易居_郑州升龙国际中心综合体项目营销竞标报告_62PPT

一座承载郑州新梦想的城区总体战略纲要一、市场扫描二、整体运营三、项目定位四、项目构建五、全面启动一、城市扫描（一）大郑州走势（二）发现“二七”（三）聚焦小李庄第一、郑州城市地位第二，郑州进入“新城市发展时代”未来城市规划的“一心四城、两轴一带及网络化城镇体系”确定郑州市的发展方向，二七区正处于“一心”的黄金节点.（一）大郑州走势首先，郑州作为中部崛起的“领头羊”，正在成为“区域性中心城市”；其次，郑州作为河南省省会，是中原城市群发展战略中的核心领导者。新世纪，郑州启动更宏伟的战略——区域中心城市开发工程——城中村改造标志着郑州进入了同城联动，共同繁荣的新阶段！城中村改造使得城区建设再上新台阶！（二）发现“二七”百年二七区“中心城市”的核心1906年起，随郑州的出现二七区便已存在；经过近百年的发展，二七区和核心地位更是不可撼动！独特的区位优势，合理的产业结构，特有的商贸经济为城市发展做出了不可磨灭的贡献。二七广场——巨鳄争斗，品牌云集；郑州市的商业中心，商贸城市的集中体现.郑州火车站——全国最大的铁路枢纽站马寨食品工业园区二七区服装工业园——产业云集，发展动力，城市南扩引力!二七区服装工业园马寨食品工业园区新密本案二七广场传承历史，继往开来二七广场：二七塔，郑州的名片传统商业与现代商业交相辉映的中原商业形象以二七塔为圆心的二七商圈优势突出，商业“风水宝地”，闻名全国的商战就发生在这里发生。汇集了北京华联、大商新玛特、世纪联华、郑州百货大楼，沃尔玛旗舰店、美国时代华纳影城等知名商家。郑州市火车站连贯东西、通达南北，贸易集散地全国最大的铁路枢纽站，京广、陇海两条铁路大动脉在境内交汇。以此为依托的服装，小商品批发中心等专业批发市场70余个，已成为全国闻名的物流配送中心，已经是中原乃至全国的贸易集散地！二七区服装工业园马寨食品工业园区新密二七工业园区二七南区发展的引领者占地1000余亩的马寨食品工业园区，占地400亩的二七服装工业园区与侯寨建材工业基地共同构成二七南区的工业园区。形成与新密一体化的呼应着，中原城市群建设的推进者！本案应为“二七商圈”与“工业园区，新郑一体化”之间的联接架起通达的桥梁；二七区服装工业园马寨食品工业园区新密本案二七广场城市发展的中流砥柱城市西南区的桥头堡！结论：郑州--新密、新郑一体化的黄金节点二七区郑州城市形象代言者中原城市发展的核心区域商贸郑州的集中体现“二七”不仅是郑州的二七，其具备辐射中原城市群的特殊地位，将为未来发展起到强有力的支撑作用！本项目位于二七区的小李庄，必将在“新城市发展时代”发挥她强大的作用！是郑州城区南区最大的一座金矿34万平方米的小李庄总建筑体量120万平米的城市综合体郑州市的超级大盘是郑州核心区域重要的组成部分（三）聚焦本案政策引擎：引：《郑州城市规划文本》中第三十七条市级购物中心空间布局明确提出：小李庄组团购物副中心，结合原有商业中心扩建配套完善的购物副中心。良好的挈机为本项目的发展提供了有利的政策依据。本案未来发展研判在郑州西南区需要一个区域性核心时，小李庄的改造就不得不迎合城市发展的契机了。从陇海路到航海路，从航海路到南三环与南水北调，以至再向南的二七工业园区、甚至新郑与郑州的一体化，小李庄区域因城市大幅扩展而成为郑州西南区中央城区的大势初现。本案——不能仅满足于“建筑体量上的大盘”，不能仅满足于“郑州市的第一盘”，不能仅满足于“商业、写字楼、酒店、住宅所形成的多业态城市综合体”，应该有更高的目标，更远大的理想！是新一轮城区开发的代表、经营城市的新亮点。是西南区“城中村”改造工程战略的重要着力点。是城市西南区域综合开发的重要组成。对于郑州，本案是：以区政府为核心的辐射周边的“新中心”。是二七区域调整和产业结构升级的重要跳板。二七区的“新客厅”与“新名片”。对于二七区，本案是：对于尚锦，本案是：尚锦品塑造的最佳杠杆！尚锦品牌从开发开始就塑造出全新的城市运营商品牌。尚锦获取更大资源的最好跳板！拉开城市南区城中村改造序幕，尚锦天时地利兼具，本案将成为尚锦的一张“王牌”，为下一步“城中村”的改造，新城区的运营提供出实力的实证和品牌的保障.尚锦打造的一张“黄金名片”!通过本案，进一步推动城市化的进程，政治效益和经济效益兼得。更能体现政府要求，让“政府、企业、老百姓”满意。我们，无权选择平庸历史使命无法推卸，首座城市副中心，由此诞生!环顾国际大都会，成功案例屡见不鲜东京最著名的旧城改造项目，基于对以前城市结构的反思，六本目新城为未来城市提供了一个典范，再次塑造一座城，形成东京最大的副中心之一。六本木新城通过超高层、高层、小高层和多层的和谐构筑，形成了一个集办公、商业、住宅为一体的综合型建筑，充分利用现有的基础设施，为人们描述了一个“置身其中，生活无忧”的全程生活模式。六本目试图为未来城市的发展模式作出示范性功能的努力，使之成为2003年发达国家中最引人瞩目的项目之一。同时，它也实现着提升整个城市甚至国家魅力的宣言。东京副中心——六本木新城五角场地区位于上海东北部，泛指五角场环岛周边辐射区域，它与徐家汇、花木、真如并称为上海四大城市副中心区之一。规划中的五角场核心地区，主要建设商业、办公设施，未来将形成商业、体育、文化、办公四大活动圈。上海副中心——杨浦五角场随着轨道交通八号线、中环线工程的建设，加上原有的公共交通设施，五角场地区已成为上海东北角的一颗璀璨明珠。郑州首座城市副中心，由此改写城市版图，推进郑州脉动！郑州副中心——xxx完美蓝图规划中……二、整体运营（一）界定企业角色（二）创新思维模式（三）制定商业模式明天的尚锦将通过对城市运营的成功运作，一举成为“中原城市第一运营商”，成为中国之中的中部城市运营典范。企业的明天将向哪里去？（一）界定企业角色作为城市运营商，我们需要做些什么？a.战略策划与总体规划b.主干道路与景观等基础设施开发c.总体品牌推广与传播d.搭建平台/招商引资/资源整合e.城区总体管理与服务多重复合型城市运营商的构建作为一个城市运营商，他一定是一个复合型开发商——旅游开发商业物业开发教育类开发住宅开发管理服务主题性旅游地产开发包括写字楼，购物中心、商务酒店非住宅类开发引入国际知名的教育机构精品住宅开发引进品牌管理服务商(二)创新思维方式经营城市的开发新理念超越习惯性的房地产项目思维，把注意力转移到如何促使土地升值和城市升值上，即由单纯的房产经营思维，转向“资源—资产—资金—资本”的城市经营思维。新理念下的开发策略产业导入引擎拉动纵深开发震撼启动产业导入：建立在城市副中心的高度上，集合宽泛的城市产业思维，积极整合、培育产业链，使城区具备造血机能，完成可持续的良性发展;引擎拉动：要超越常规社区的配套思维，选择富有拉动性和关联性的引擎，事半功倍的推进项目开发;纵深开发：要超越“地产经营”的短线思维，建立“城市运营”的长线思维;震撼启动：要超越“随市而动”的常规思维，适度超前，创造市场，大手笔，高起点，震撼启动。思维流程示意图项目总体定位项目模块（功能板块）可选择的N个潜在资源项目引擎不能改变随机而变(三)制定商业模式1、保障项目成功操作的四道“防火墙”Ａ．通过统一规划、统一策划，使土地获得更大的升值；Ｂ．通过对不同性质的项目采取多种合作方式（如提供信贷担保、直接投资等），保障项目基本品质；Ｃ．通过统一城市配套，运作优良资产；Ｄ．通过统一强势宣传，获得品牌沉淀。２、主题式情景商业模式如今，“主题化”是集中式商业发展的一个必然趋势，从吉隆坡的埃及主题“绿野仙踪”Ｍall到北京的首个电影主题商业街“首地大峡谷”，主题式商业以其无可比拟的“强大优势和生命力”席卷世界风潮，迅速领衔中国市场。主题式商业是一种将规划设计与特定氛围相结合的商业模式。它根据不同年龄段的人群消费特征和需求特征来配置与其相对应的商业主题，再在主题中设置业态板块，从而为消费者带来丰富而新奇的购物感受。二层“青春时尚”主题的女装品牌区三层“儿童城堡”3、领先城市的功能定位大都市属性的软件配置通过商业街的情景营造，空间布置，高科技应用，人性化服务和优化品牌组合等，构筑一个辐射力广、吸金力强的城市中心磁场。领先20年的硬件配置通过开放式商业空间、主题景观设计、室内街道室外化等多重硬件手段提升自身品质，使商业建筑本身成为城市旅游的一个亮点。多维商业动线通过平面交通和垂直交通构筑人流量最大化的交通体系。注重竖向交通的易达性，促使人流由低向高运动。平面交通则做到无死角，无暗面，尽可能扩充单店展示面，合理安排动线宽度，巧妙降低物业公摊，以此形成最能刺激消费欲望和最具投资价值的商业综合体。完善业态组成基于“城市副中心”的高度，构筑最具吸引力和包容性的多元业态互动组合。建议划分为七大业态：购物……化妆品、珠宝、鞋帽、箱包、男女装精品、品牌专卖等餐饮……各类特色小吃、品牌/连锁餐饮、快餐店、主题餐厅等休闲……美容美发、运动健身、按摩足疗、网吧、咖啡厅、茶舍等娱乐……电影院、KTV、酒吧、迪吧、电玩、俱乐部等科技……电子类产品、数码产品等教育……各类私立培训学校（如少儿舞蹈、托福培训等）、专业书店、音像专卖等旅游……城市代表性特色建筑、主题式情景体验4、磁场式规划设计专业运营管理在招商成功开业经营后，应由专业的商业管理机构对其进行科学的、专业的、统一的管理服务，以此加快提升商家及投资者的投资回报期和回报率，保证长期而稳定的良性经营。定制式业态划分根据商业动线和客群消费特征，定制业态布局，以合理的人流导向、心理效应，推动整体成交比例。订单式商业操作商业的最佳操作流程无疑是“订单式”操作，即项目施工前已基本完成主力店的招商，按照“市场研究—市场定位—主力店招商—项目施工、销售—中小店铺招商—开业筹备”的运作模式，最大程度的满足消费者和经营商家的功能需要。5、公建运营模式建议主要思路——公建虽然投资较大，回报周期长，但房地产项目回报周期短，两者结合可“以短养长”；对于我们而言，打造城市公建，一方面有助于健全城市副中心的板块功能，另一方面便于塑造项目的独有卖点，大大提升地块升值，为项目的后期运营与人气聚揽提供了绝对优势。房地产项目模块示意图人气性公建功能性公建主要操作——在项目商业部分强化公建的投入，根据地块特征，建议在东西两端的商业部分个加入中国文化展馆，青年极限运动馆等，以此，全城吸纳目标客群，聚揽人气。6、招商战略总方针：采取“招商先行”的策略，引进一线品牌主力店，为本项目提供更大的附加值和利益点，同时进行散户招商，为后期销售做好铺垫工作。一般来讲，招商工作中引进大型主力店有以下几种方式：1、租赁2、联营3、定向开发思路一：与主力店选择适宜的合作方式对于甲方而言，多用租赁、定向开发这两种方式，根据本项目工程进度选择适宜我们的合作方式。关于租赁：对营业面积较大的一线品牌，甲方通常会给予一定的优惠政策，以吸引商家入驻。通常优惠政策为：•设免租期（据情形而定）•免管理费（一般为一到三年）•免装修期房租•房租给予折扣优惠（最终视双方谈判情况而定）关于定向开发：根据主力商家的特殊要求进行施工，以便满足商家的经营需求。思路二：商户选择的两大原则合理筛选经营产品：虽然进行了一定的业态划分，但如果同业态板块内的商家所经营商品的各类属性过于重叠，将会激化同质性竞争，不利于长期经营。合理搭配，避免产品单一化，保证进驻商户有足够的经营空间；合理分配“长短期收益”：有实力的长期商户，相对需要面积较大，租金较低；小商户，缺乏实力保障，但单位租金较高。合理划分“大小商户”的比例，处理好长期收益与短期收益的问题。思路三：商户进驻的三大要求1、知名或连锁商户知名品牌商户的进驻能有效提升项目品位，吸引消费人流，提供稳定的租金收入。2、个性鲜明的特色商户某些商户个性鲜明，形象突出，易给消费者留下深刻印象，丰富了项目的整体特色。3、能吸引人流量的商户以能吸引大规模人流量的商户，带动购物增长。三、项目定位（一）定位原则（二）总体定位•高度：符合未来城市发展方向和战略定位，富有前瞻性与权威性。•深度：突出项目的规划优势与产业竞争