蓝海苑项目营销报告

蓝海苑项目营销报告3建立完整的营销体系建立完整的营销体系明晰营销目标外部环境分析分析内外营销环境客户需求竞争环境客户描摹制定营销战略与策略制定营销执行细案政策背景市场走势营销定位市场推广客户服务活动公关媒体投放案场包装销售道具现场管理沟通机制价格策略实现营销目标本体属性产品构成价值梳理销售排期销控组织渠道营销销售平台风险预案……内部环境分析4遵循遵循AIDASAIDAS模型模型搭建系统营销执行体系搭建系统营销执行体系顾客消费流程Attention引起注意形象定位Interesting产生兴趣Desire引发欲望Action促使购买行为Satisfaction达到购后满意市场推广媒体投放活动公关接待中心现场包装多媒体展示样板示范区销售道具价格策略投资回报核算产品唯一性网络营销销售保障体系CRM系统物业服务系统以客户为核心的整合营销思路5营销绩效客户价值总营销成本销售收入总营销成本=营销回报率=来电来访客户数（有效客户）总营销成本重复购买率/推荐销售率/衍生消费率=一来电来访客户数成交客户数销售成交率=二销售执行绩效管理三客户服务和满意度维护绩效管理=重复购买客户数/推荐销售客户数/衍生消费客户数成交客户数策划推广绩效管理贯穿营销体系的核心营销思想：营销绩效管理6明确项目营销目标明确项目营销目标明晰营销目标外部环境分析分析内外营销环境客户需求竞争环境客户描摹制定营销战略与策略制定营销执行细案政策背景市场走势营销定位市场推广客户服务活动公关媒体投放案场包装销售道具现场管理沟通机制价格策略实现营销目标本体属性产品构成价值梳理销售排期销控组织渠道营销销售平台风险预案……内部环境分析7本案营销目标本案营销目标目标1：现金流提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！提高销售速度，为开发商保证良好的现金流，确保资金的快速回拢！–...目标2：销售利润在依托区域发展以及前期销售的基础上，充分发挥项目自身和潜在在依托区域发展以及前期销售的基础上，充分发挥项目自身和潜在的价值，将项目利润最大化！的价值，将项目利润最大化！8通过对外部环境的分析，了解项目通过对外部环境的分析，了解项目所处的市场环境所处的市场环境明晰营销目标外部环境分析分析内外营销环境客户需求竞争环境客户描摹制定营销战略与策略制定营销执行细案政策背景市场走势营销定位市场推广客户服务活动公关媒体投放案场包装销售道具现场管理沟通机制价格策略实现营销目标本体属性产品构成价值梳理销售排期销控组织渠道营销销售平台风险预案……内部环境分析9项目区位项目区位————本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，本案位于空港板块和津滨走廊地带的交叠位置，紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。紧邻外环，周边分布多条主要交通干道。‡本地块位于天津市东部，北侧紧邻正在建设中的滨海机场空港物流加工区，行政区划隶属于东丽区。‡紧邻津滨高速公路，距离天津外环1.6公里，距滨海国际机场2公里；距离津塘公路3公里，京津塘高速公路6.5公里。津塘路10项目周边组团项目周边组团————本案北望航空城、南接新立组团、东连本案北望航空城、南接新立组团、东连幺六桥乡，西邻中心城区幺六桥乡，西邻中心城区中心城区中心城区航空城航空城新新立立组组团团本案本案11项目面临的发展机遇项目面临的发展机遇——天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩天津城区人口和产业东移和滨海新区西扩中心城区东丽区城市扩散效应„东丽区战略发展思路：连接两区（中心市区、滨海新区）、依托两港（海港、空港）、着眼一带（津塘公路、先锋路为轴线的津滨城区带）三区（大毕庄商贸区、东丽湖旅游度假区、北部农业产业园区）及七个乡镇工业园区„“十一五”期间，东丽区的战略定位是“立足滨海新区，建设特色城镇，把东丽区建设成为高度开放、人才集聚、经济发达、社会进步、最宜人居的国际型、知识型、生态型津滨新城区”。12项目面临的产业环境项目面临的产业环境——依托周边资源，形成五大产业依托周边资源，形成五大产业本项目周边现有产业航空产业临空产业物流产业会展产业海港产业•本案依托周边资源，五大产业现状比较突出；•以空港各大园区推动的相关临空、物流及会展等产业•滨海国际机场所带动的航空产业、以及港口所带动的相关产业。13天津房地产市场走势天津房地产市场走势————20082008年预计整体均价增速放年预计整体均价增速放缓，成交量维持在缓，成交量维持在20072007年下半年水平年下半年水平2007年市内六区成交量及价格变化趋势0500001000001500002000002500003000003500004000004500005000001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010002000300040005000600070008000900010000成交量均价随着随着0707年年1010月份国家相继出台的政策，以及一线城市北京、深圳楼市成交量的放缓，天津的楼市表现平稳，月份国家相继出台的政策，以及一线城市北京、深圳楼市成交量的放缓，天津的楼市表现平稳，没有出现大幅的下跌趋势，但是均价增幅减慢。没有出现大幅的下跌趋势，但是均价增幅减慢。20082008将是中国地产的调整之年，将是中国地产的调整之年，0707年的宏观政策将进一步影响楼市，市场客户将更加趋于理性，同时一些投年的宏观政策将进一步影响楼市，市场客户将更加趋于理性，同时一些投机者将受到打压，表现在市场上就是均价增速的放缓。机者将受到打压，表现在市场上就是均价增速的放缓。1420082008年环外环以内的竞争加剧年环外环以内的竞争加剧本次发布的中心城区经营性用地储备信息共本次发布的中心城区经营性用地储备信息共3333宗地块，可建设用地总面积约宗地块，可建设用地总面积约358358公顷公顷，规划总建筑面积约，规划总建筑面积约864864万平方米，万平方米，其中居住用地约其中居住用地约260260公顷，占此次发布地块总量的公顷，占此次发布地块总量的73%73%，规划总建筑面积约，规划总建筑面积约549549万平方米，均用于普通商品住宅建设，其万平方米，均用于普通商品住宅建设，其中建筑面积中建筑面积9090平方米以下的建设用地不低于居住用地的平方米以下的建设用地不低于居住用地的70%70%，约，约182182公顷，规划总建筑面积约公顷，规划总建筑面积约384384万平方米。万平方米。商业用地约商业用地约9898公顷，规划总建筑面积约公顷，规划总建筑面积约315315万平方米万平方米20082008年全市预计供应经营性用地年全市预计供应经营性用地14001400公顷（公顷（0707年为年为12421242公顷）公顷），其中普通商品住，其中普通商品住宅限价商品住宅用地宅限价商品住宅用地960960公顷公顷规划环外环以内：经营性用地规划环外环以内：经营性用地700700公顷（公顷（0707年为年为440440公顷）公顷）在规划环外环地块：普通商品用地在规划环外环地块：普通商品用地300300公顷（公顷（0707年为年为133.9133.9公顷）公顷），总建筑规模，总建筑规模520520万平米万平米另外，经济适用房预计另外，经济适用房预计152152公顷（公顷（0707年年162162公顷），建筑规模公顷），建筑规模380380万平米万平米20082008年供地计划与年供地计划与20072007年对比分析年对比分析20082008第一次经营土地出让第一次经营土地出让15华明镇成为未来开发热点华明镇成为未来开发热点截至目前华明镇共计出让土地截至目前华明镇共计出让土地88宗，其中两宗为经济宗，其中两宗为经济适用房。适用房。在出让的地块中，容积率在在出让的地块中，容积率在0.8~2.10.8~2.1之间不等，楼面之间不等，楼面地价在地价在1263~55471263~5547元元//平米不等。平米不等。出让地块均为居住用地，华明镇区域后期的商品房将有出让地块均为居住用地，华明镇区域后期的商品房将有220220万体量的中高档的洋房和高层面市。万体量的中高档的洋房和高层面市。地块编号供地方式成交价(万元)容积率合计（亩）楼面地价(元/㎡)地价（万元/亩）用途受让方津丽华明（挂）2007-116号挂牌160,9901.14785,053337居住深圳华侨城房地产有限公司津丽华明（挂）2007-117号挂牌91,2000.82995,547305居住天津市房地产发展(集团)股份有限公司津丽华明（挂）2007-118号挂牌40,5901.24141,26398居住天津市安居建设发展总公司津丽华明（挂）2007-119号挂牌78,1900.84003,480195居住、商业天津市安居建设发展总公司津丽华明（挂）2007-120号挂牌98,0900.85273,508186居住、商业北京住总房地产开发有限责任公司津经济适用房(招)2007-07招标2.192经济适用房天津市房地产发展(集团)股份有限公司津经济适用房(招)2007-06招标1.7133经济适用房北京泰福恒投资发展有限公司津丽（挂）2007-11挂牌255,5162.16502,782393居住、商业天津鹏润方圆房地产开发有限公司16东丽湖内部各项目的现状和后期规划东丽湖内部各项目的现状和后期规划无，主要消化现有产品占地面积:107000平方米总建筑面积:54600平方米联排180-220平米、双拼180-250平米,独栋10套左右，面积在320平米，性质为商业别墅夏阳溪韵现在只租不售，租房率在70%，三月份开始装修，社区配套居多1.5万商业，5000平米的会馆，5万平米的飞瀑托二为主，部分单一，一个大体量飞瀑商业规划了4栋，主力在67-88平米11层高层规划了4栋，主力在120平米7层带电梯洋房2期剩余产品，3期和4期，3期规划和2期相同，高层和洋房为主，4期主要是高层，3期和4期累计面积供给700亩左右总占地180亩，总建筑面积约21万平米，分为两次开发。先期开发地块77亩，产品以5层情景洋房、7层电梯公寓、11层高层为主,共计16栋楼，建面8万多，多层洋房占50%，7层电梯和高层各占25%，二期容积率为1.3规划8栋，主力户型面积在110-1205层半洋房消化现有产品占地：350亩；建面13万平米独栋500平米左右，双拼200-300平米，联排220平米以上别墅朗钜天域后期规划现有规模现有产品项目名称无，主要消化现有产品占地面积:107000平方米总建筑面积:54600平方米联排180-220平米、双拼180-250平米,独栋10套左右，面积在320平米，性质为商业别墅夏阳溪韵现在只租不售，租房率在70%，三月份开始装修，社区配套居多1.5万商业，5000平米的会馆，5万平米的飞瀑托二为主，部分单一，一个大体量飞瀑商业规划了4栋，主力在67-88平米11层高层规划了4栋，主力在120平米7层带电梯洋房2期剩余产品，3期和4期，3期规划和2期相同，高层和洋房为主，4期主要是高层，3期和4期累计面积供给700亩左右总占地180亩，总建筑面积约21万平米，分为两次开发。先期开发地块77亩，产品以5层情景洋房、7层电梯公寓、11层高层为主,共计16栋楼，建面8万多，多层洋房占50%，7层电梯和高层各占25%，二期容积率为1.3规划8栋，主力户型面积在110-1205层半洋房消化现有产品占地：350亩；建面13万平米独栋500平米左右，双拼200-300平米，联排220平米以上别墅朗钜天域后期规划现有规模现有产品项目名称万科东丽湖万科东丽湖朗钜天域朗钜天域夏阳溪韵夏阳溪韵17只租不售，配合整体开发，以城市街坊的形式存在，业态主要是以配套商业为主，现有大方便利、药房和移动营业业厅和餐饮为住，商业体量一期1万，中心商业大概有5万平米商业1月中旬开盘占地31万平米，建筑面积55万平米，容积率1.77，绿化率40%，由贯穿东西的情景大道分为南北两部分，情景大道以北为阅桦苑，情景大道以南为阅湖苑，中心环抱着后期规划商业街区。五期规划产品以18层、27层的精装瞰景洋房为主，