世联—区域发展顾问业务经验分享

世联—区域发展顾问业务经验分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006-1-15区域开发项目必须关注的问题Issue区域发展项目并非单一以规模来界定，它通常是指城市或某一特定片区的区域发展研究与土地运营。世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题2.基于竞争的区域规划1.资源盘点与资源整合核心要点2.1区域在城市中的占位2.2区域间竞争格局2.3核心区问题（位置/规模/开发策略等）2.4考虑规划的弹性和动态调整1.1土地分级与功能指标的分配1.2企业资源的挖掘与整合1.3项目资金投入计划3.盈利模式3.1房地产项目开发与土地运营的关系导向3.2短期现金流与长期收益关系导向3.3跨越式发展与均衡式发展关系导向3.4不同盈利模式与博弈方的不同合作方式世联认为成功的区域开发必须关注六大关键问题5.区域配套的开发策略4.启动策略核心要点5.1配套分级5.2配套开发次序5.3配套与区域整体价值及不同物业类型的关联4.1启动区如何体现区域核心竞争力4.2启动区如何带动区域土地增值4.3启动区如何建立区域形象和带动效应6.区域营销6.1区域形象主题的确立6.2区域价值的整合与展示6.3关键事件及设施营销6.4渠道策略6.5卖场规划6.6公共关系营销世联区域发展模块顾服务的业务主线及其核心研究内容•土地价值的评估与地块划分•取地范围与取地策略研究•区域整体功能定位研究（规划市场评价）•区域产业发展研究•开发模式与盈利模式研究•启动区选择及开发策略研究•协助与政府签订相关协议执行服务区域发展土地运营•土地出让的市场成熟度研判•区域营销推广•土地出让/转让营销推广执行计划区域发展业务研究内容世联对区域开发项目的理解及观点Opinion从区域开发价值链的角度分析，政府/开发商参与区域发展项目各自承担着不同的角色商业角色政府/土地运营商房地产开发商房地产代理商/中介机构运营管理/物业管理土地开发项目开发管理运营土地规划/土地融资/土地一级开发/开发招商项目规划/项目设计/项目建造/销售营销销售营销/运营管理土地规划、土地一级开发和运营在所购土地上规划并建造房地产项目，租售给驻商宣传、营销吸引投资商宣传、营销，吸引驻商和消费者日常运营、维修和其他管理政府与土地运营商在整个区域开发价值链中有着不同的权责和利益点权责利益区域规划土地一级开发(基建)土地出让权政府监管持续现金流回报政府运营商土地开发项目开发经营管理参与区域规划土地一级开发土地开发经营权土地出让金（利益实现）政府运营商低成本获取土地与政府分享土地增值收益一级开发的合理利润招商引资政府监控土地转让招商引资土地二级开发(自营、合资、股权转让等)土地开发规划实现土地开发进程实现通过土地/项目股权转让获得土地增值收益二级开发利润回报招商佣金或土地租金持续经营物业管理持续税收回报创造就业机会政府与土地运营商在区域开发项目过程中各阶段的工作重点及世联能够提供的顾问服务内容政府1.编制控制性详规和市政设施专项规划方案报规划部门办理规划审批手续。2.委托拆迁机构和评估机构进行调查，测算拆迁费用。3.按相关政策文件协商制订拆迁安置补偿方案。4.土地储备中心向计划部门申办立项手续。5.需征用农村集体土地的办理征地手续和农地转用手续，需收购企事业单位用地的土地储备中心实施收购。6.申办《房屋拆迁许可证》。7.委托拆迁公司进行拆迁谈判。8.土地储备中心代表政府以招标（或委托）的方式选择土地一级开发商，签订土地一级开发委托协议。•监督控制。•组织一级开发土地验收，验收合格的土地纳入政府土地储备库。•财政局会同国土管理部门进行一级土地开发成本核算。1.土地出让信息公布。2.招商引资。3.土地公开出让。4.政策支持。监督控制监督控制运营商1.参照公私合营的程序获得土地的开发权和经营权。2.制订土地开发规划方案。3.制订并完善区域开发与土地公开出让后的增值分享方案，获批复后与国土部门签订框架性协议。4.与土地储备中心签订土地一级开发委托协议。5.与业主签订拆迁补偿协议。1.融资。2.寻找合作者。3.分期、分块实施征地、拆迁补偿安置工作。4.房屋拆除与土地平整。5.分期、分块进行市政基础设施与公共配套设施建设。支付土地出让金，获取土地使用权。1.项目招商。2.区域增值设施建设。3.土地转让。4.项目股权转让。1.自主开发。2.联建开发。可提供的顾问服务1.资源盘点与土地价值评估。2.区域整体定位与发展战略研究（规划的市场评价）3.土地开发模式、盈利模式研究与整体实施方案研究。4.拆赔模式研究、制订拆迁实施方案。5.协助运营商与政府契约文件的准备。协助联系投资商。1.土地出让的市场成熟度研判。2.区域营销战略与策略。3.制订土地出让的营销推广计划及执行。4.协助联系投资商。1.协助联系投资商。2.协助土地转让/股权转让。3.前期工作的评估、调整。1.整体定位与发展战略研究。2.启动区与物业发展建议。3.营销策略研究。4.营销执行顾问服务。一级开发土地出让土地转让二级开发前期规划、审批阶段区域开发土地价值发展进程及现金流量变迁规律图------税收土地收益资产经营土地收益市场检验建设发展衰落或重建设定方向成熟与巩固阶段划分产出土地收益税收税收土地价格变迁规律投入基础设施建设地区形象建设区域规划------区域运作费用基础设施建设公建投资缴税建设投资环境再投入公建投资----基建投入与地价增长的关系曲线地价增长符合边际递减规律基建投入增长启动期（1～2年）成长期（2年左右）持续发展期（3～4年）稳定期下一个周期区域发展项目遵循着共通的开发步骤开发主体的合法性确立目标体系的建立土地查勘、资源盘点土地价值评估区域规划与产业定位开发模式的选择启动区的确定与启动区域营销土地的控制与获取世联区域开发顾问项目成功案例简介Case世联成功案例项目名称时间城市项目规模委托客户服务内容合肥政务新区规划市场研究2001合肥12平方公里合肥市规划局区域发展战略、经济评价、规划方案评价及建议、开发模式及运作方案招商局漳州项目发展战略及定位研究2002漳州1平方公里漳州招银房地产开发有限公司整体定位、发展战略、开发模式、出让方案、地动策略深圳宝安尖岗新区发展研究2002深圳2.3平方公里深圳市规划与国土资源局宝安分局规划方案评价、整体定位、发展战略、出让方案西安经济技术开发区发展研究2003西安4平方公里西安高新技术园区管委会项目整体定位、开发模式、经济测算北京温榆河绿色生态走廊项目2003北京7平方公里天津泰达集团房地产开发公司项目定位和整体发展战略、开发模式（土地转让模式、创新模式、资金流）、区域营销推广廊坊开发区项目规划发展研究2004廊坊30平方公里廊坊三浦威特建设发展有限公司整体定位、发展战略、启动策略、开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究2004佛山256平方公里佛山市南海区工业园区管委会土地价值评估与综合分析、区域开发整体定位与发展战略研究北京市顺义新城整体功能定位与产业研究2005北京108平方公里北京市首都规划委员会、北京市顺义区规划局产业研究和空港城市研究、区域发展战略、开发模式、开发计划合肥政务新区规划市场研究项目规模：占地12平方公里项目类型：政务新区开发客户目的：土地的成功出让为区域做控制性规划提供市场依据区域开发的运作模式我们解决的问题：城市经济环境分析与资源评估新区选址诊断报告合肥新区规划及功能分区研究新区开发与运作报告案例实务研究报告新中心区意向规划方案取得的成效：土地增值成为开发热点招商局漳州项目发展战略及定位研究项目名称：漳州港口物业研究项目规模：1平方公里项目类型：大规模主题地产开发我们解决的问题：实现区域增值确定开发方案典型案例分析开发模式深圳宝安尖岗新区发展研究规模：2.3平方公里客户目的：区域发展定位区域功能分区取得的成效：区域规划已经完成土地增值土地高价出让西安经济技术开发区发展研究项目规模：4平方公里项目类型：开发区发展战略世联介入阶段：世联介入时处于区域开发前期的功能定位与规划研究阶段工作成果：区域定位与区域增值的关系区域的整体定位区域发展战略区域整体功能分区及经济指标确定区域开发模式的建议与土地出让策略的制定顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议，完成区域总体规划；吸引了包括上海绿地集团、香港和黄机构等品牌开发商进驻；区域地价由60万/亩快速飞涨到130/亩；区域逐渐成为开发热点北京温榆河绿色生态走廊项目项目规模：7平方公里项目类型：大规模新区开发工作成果：区域土地价值评估与地块划分；区域的整体定位与功能分区（包括核心区定位）；建立区域成功的土地市场运作模式和商业化的开发模式区域的营销策略与形象建立核心区土地二级开发别墅项目的市场定位顾问效果基于世联提出的整体功能定位和规划指标建议所做的区域总体规划获得首规委认可基于世联提出的“公私合作”的土地运作开发模式，开发商与政府正在协商积极推进，区域开发已获得立项批准；推进开发商获得政府批准成为一级土地运营商土地地价升值达到150万亩别墅项目现已进入实质性启动阶段。温榆河绿色生态走廊廊坊开发区项目规划发展研究项目规模：30平方公里项目类型：开发区发展战略我们解决的问题：拿地策略区域整体定位与发展战略区域开发模式土地价值评估与地块划分启动区范围确定、启动区定位与功能布局、启动区发展战略土地出让计划开发模式佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目名称：佛山南海科技工业园项目房地产与土地功能定位研究项目规模：256平方公里项目类型：工业园开发我们解决的问题：资源盘点价值评估土地划分土地价值的动态分析成功区域开发案例借鉴区域竞争分析与发展定位经济测算区域总体规划建议北京顺义新城项目规模：108平方公里委托客户：首都规划委员会项目类型：大型区域研究客户目的：北京房地产市场整体研究产业研究区域价值定位新城开发策略空港城顺义中心区首都机场顺义新城经典案例：北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究北京顺义新城产业定位与城市发展战略研究顺义新城结构：三组团108平方公里、规划人口90万①天竺空港区：组成：包括空港工业区、北京天竺空港出口加工区和后沙峪地区规模：34平方公里（28万人）②中心片区：组成：区中心组团、马坡组团、牛栏山组团规模：62平方公里（52万人）③河东新区：组成：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里（10万人）资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》123对区域的研究世联界定为“人在一定的空间内进行生产和消费这样一个基本的价值模型”，并从这四个方面对现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：•产业结构•产业链•产业区域比较优势•产业就业土地：•土地利用性质•土地利用强度•地价峰值•可利用土地量人口：•人口总量•人口就业结构•人口素质消费：•消费力•消费结构•消费地点资料来源：区域发展价值模型制造业是顺义区经济增长的主要来源，而汽车制造业和电子信息制造业又是绝对的支柱产业顺义主要产业总产值和增加值占全区比重（2004年）38.80%34.40%6.60%5.80%2.70%2.50%1.80%0.70%6.70%47.10%15.30%13.90%4.10%3.10%3.40%2.30%1.40%9.40%汽车及零配件电子通信设备制造业饮料制造业农副食品加工业电气机械及器材制造业纺织服装、鞋、帽制造业通用设备制造业医药制造业其他行业增加值比率占总产值比率2004年