苏州广大凤凰城项目营销提案报告_66PPT

广大凤凰城提案报告苏州XXX汇报纲要Contents壹－－市场概况贰－－项目综述叁－－项目定位肆－－市场推广附－－运营建议内容纲要广大凤凰城项目提案报告【一、市场概况】广大凤凰城项目提案报告1、苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口624万人。目前据悉，苏州流动人口与户籍人口接近1：1，已达到500万人左右。SUZHOU苏州【市场概况】广大凤凰城项目提案报告观前街商圈石路商圈十全街商圈凤凰街商圈高新区商圈金鸡湖商圈（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览【市场概况】广大凤凰城项目提案报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈概览【市场概况】现阶段苏州商业主要集中于老城区范围内，各行政区块都有较为集中的商业圈。且每个商圈各自的业态布局也有很大的不同，其中以观前街商圈作为传统成熟商圈，市场消费力依旧强劲。而其他新兴区域如新区和工业园区，则发展迅猛。工业园区作为新兴区块，其商圈范围是以金鸡湖为界分为湖西和湖东两个部分，随着苏州城市东扩，园区外来人口日益增多，区域内商业集聚效应将日趋明显,而湖东作为政府规划的新城CBD，其商业发展潜力巨大。广大凤凰城项目提案报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市主要商圈基本构成表商圈名称体量（㎡）主力面积（㎡）租金水平（㎡／天）业态布局客群定位观前街商圈60-80万100-150主街：20-35元/㎡/天辅街：8-15元/㎡/天主街：服饰、银行、商业大厦、茶叶店、书店、首饰店等辅街：餐饮、美发店、小吃、工艺品等苏州本地居民、来苏游客等各档次消费群体十全街商圈10-20万50-100十全街：5-12元/㎡/天风凰街：3-10元/㎡/天十全街：酒吧、餐饮、古玩、网吧、家居装饰、皮包等老外、本地白领、时尚青年等南门商圈15-25万80-1205-12元/㎡/天综合购物休闲多为苏州本地普通居民石路商圈15-20万100-2008-20元/㎡/天大型百货商店、超市、自行车市场、银行、网吧周边居民，消费偏向中高端吴中商圈10万左右50-1003-6元/㎡/天超市、百货、饭店等零散分布区域居民、消费中等高新区商圈20-30万100-2004-10元/㎡/天苏州乐园、日韩餐饮街、百货、酒店等高新区工作人员、周边居民、部分外来游客等环金鸡湖商圈100万200左右2-5元/㎡/天餐饮、娱乐、日常百货等多为园区工作和居住人群广大凤凰城项目提案报告（苏州万达广场）（南苏州生活广场）苏州市商业网点分级布局规划表【市场概况】类别市区园区吴中区相城区高新区市级观前、石路、南门湖东——————副市级环古城风貌休闲商业带环金鸡湖风情休闲商业带长桥、沿太湖旅游度假休闲商业带元和狮山区域级平江新城、金阊新城、沧浪新城金鸡湖西、研究生城、东沙湖蠡墅、木渎、越溪、太湖旅游度假区黄埭、渭塘——镇级——阳澄湖郭巷、横泾、光福、胥口、临湖、东山、西山、甪直望亭东渚商业街玄妙观苏州小吃街、平江新城商业街区、石路西扩步行街、葑门横街商业老街、人民路地下商业街、南门步行街、南门餐饮街、人民路北段地下商业街、沧浪新城商业街区金鸡湖东商业街区县前街商业街区、太湖度假区文化水街相城中心商业街区、渭塘珍珠湖路商业内街——专业市场在金阊新城和新区浒墅关片区内，建设以生产资料、物流配套、二手车市场为龙头的批发市场群。——位于郭巷东方大道附近，以农副产品为主导。位于相城大道两侧，以家具、小商品市场为核心，同时发展珍珠、水产品等特色市场。位于横塘，重点发展各类建材、电子、装饰材料。广大凤凰城项目提案报告根据上实市场部所提供的专业市场调查报告显示，苏州现阶段的商业地产运作主要表现形式如下：1主题商业引领市场主流现代商业区别于传统商业的重要标志不仅体现在建筑形态上，而且还体现在业态业种的定位上。现代商业，往往在规划之初便赋予某个主题，让其具有鲜明的特征和内涵，从而圈定了特定的消费客群。在苏州，各类主题商业不断涌现，并逐渐成为商业物业市场的主流形态。苏州万达广场、南苏州生活广场等一批集餐饮、购物、休闲娱乐等多种功能于一体的综合性、一站式购物中心成为区域商业的龙头，在2007年推出其产权商铺，取得不错的销售成绩，在商业物业市场刮起一股旋风。凯马广场的重要组成部分凯马大街、中澳广场、东方锦城等商业项目均成功开盘销售，推进整个汽车主题公园加速建设。（苏州万达广场）（南苏州生活广场）广大凤凰城项目提案报告南苏州生活广场概况：项目总占地面积5万平米，建筑面积14万平米，容积率2.8，得房率90%;交房标准为毛坯；地段：位于越湖路1109号，吴中区新行政中心以西，国际教育园对面。有55、54、53、522路等多条公交线路经过，分别通往相城区、汽车北站、园区、火车站等地；产品：越溪板块第一个纯商业项目，内部规划为集百货、餐饮、娱乐和酒店为一体的综合性商业街。业态：A区为家纺、运动品牌；B区和C区为餐饮区；D区为大型娱乐城；E区为主体商场集百货；F区为15层的酒店公寓；G区为18层的酒店；客源：区域——吴中区65%其他区域15%上海、浙江20%客层：私营业主私企老板投资客用途：自用40%投资60%广大凤凰城项目提案报告苏州万达广场概况：总占地面积64000平米，总建筑面积为45万平米，容积率为7.0，绿化率为33%，交房标准为毛坯；地段：位于平江区人民路与城北东路的交汇处，地理位置优越，东依园区，西邻新区，南接古城，北连相城，交通便利，对外交通：312国道、沪宁高速等；西南边为苏州火车站和石路商圈，北边为沪宁高速，南边为312国道、汽车北站；另外，规划中的轻轨2号线将在本案处设立站点；产品：社区分为四种物业形态：普通住宅、酒店式公寓、写字楼、商铺；其中住宅10幢，8幢为29F、30F的高层，两幢16F的酒店式公寓；写字楼3幢；社区配套商业和大型卖场。内部认购的商铺均为2层，共计42套，规划面积为76.58—313.02平米，主力面积为232.32—238.54平米。业态：休闲、娱乐、连锁超市、大型卖场、餐饮为一体，配套设施也将会一应俱全；客源：区域—基本以本市客户为主客蹭—机关单位、私营业主、投资客；广大凤凰城项目提案报告2专业市场遍地开花专业市场是主题商业的另一种表现形式，除相关的配套商业外，专业市场在业态业种定位方面一般比较专一，依靠规模聚集产生的强大辐射能力生存发展。专业市场多建立在交通便捷的郊区，受城市规划与产业布局影响较大，它们多由行业内资深企业牵头投资开发，在招商运营方面拥有无可比拟的优势，其销售对象往往定位为行业的经营者。对于从事一般开发业务的房地产商而言，规划发展专业市场的压力较大，与专业运营管理公司合作成为项目开发的必由之路。【市场概况】广大凤凰城项目提案报告3传统商业街在配套中升级CommercialStreet在主题商业和专业市场逐渐占据市场主流的时候，传统商业街这一物业形态相比要暗淡的多。但在大型居住区、商业物流密集区，传统商业街作为配套商业仍占据一席之地。近年苏州商业物业市场，大观名园鸿运商业街、欧风商业街、湖东新街口等几个商业街项目表现较为抢眼。【市场概况】广大凤凰城项目提案报告4小商品市场稳步发展小商品市场凭借其品种齐全、价格低廉的优势在苏州市场上占据了相当的份额，由最初的钱万里桥、德合小商品市场到中翔小商品，苏州的小商品市场一直在稳步的红火发展。人流量大、交通便利、中档消费群体聚集是该类业态的首选经营地。【市场概况】广大凤凰城项目提案报告近些年苏州专业市场发展很快，区域上主要集中在市区环路交界、新区长江路沿线、金阊新城312国道沿线、相城区相城大道沿线等。蠡口家具城、华东装饰城、华东电器城、新东方汽配城、赛格电子市场、美之国装饰城等一大批专业市场均已成功开业；苏州机电五金城、江南汽配城、华夏五金机电城等专业市场已完成一期开发并陆续招商经营，二期正处于筹备发展之中，商业竞争日趋激烈。因此利用自身优势，走选择性差异化道路是商业成功重中之重。【市场概况】广大凤凰城项目提案报告消费者调研调研目的：通过调研了解项目所在居民的消费习惯、消费满意度及对项目所在未来商业的需求；调研方式：流动街访；调研地点：区域附近（苏安新村、向阳桥等地）调研对象：年龄在18-59岁，在项目所在居住满半年以上；样本量：67份；消费者调研【商业调研】广大凤凰城项目提案报告消费者调研消费者调研【商业调研】1）、日常用品、家居、电器等小件消费品主要在附近购买，批量购买会寻找大中型超市卖场；服饰等在附近区域和在城区购买的机率基本相同；2）、受访消费者出行以公交车、电动车以及步行为主要交通手段，对消费区域需要交通便利出行方便；3）、受访者在消费习惯上喜欢热闹，与朋友结群购物；4）、受访者对需求业态的档次偏好方面，以追求实惠为主，讲究物美价廉（低年龄段及收入较低的受访者购物类以及娱乐类需求较高）；广大凤凰城项目提案报告XXX在这里提出这样的论证设想：同区块辐射范围内，是否存在业态经营饱和点？根据原规划构局，现有的区域市场中是否存在空白？是否需要根据市场所需调整规划布局？【二、项目综述】广大凤凰城项目提案报告具体位置：东环路1858号（原凤凰建材市场）总占地面积：5000平方米商业总建筑面积：25000平方米办公总建筑面积：1000平方米车位数：100余泊内部配套：商城内配备中央空调、自动扶梯、货梯等设备广大凤凰城项目提案报告项目简介1项目四至条件分析2【项目综述】本案平江新城观前街相城高密度住宅区平江高密度住宅区东环高架本案位于东环路1858号（原凤凰建材市场），地处平江新城、工业园区、相城区的核心要道，西临城区护城河，南接百安居、大润发，东连中翔、东明建材市场，北与华东电器城隔河相望。各路公交穿梭密集，环线、高架、高速路、国道等交通路线表明区域早期为城市边缘，因为城市化导致区域向外扩张，被发展的脚步所覆盖，但是区域建设以基础交通类为主，住宅类仍然保持原有状况。广大凤凰城项目提案报告交通现状盘点：目前公交线路能将园区、相城以及平江新城大量人群带入本案商业消费；【项目综述】10路：内环环线142路：至独墅湖高教区158路：至园区保税区162路：至娄葑通达路219路：至胜浦26路：至娄葑通达路305路：至国际教育院北区313路：至苏州乐园3路：至吴中汽车站514路：至越溪70路：至解放西路环线78路：至相城元和800路：至阊胥路环线812路：至独墅湖高教区89路：木渎至相城元和9路：至新庄立交208路：至园区沈浒路305路：至国际教育院北区44路：至东渚镇54路：至越溪64路：至光福79路：至相城东桥301路：至木渎305路：至国际教育院北区313路：至苏州乐园40路：至塔园路环线70路：至解放西路环线娄门站苏安新村站苏安公交首末站交通环境分析3广大凤凰城项目提案报告项目SWOT分析1、本案地处东环路、北环路沿线，交通条件十分便捷；2、项目都边老小区林立，人气旺盛3、本案体量适中，可以做到快速消化，同时可做到提供定向型商业服务功能创造出区别于市场上同区域现有商业体系的独特差异性；4、区域内破冰产品构筑将充分抓做市场真空需求；5、结合城市整体规划提供泛地区性商业服务，可以为项目带来更高的附加值，为拔高价格增加系数；6、开发企业具有多年操作商业项目的经验。STRENGTH优势【项目综述】广大凤凰城项目提案报告WEAKNESS劣势1、本案处于非城市核心商圈范围内，周边虽是小区林立，但整体消费水平不高；2、作为以专业市场为传统印象的区位，可能会导致部分商家和业主对项目存在理解上误区；3、由于是体块性商业，商业盲点较多，商家面临选择时抗性较大；【项目综述】广大凤凰城项目提案报告OPPORTUNITY机遇1、随着城市的不断扩张，区域商业氛围将更加浓厚，区域内商业价值将达到更高的平台；2、国家扩内需政策出台，出口转内销；3、目前区域内房地产尤其是商业项目的发展还处于起步、方