾市公共车运营线路23条，其中公共汽车线路19条，郊区线路4条，平均每1436人拥有一量标准公交车。临汾市有执照出租汽车3000辆，6家出租汽车公司，平均每千人拥有出租车12部，无照黑出租汽车1200多辆。现状8M以上的道路总长度为72KM，路网密度为1.98KM/KM2，人均道路面积为6.3M2。基本形成了纵横交错、四通八达的公共交通网络。旅游业临汾市旅游资源十分丰富，全市现有各种文物单位2594处，其中国家级9处，省级55处，有中华文明发祥地之一的美誉，尧都又被称为华夏第一都，而本项目所在的**地区是三大旅游文化（黄河文化、根祖文化、尧文化）之一“尧文化”的中心。有华门、**多个旅游景点。工、农业临汾市现代工业发达，已拥有冶金、机械、煤炭、化工、纺织、食品、造纸、建材、医药、陶瓷等各种工业企业245家，产业工人5.6万人，固定资产原值4亿元，主要产品100多种，是山西南部重要的重化、重纺工业基地。目前兴建了以冶炼、建材、煤化为主的一批企业，逐步形成了门类较多的现代化工业体系。第3页共128页临汾市的农业以棉、粮为主，栽植业有水果、蔬菜。龙祠的韭黄，永安的红枣，伍默的莲菜驰名省内外。西部山区森林覆盖率达12.7%，荒坡草地有32万亩，是发展畜牧业的有利条件。东部丘陵区地域辽阔，素有“棉麦之乡”的美称。在党的富民政策推动下，农村五业兴旺，产业结构日趋合理，劳动力向二、三产业转化，乡镇企业迅猛发展，总产值达19.5亿元，全市超亿元乡镇达11个，在山西南部名列前茅。2、未来城市发展方向按照《山西省城镇体系规划（2003—2020年）》，临汾市已确定按“西扩东改，南优北引”的整体思路进行城市建设发展：以尧都区为中心的临汾经济圈是山西城镇与产业最为集中的地区之一，也是山西最具经济活力的地区。构建“西扩东改，南优北引”的临汾城市群重点是要利用尧都区是临汾市区域中心城市的特点，也是晋南地区重要城市的优势，在发展区域经济的同时，提升临汾自身的综合竞争力和辐射力，推动山西南部地区产业和人口空间集聚和产业链、产业群的形成，加速城市规模的扩张，增强城市间的空间聚合度，优化经济活动的空间配置。临汾拟建成为120平方公里、80万人口城市规模的都市群，随着临汾市由中等城市跨入大城市，其社会服务职能将大大增强，城市辐射范围将有较大的拓展。为了适应城市规模扩大的需要，保证城市健康有序地发展，多中心的城市格局将是临汾未来的城市规划。第4页共128页（二）本区关键经济指标对比分析；1.临汾市2004—2008年GDP总量及增长全年全市地区生产总值749.6亿元，按可比价格计算，比上年增长3.9%。其中，第一产业增加值34亿元，下降4.4%；第二产业增加值493亿元，增长0.9%;第三产业增加值222.6亿元，增长12.5%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为4.5%，比上年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为65.8%，上升1.1个百分点；第三产业增加值比重为29.7%，上升0.2个百分点。人均地区生产总值17912元，按2008年平均汇率计算达到2559美元。附表：2004-2008年临汾地区生产总值及增长速度年份20042005200620072008GDP（亿元）448.7523.2588.7658.1749.6比上年增长16.50%14.60%13.30%10.30%3.90%第5页共128页2.临汾市2004—2008年人均可支配收入水平情况全市城镇居民人均可支配收入11203元，比上年增长12.1%，其中市区城镇居民人均可支配收入12926元，增长12.1%。城镇居民人均消费性支出7944元，增长13.8%；农村居民人均纯收入4394元，比上年增长8.1%。农村居民人均消费性支出2863.99元，增长13.3%。城镇占调查总户数20%的低收入者家庭人均可支配收入5267元，增长14.2%；农村占人口20%的低收入者收入1969.21元，增长5.5%。城镇居民家庭恩格尔系数（即居民家庭食品消费支出占家庭消费总支出的比重）为34.3%；农村居民家庭恩格尔系数为37.8%。城镇单位在岗职工平均工资22307元，增长19.1%。附表：2003-2008年农村居民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入年份20042005200620072008城镇居民人均可支配收入（元）685778528853999711203农民人均纯收入（元）29763326359840654394第6页共128页3.临汾市2004—2008年社会消费品零售总额及增长情况2008年临汾市全年社会消费品零售总额224.1亿元，比上年增长20.4%。扣除价格上涨因素，实际增长14.8%。分地域看，城市消费品零售额96.5亿元，增长20.9%；县及县以下零售额127.6亿元，增长20%。分行业看，批发和零售业零售额189.2亿元，增长19.7%；住宿和餐饮业零售额29.4亿元，增长26%；其他行业零售额5.5亿元，增长17%。附表：2004—2008年社会消费品零售总额及增长年份20042005200620072008社会消费品零售总额（亿元）115.3132154185.6224.1比上年增长22.00%14.50%16.70%20.50%20.40%第7页共128页（三）本区商业格局现状研究。临汾商业发展现状商业网点总数8495个，总面积达121万平方米，从业人数3.8万人。零售商业网点共有4478个，总营业面积45.6万平方米，总从业人数1.6万人，零售网点以专业店数量最多。各类商品交易市场25个，总营业面积30万平方米。空间分布上，河汾路、环城南路、信合路、南孝北孝等区域市场比较集中。宾馆、餐饮网点共有2027个，总营业面积27.4万平方米，总从业人数1.2万人。300平方米以上的宾馆、餐饮网点共有143个。现状商业街均自发形成，以服饰、图书电子产品、汽修汽配专业街和餐饮特色街为主。临汾目前商业格局经过分析初步可将临汾商业归纳为鼓楼商圈、向阳商圈、解放路商圈、百汇商圈、平阳南街商圈、鼓楼南街商圈，环城北路商圈约7个主要商圈。临汾主要商圈示意图如下：第8页共128页鼓楼南街商圈平阳南街商圈百汇商圈鼓楼商圈解放路商圈向阳路商圈环城北路商圈第9页共128页各商圈主要商业列表：百汇商圈鼓楼南街商圈平阳南街商圈鼓楼商圈解放路商圈向阳路商圈环城北路商圈业态分布商圈以百汇批发市场为中心，拥有家具市场步行街，并有超市、餐饮、娱乐场所以及金融、邮政、通讯、文化娱乐等设施鼓楼南街商圈，集中了各种星级酒店、全国各大品牌4S店、农副产品批发市场，附带各种餐饮、休闲娱乐、超市、住宿以及金融、邮政等该区域集中有神州装饰城、普国装饰城，以及万国、华强、福涛家居广场，是临汾市内建材家居集中的供应地；该区域以鼓楼为中心，南北东西方向交叉延伸，沿路两边汇集大量大中型商业网点，商品批发市场，商业街，大型综合市场等，是临汾市该区域以解放路为中心，沿街集中分布着购物广场、服装批发、餐饮娱乐场所，是市内比较繁华的购物、休闲、娱乐、商务、政务集中区域。该区域以向阳路为中心，各种宾馆、饭店、休闲娱乐场所、政府机关林立，五交化市场更是比较成规模的大小家电集散地该区域集中有果品市场、副食品批发市场和建设街餐饮街，区域内基础建设比较薄弱，配套设施不够完善，是临汾北部功能比较明确单一的一个第10页共128页设施。区的核心地带商圈主要商业百汇批发市场，世纪百悦体育南街店，凤凰家具城，红楼酒店尧都大酒店，汽车4S店，尧丰农副产品批发富世龙，神州，普国，万国家私，华强家居，福涛家具大都会名店，万佳福体育街店，傻二电脑城，世纪百悦安达圣乐购街，明金服装批发市场五交化中心市场吉通果品三六九副食品批发市场，建设街餐饮街功能定位满足市区居民的中低端需求；满足外围各县（市）区居民零批、散买等基本需求；满满足临汾市区农副产品需求；为临汾地区提供汽车销售、保养等相关服务；满足市内满足临汾市区及附近区县建材、家居装修需求；满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求；高档餐饮、休闲娱乐中心；城市核满足该区域内居民日常主要商品消费购物的需求；高档餐饮、休闲娱乐中心；城市繁满足临汾地区大小家电、市场需求；餐饮休闲娱乐场所；是外围各县区居民来市中心进满足市区果品批发供应、副食品批发零售需求；中档休闲购物、餐饮娱乐场所第11页共128页足消费者在购物同时的餐饮、娱乐、休闲、住宿需求；商务住宿、宴请、娱乐、旅游等需求心地带华地带行一般性日用工业品及生产资料采购的区域临汾商业现状存在的突出问题1、城市商业“无中心”现象突出，集聚度低；2、商业设施形态、功能落后，组织化程度低；3、业态结构单一，缺乏有带动力的商业网点；4、专业市场发展缺乏统一规划。（六）本项目周边规划从2001年开始规划，2002年确定了**旅游景区的总体框架。规划范围为东部、北部至大运路，西至汾河滩上，南至禹王大道，规划总面积4.2平方公里，总体的布局结构为双轴、双心的规划结构，双轴即东西向的旅游文化景观轴和南北向的绿化景观轴，双心即华门景观中心和旅游服务中心。规划的主要功能分区为旅游文化景区、旅游商务区、商业贸易区、居住新区和公共绿地区等5个部分，形成了一个内容丰富、满足游客住、食、行、游、乐、健、购、交流的创新空间，并使旅游区成为传播和发展尧都文化，第12页共128页体现尧都历史的地块。涉及**、乔村、郭村、杜村在内小城镇远景蓝图，形成以华门为中心的“四纵六横”的道路框架，同时确立了旅游业为第三产业先导的地位。二、商圈分析：（一）定义项目所在商圈的范围；目前临汾已初步形成了鼓楼商圈、向