世联_小户型住宅专项研究业务的经验分享_47PPT

世联—小户型住宅专项研究业务的经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15目录¶世联小户型住宅专项研究的背景¶开发商普遍面临的问题和困惑¶世联工作模块划分及研究方法¶世联重点研究案例及客户简介世联小户型住宅专项研究的背景小户型住宅物业：指建筑面积在90平米以下的住宅物业，包括建筑面积为70平米以下的一房和两房（即传统意义上的小户型），以及建筑面积为70~90平米的小三房。中央政策逐渐细化，力度增强，强调土地的节约，房地产作为消费品的属性，保证中低收入人群住房从2006年5月到7月发布的一系列政策中，可以明确显示政府节约土地，控制户型面积，保证中低收入人群住房的决心2006.5.24建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》一、近期经济适用房建设目标9月底前公布二、90平方米以下住房须占项目总面积七成以上三、购房不足5年转让须交营业税四、空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物五、个人房贷首付比例不低于三成六、居住用地供应量七成用于中低价位中小套型七、土地闲置2年将被收回使用权八、各地城市年内建立廉租住房制度2006.5国务院国6条政策那么中央政策对于房地产出台的这一系列政策会持续多久？2006.6.07自2006年6月19日起，对于购买套型建筑面积在90平方米（不含）以上住房的，住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的70%2006.6.19北京暂停为所有登记地址是民用住宅的企业办理营业执照建设部公布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》一、明确90平方米以下住房须占城市总量总面积七成以上二、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积三、重新调整2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。2006.7.062006.7.14建设部等有关部门发布《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（165号文件）、《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（166号文件）和《财政部等部门要求各地从五个方面落实城镇廉租住房保障资金》一、明确套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，要求把套型结构比例落实到具体项目二、房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房三、5％土地出让金用于廉租房国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》征求意见稿.一、制定了土地出让要竞地价、竞房价”的具体操作方式二、90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上2006.7北京市规划委向建筑单位和设计单位下发的文件规定：今后层高超过4.9米，建筑面积将按原来的两倍计算。2006.7.222006.7.24建设部、商务部等联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。境外机构和个人在国内购房必须满足三点要求：其一，必须到土地和房地产部门备案；第二，在中国工作或者学习超过一年；第三，购房实名制。2006.7.21北京市建委紧急通知：即日起规定港澳台地区居民和华侨可在境内购自住商品房“暂定只能购买一套住宅”。主流开发商对于政策积极响应，已着手研究小户型住宅的多种可能性首届金地大学生建筑设计大赛金奖作品：80独立日记主流开发商积极响应开发商普遍面临的问题和困惑开发商的困惑宏观层面在宏观背景下，90/70政策能存活多久？那么在城市中小户型未来可能的发展趋势是什么？小户型可能在什么条件和环境下能够生存？中观层面如何满足消费者需求，建立小户型产品价值体系？微观层面我们的使命为企业未来的战略规划提供一定的判断依据协助企业明晰近期在各城市开发小户型项目的开发原则和指导思想；——对于已有未开发的土地：解决开发思路、指导思想问题；——对于储备土地，协助企业在土地储备问题上，建立选择机制；协助企业解决中远期开发小户型项目土地储备的位置选择/储备时机/开发时机等问题趋势研判项目研判帮助企业解决开发小户型项目定位的关键指标，如满足客户需求，建立产品价值体系世联工作模块划分及研究方法世联对小户型研究共划分成三个业务模块分类研究采用区域+案例的研究形式，对交通、配套、项目规模、区域属性、人口结构等进行分析分区研究寻找区域价值差异的规律，得出价值选择要素的判断依据城市各片区的区域属性分析城市各片区的差异价值比较小户型项目生存条件的KPI体系案例研究美国城市人口特征和房地产发展阶段分析香港人口特征和小户型需求特征分析新加坡城市人口特征和小户型需求特征分析日本城市人口特征和小户型需求特征分析小户型项目发展趋势判断从人口统计学、经济学方面与深圳进行比较分析前瞻性判断指标体系的建立城市各片区小户型案例分析价值穷举分类价值排序城市客户需求挖掘城市各片区小户型客户的特征和需求偏好小户型客户的购买驱动因素分析城市小户型典型项目客户深度分析小户型价值体系的建立提交成果研究内容小户型项目发展趋势判断小户型项目生存环境研究小户型产品客户需求研究世联研究主要运用的工具和方法趋势研判所利用的工具项目研判所利用的工具人口周期住房消费周期分类研究分区研究城市客户需求挖掘模块一小户型发展趋势研判从人口统计学角度研究小户住宅发展趋势以深圳市小户型研究为例我们的研究思路与方法国际视角的案例研究•从人口统计学角度分析小户型住宅物业发展的关键因素宏观背景和约束性条件•宏观经济背景、城市化发展、城市规划等•房地产政策背景•房地产新政解读小户型发展历程与现状•供给：演变历程、分布格局、生长环境、各片区小户型住宅案例分析•需求：各片区小户型客户特征和分类、典型项目客户深度分析城市人口结构化分析•从人口统计学的角度探讨：在规划和房地产新政影响下小户型住宅物业的发展趋势城市小户型住宅消费者需求偏好及购买驱动因素规律研究城市基础研究小户型市场研究城市各片区小户型住宅消费趋势判研城市各片区小户型住宅物业的面积趋势判断……城市各片区小户型住宅消费高峰时间判研城市小户型住宅物业发展趋势判断城市各片区小户型小户型住宅物业价值体系的建立城市各片区小户型住宅物业的生存环境KPI体系人口研究深圳市人口处于急剧上升的过程之中，在发展态势上基本上呈现一种直线状态，人口总量机械增长快于自然增长，外来人口是导致深圳市人口快速增长的主要原因近5年暂住人口占常住人口的百分比71.57272.57373.57420012002200320042005暂住人口占常住人口的百分比（%）近年深圳人口变化趋势图0901802703604501997199819992000200120022003200420050.002.004.006.008.0010.0012.00年末户籍人口（万人）年末暂住人口（万人）户籍人口年增长率暂住人口年增长率从近5年深圳人口的变化趋势来看，户籍人口在增加，但暂住人口攀升的更快，人口规模越来越大。“三普”到“四普”总人口增长了131.55万人，年增长率21.47%；而由“四普”到“五普”则增长了534.14万人，年增长率14.96%。深圳市人口总量的增长，是人口自然增长和机械增长共同作用的结果，但更重要的是人口机械增长的结果。从三次人口普查的数据可以看出外来人口对人口总量增长的影响。深圳三次人口普查的总人口数0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00198219902000总人口数增量深圳三次人口普查的总人口数0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00198219902000总人口数外来人口资料来源：深圳市第三次、第四次、第五次人口普查资料从1990年以后外来人口在特区内所占比重稳定的保持在60%左右，外来劳动人口的主要流向是关外19821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199920000.501.001.502.002.503.003.50户籍人口/暂住人口1979-2000年特区内户籍人口和暂住人口百分比变化趋势图人口主要流向关外深圳特区的暂住人口占常住人口的比例低于深圳市的相应比例。深圳特区的暂住人口占常住人口的比例90年代以来一直保持在60%左右，而深圳市的外来人口比例最高达到86%深圳特区暂住人口首次超过户籍人口的时间比深圳市早两年。1985年深圳特区的暂住人口超过比户籍人口，而深圳市则是在1987年暂住人口首次超过户籍人口，这说明在深圳人口变化过程中，外来人口首先是流入特区，但到后面，由于特区人口容量有限，又再向郊区分散深圳特区对外来人口的容纳有限，而深圳郊区对外来人口却有较大的容纳能力66171577580663183725077481555469137857050000010000001500000200000025000003000000罗湖区福田区南山区宝安区龙岗区盐田区各区15-59岁劳动人口总量人口性别比总体结构正常，但不同年龄段、特区内外差异悬殊；人口年龄结构呈纺锤型，其中20-34岁的人口占到总人口的59%，总体人口年轻化资料来源：深圳市第五次人口普查资料0200000400000600000800000100000012000000200000400000600000800000100000012000000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁75-79岁85岁及以上0500001000001500002000002500003000000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁75-79岁85岁及以上05000010000015000020000025000030000001000002000003000004000005000006000007000008000000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁75-79岁85岁及以上0100000200000300000400000500000600000700000800000•性别比=男性人口数/女性人口数•深圳市未成年人口（0~14岁）的性别比非常高；•在15-24岁年龄段，人口的性别比远远低于正常水平；•而在25-64岁年龄段，人口的性别比又变得非常高，尤以35-54岁年龄段的性别比最高。男性女性人口密度四普五普增长倍数年均增长合计82535963.3615.37%特区内284165321.308.42%福田区3900116521.9910.97%罗湖区299298212.2812.23%南山区154143951.8510.71%盐田区…2162……特区外46828585.1119.20%宝安区46838365.1119.20%龙岗区…2032……注：人口密度用“人/平方公里”来衡量特区内特区外深圳市•注：劳动适龄人口是指15岁~59岁的人群•深圳市人口主要集中在15~39岁年龄段，占到总人口数的78%；其中20~34岁年龄段的人口占该年龄段的88%，占总人口数的59%。男性010000200003000040000500006000070000800000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁75-79岁85岁及以上女性01000020000300004000050000600007000080000900000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁75-79岁85岁及以上2000年罗湖区人口金字塔图男性0200004000060000800001000000岁5-9岁15-19岁25-29岁35-39岁45-49岁55-59岁65-69岁7