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二级市场策划品控中心樟木头项目营销报告目录2FAB理论12项目分析营销定位4营销体系3F.A.B理论F—Features项目的特点A—Advantages项目特点对目标客户的好处B—Benefit目标客户的利益点4海澄湖畔以其独特的自然景观和地理位置,在当时的香港人心目中被誉为“市外桃源”,是香港01和02年备受关注的大型项目之一高尔夫景观沙滩景观山海景观湖泊景观项目品质案例分享海澄湖畔客户反应5项目的主要目标客户群是以三口之家为主的中上层家庭,他们大多数有稳定的收入和相当数额的存款,然而他们对项目的反应却不乐观客户反应价格一直在跌,我不知道现在价格是否已经是最低点我不肯定明天会否失业我不想变成负资产每个家庭都希望有自己的房子,但他们很犹豫面对非常低的利率、完善的配套、几乎为零的首付,他们表示我还是不肯定。市场上有很多选择,价格又不断下跌。还是安全一点,等价格跌到最低点的时候再买吧对于什么时候购房,他们也很迷茫……不好说……还是走着瞧吧营销破局6面对客户的观望,项目开始从阻碍客户观望的角度去思考,最终确定了以表达孩子童年的情感诉求为基调的宣传攻势小孩子的童年只有几年,是不能等的!童年是短暂的,现在就要给予孩子最好的不一样的童年,不一样的孩子两周内,757个单位全部售罄!FAB理论12项目分析营销定位4营销体系3市场分析市场作者东莞记者发表:东莞二手房提前遭遇寒冬上月成交量大跌五成(..作者东莞记者发表:东莞二手房提前遭遇寒冬上月成交量大跌五成(2007/12-/0710/24)大中小发表于2007-12...自9月27日房贷新政出台,再到11月1日东莞新税率的实施,征20%的个人所得税率的试点,使得东莞的二手房提前遭遇寒冬。...bbs.dongguan365.com/post,4300411K2008-1-3-百度快照bbs.dongguan365.com上的更多结果市场遭遇寒冷!市场环境·樟木头近/中期供求项目货量(㎡)入市时间主力户型价格情况中信项目占地56万(15)08年下半年大盘复合体,两房三房四房为主——山水华府建面20.6万08年中两房三房四房——香樟绿洲建面50万(20)06.12.9大盘复合体,两房三房四房为主洋房6500美墅11000御景花园建面57万06.12.15三房四房五房为主5200御豪峰雅翠花园建面88万03/06两房三房4500绿茵山庄建面26万08下半年别墅/两房三房四房———碧荷豪庭建面7.5万2007.4两房三房四房5500合计105万(3年内)大盘林立集中在08下半年放量大户型为主价格差距较大小盘如何营销?夹缝中求生存?中小户型存在供求空白创新与营销提高价格弹性市场总结如何引导购买群体意识,制造消费潮流?如何寻找本项目的最佳F、A、B理论桥梁?如何复兴樟木头港人、本地、深圳的置业?市场需要一种新的概念、新的生活方式的搅动?……………一片降价,价格回归理性一大景观点黄旗山——观音山东莞两大圣山!山项目卖点分析港人人脉资源——“小香港”樟木头成为港人内地置业前站,全国最多港人集聚的镇区。一大资源人项目卖点分析我们浪漫、悠闲、尽享生活品位。莞深半小时生活圈石龙茶山石排企石横沥东坑桥头大朗常平黄江清溪塘厦凤岗谢岗樟木头樟木头位于位于广州、深圳、东莞、惠州四个城市的中心地带,东部各镇的几何中心。辐射力极强。距深圳38公里、广州100公里、东莞城区38公里、惠州40公里,并临近香港,距离约只有80公里,四通八达。项目卖点分析东深、莞深公路在此交汇我们让莞深同城、和深圳人一起同舞。项目卖点分析东莞2000-2015年城市规划“以中心城区为核心,以虎门、常平为副中心”的城镇空间布局结构!樟木头镇是常樟塘铁路沿线东部发展带的重要组成部分!京九、广深、深梅汕铁路在此交汇,交通便捷。每天有26班火车在樟木头停靠,至深圳只需25分钟。待广深铁路四线建成,经过樟木头的火车每天15分钟就有一班铁路R2线R4线R3线R1线樟木头轨道交通轻轨项目卖点分析我们让未来生活更不是梦。项目周边老客运站公共客运站镇政府火车站新客运站花园酒店大松山南城广场观音山靠山广场酒店火车配套交通我们交通快捷、运动领域、成熟配套、尽享时尚元素。项目强化我们更要利用好教育\医疗\能源等资源,我们更具视野。项目卖点分析片区项目我们生态、健康、精致、成熟、品位小精新小型项目精致社区创新产品淳淳厚品味绝绝版地块地坡形地势生原生植被心中心片区项目卖点分析项目卖点总结如何放大项目优势?如何建立与客户的利益点的共鸣?我们具有搅动市场的基础,新的生活模式应运而生?……………生态、健康、成熟、品位、时尚是我们生活的主旋律游离客户重要客户核心客户•深圳人、本地人•外省个体经营者、企业中高层管理者、香港人•周边镇区客户客户分析核心客户特征关注点需求户型置业目的港人渡假、婚姻、养老为主,所需户型比港版略大,不排拆高层,信风水会所阔绰、安全、品质感强、方便购物消费一房二房三房自住\少量投资本地人有一定积蓄,具有较强的支付实力;年轻人\思想开放;受港人影响大,接受新感念区位、回报率、舒适度、安全、园林、成熟配套二房三房更大户型投资、自住深圳客户置业投资者来樟城创业人士区位、回报率、升值潜力、总价一房二房投资谢岗、清溪等周边客户有车一族,向往樟木头的繁华,港式味道安全性舒适性二房三房居住个体经营户分布在各大专业市场内,有理想且稳定的收入,具有樟木头情节区位配套、升值潜力、总价二房、三房二房三房自住回顾客户特征受港人影响大,接受新感念,年轻、时尚、追求健康快乐生活客户购房敏感点除价格地段外,按重要程度依次是户型面积、车位数量、高尚生活社区、安全设施、室内装修(交楼标准)、规模、社区配套、电梯厅设计装修、会所、智能化、户内格局及功能分布、小区入口设计、朝向、楼层数、地下室设计舒适度、邻居质素、节能。*敏感点调查*注:取自《中原客户敏感点专项调查》问卷部分项目吸引点调查486669727287108111114114123126129165171225240050100150200250300节能邻居质素地下室设计舒适度楼层数朝向小区入口设计户内格局及功能分布智能化会所电梯厅设计装修社区配套规模室内装修(交楼标准)安全设施高尚生活社区车位数量品牌物管户型面积客户敏感点分析置业用途楼层数会所小区入口设计电梯厅设计装修户内格局及功能分布车位数量地下室设计舒适度价格安全设施户型及面积社区配套朝向智能化节能邻居质素高尚生活社区规模用于居住64212604901207554211830000用于投资424245606012342907813854396024277578自住兼投资2160273636722430578751183921276642通过交叉分析显示,自住客购房因素按重要程度排序:价格、安全设施、户型面积、车位数量和会所;投资客购房因素按重要程度排序:户型及面积、价格、安全设施、规模和高档生活社区;自住兼投资客户购房因素按重要程度排序:户型及面积、车位数量、高尚生活社区、会所和安全设施*敏感点调查*客户敏感点分析客户分析总结我们的客户试着寻找这样一部分群体代表,用他们来代言楼盘,描述他们所向往的一种健康、快乐、成熟、时尚、便捷、年轻的生活状态……………我们称之为YOHO一族,一种新的概念包装。FAB理论13项目分析项目营销4营销体系2营销概念导入26“YOHO就是全新的生活形态”,YOHO是一个人人健康快乐的社区,在YOHO社区内,没有年龄界限,能够成为YOHO人必定是拥有国际视野、生活品味、掌握潮流和科技资讯,而且较一般人拥有多走两步的前瞻眼光在缺乏传统项目依托优势的情况下,项目着力于概念营销,从目标客户群的生活、个性、理念中挖掘具备强大引力的项目概念项目概念YOHO+生活馆在每一个清晨醒来,开始享受做世间最普通的女子或男子,享受做一个我。东西在场,为心生活构建的私秘意象!少许跟随一生,大多流落于时间。YOHO+生活馆生活不在家,她隐藏于时光的每一片段。YOHO+生活馆-yoho~生活多姿多彩~一次卸载工作的放松,一场对着风景的交谈,一杯温暖下午3点18分的咖啡....还有一次爱与情的眼神交流,家,因为有了这些弥足回味和珍藏而感动。是呀,属于这个家的一切,匹配自己的意趣,才不会辜负了时间在生活中的肆无忌惮。象我一样爱她!YOHO+生活馆,给即将新生活的每一位生活.家。欢迎到场,调养生活眼光………….YOHO+生活馆“YOHO生活馆”YOHO概念生活馆,引导生活新潮流我们卖一种生活形态,一种生活模式和生活态度YOHO生活馆通达四方,繁华宁静;占据主流,敏锐的国际视野;追求品味与品质,拒绝奢侈生态、健康、时尚、成熟营销定位·形象定位区域形象诉求项目形象诉求居住差异价值诉求第一阶段区域认同片区升值潜力认同第二阶段档次认同项目价值认同第三阶段YOHO概念生活模式认同“YOHO生活馆”的共鸣*形象推广阶段示意*“半山YOHO”强调半山生态、健康打造的yoho生活形式活泼,时尚、前卫暗喻投资价值形态,符合产品定位营销定位·推广案名营销定位·属性定位生态、健康、时尚,新生活模式“半山YOHO”会聚港、莞、深概念营销,突破传统时尚年轻态,差异化营销路线引领东莞城市青年生活风向标概念营销,营造新生活方式,新居住人群营销定位·方向定位FAB理论14项目分析项目营销3营销体系24YOHO营销体系YOHO体验YOHO活动YOHO包装YOHO推广YOHO事件从客户亲身体验出发,每个销售环节都给客户以创新、震撼和尊贵的感觉,让客户在逐步深入了解过程中,深感本项目的核心价值,最终作出购买的决定……YOHO体验式营销於香港首度面世StarbucksBaristaQuattroTM保溫咖啡機,將免費贈送予YOHOTown一期住戶「YOHOSmartAlerts」服務:「YOHOInvite」通訊工具,住戶可自選通訊社群「YOHOShopping」將YOHOTown國際購物中心的最新資訊「YOHOManagement」住戶可隨時接收關於物業管理及日常生活的最新訊息。住戶可利用電腦、手提電話及掌上電腦等,隨時隨地接收有關的自選訊息。服務並不收取物業管理費用YOHO体验式营销首個採用獨立地台去水渠設計的樓盤,引入雙污水渠設計,好處是將地台去水喉獨立分開,以杜絕因地台u型隔氣喉乾涸,產生細菌滋生及擴散問題。•科技概念的展厅•二十四小时YOHOCLUB餐厅及会所设施•與EMI唱片全球首度合作,•推出YOHOMusicSeriesCD專輯YOHO体验式营销样板间展示:「咖啡情緣」是個以啡色為主調,有不少煮咖啡的用具及不同種類的咖啡,就連牆身飾物也是以咖啡為主題「YOHO家庭」原裝兩房單位間隔,設計則以現代時尚及優雅為主。「科技世代」集合大量Samsung高科技電子產品,配合全屋電器電腦控制裝置「玻璃屋」以不同水晶作主題,讓人感到高貴典雅。YOHO体验式营销成立YOHO,与商務印書館及著名瑜珈教練合作,為YOHO人提供一系列增值課程。每月推荐十本好书,于会所供业主借阅。「泳池、家庭式健身室、水療按摩池、運動場、宴會廳、瑜伽室、保齡球場…這麼多會所設施中,我最喜愛的是24小時開放的「無時限開心地帶」。YOHO体验式营销YOHO!半山·健康·生活YOHOMagazine与YOHOTOWN一起成长的杂志。YOHO人访谈、以現代人的工作、家庭、生活品味、家庭生活及社群聯繫的大趨勢為题,時尚專業人士專訪,剖析藝術融合於人居。创办项目生活杂志,在开售前期推出,以季刊形式对业主发行,为客户展现社区的生活态度和高品味,迎合目标客户的潜在心理需求。YOHO体验式营销未来生活半山体验馆:产品概念展厅以新颖独特的展厅形式分步骤展示施工过程各环节的层面状态、每个环节设置正确的样式和若干常见的错误,可以让客户通过对比了解所购房子的情况及未来装修的标准化程序和容易发生的错误,引导客户对项目施工服务的认同YOHO体验式营销为您,我做到!微笑服务十步曲第
本文标题:樟木头项目营销报告
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