防城港西湾上城商铺营销执行报告-58页

【西湾上城】商铺营销执行报告地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11FTel:0771—55538680/681/682Fax:0771—5531739第一部分：市场调查与项目分析一、防城港街铺商业市场调查◆区域商业市场调查分析◆周边社区商业调查分析（2）租金水平：大部分街铺租金为40-60元/㎡月，每年递增上涨幅度约12%，租金价格高，上涨速度快。（3）市场小结目从该片区已经推出商铺产品的项目来看，目前这些社区商街的经营业态较为单一，除了一些饮食、旅馆等服务业商业类型，其它几乎为家居建材类型，属于一个典型的家居建材片区，像目前的【碧海紫金城】及【桂海东盟新城】等房产项目，已经有不少铺面开始经营，也多为品牌家居建材店进驻经营，铺面租金不菲。一、西湾片区商业市场调查分析发展潜力大，商铺经营业态单一；随着众多项目入住，商铺价值飙升（1）经营业态：经营业态烟酒茶叶工程机械小百货超市餐饮娱乐药店诊所建材五金美容美发服饰精品等其他合计间数3010304010601010200比例15%5%15%20%5%30%5%5%100%（2）租金水平：大部分街铺租金为30-60元/㎡月，每年递增上涨幅度约11%，租金价格高，上涨速度快。（3）市场小结行政中心区商铺因为缺少人流，几乎处于空置状态。像房产项目〖欧景蓝湾〗商铺均已售完，但实际经营的铺面很少，又如〖三生官邸〗的商铺，目前没有进行销售，但开发企业计划对这些商铺进行整合招商，规划为一个家居建材市场整合推广，推出市场。目前新行政中心区的商铺几乎空置。二、新行政中心商业市场调查分析短期回报少长期被看好（1）经营业态：经营业态烟酒茶叶汽修、五金小百货，超市餐饮娱乐药店诊所建材家居美容美发服饰精品等其他合计间数279364593699180比例15%5%20%25%5%20%5%5%100%（2）租金水平：大部分街铺租金为30-90元/㎡月，每年递增上涨幅度约13%，租金价格相对较高，上涨速度较为快速。（3）市场小结由于该区域为港口的旧城区，经历了多年的积淀，配套较成熟，也是企业项目办公的主要集中商务区，商务办公优势用来铺面或办公投资回报相对较快，该区域拥有便利的生活配套、交通，主要配套有：港务集团及其码头、货场、仓储；人民银行及三大商业银行总部；百家惠超市、百汇超市、海珍市场；多家宾馆、餐馆、美容等服务行业；学校、幼儿园、影院及其他娱乐设施；保险、电信、水电等多家大公司落户。本区域是防城港配套最完善的区域，城区人气较旺。该区域主要以商业地产和二手房为主体，新的房产存量较少。3、港口老城区商业市场调查分析商业环境杂乱，没有统一主题街区，店铺主要以自建天地楼街铺为主。（1）经营业态：经营业态烟酒茶叶工程机械以及汽摩修小百货超市餐饮娱乐及酒店药店诊所建材、家居服饰精品美容美发其他合计间数80402002004080804040800比例10%5%25%25%5%10%10%5%5%100%二、竞争对手销售状况分析、竞争对手营销状况经济技术指标调查被访小区体量推出时间总体销售率（%）销售价格区间（元/㎡）经营业态（元/㎡）桂海东盟新城2万㎡2011年10月一期销售90%二期在预约一期8000-1.5万元二期精装修约2万元集衣服、鞋帽、时尚精品、休闲餐饮于一体的购物中心财富广场6000㎡未定未销售未定一楼为百货商场；二楼为麦当劳等休闲生活吧和品牌服饰店；三楼为文体用品及儿童游乐园；四楼为休闲咖啡厅、茶艺茶庄亚太国际3万㎡未定未销售未定一楼为品牌专卖店、二楼为大型超市碧海花园2800㎡未定未销售未定——台湾城未定未销售未定东盟十国风情街清华蓝湾未定未销售未定休闲酒吧街二、竞争对手经营状况调查地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11FTel:0771—55538680/681/682Fax:0771—55317391、竞争对手营销状况经济技术指标调查被访小区体量推出时间总体销售率（%）销售价格区间（元/㎡）经营业态（元/㎡）鑫隆御景未定未销售未定——新城国际广场6440㎡未定未销售未定一商业共1、2层，规划为大型超市欧景蓝湾3万㎡已销售完19800元一楼为品牌专卖店、二楼为大型超市碧海花园2800㎡未定未销售未定——海天云都未定未销售未定——玫瑰假日未定未销售未定——二、竞争对手销售状况调查竞争对手分析小结目前，防城港港口区在建商铺体量较大，未来2-3年，在桃花湾广场区域将形成多个总面积3000㎡以上的商业街区，区域商业格局逐步形成。整个防城港口区商业格局较为杂乱，经营业态上目前没有形成统一较高档的主题商圈。目前在售商铺主要对外价格区间在8000-2万元/㎡，但价格体系弹性大，内部认购及对外销售的价格两极分化严重。目前整个港口区正处于商铺推量较少时期，因此建议项目应尽快完成前期筹备工作，尽快蓄客销售，避免后期激烈竞争。地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11FTel:0771—55538680/681/682Fax:0771—5531739二、项目分析◆项目现状分析◆项目SWOT分析地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11FTel:0771—55538680/681/682Fax:0771—5531739一、项目现状分析1、项目区位与地段价值项目地处港口区桃源路中段北侧，2700亩海洋文化公园湖畔南岸，地块资源禀赋条件比较特殊，形成了项目未来商业发展的独特条件。项目地处防城港市港口区极具发展潜力的未来中央生活区——西湾板块距未来市中心仅有2公里，由城市重点形象大道——兴港大道贯通紧邻2700亩桃花湖公园，距西海湾和西湾广场仅数百米地址：南宁市金湖路57号文德大厦北楼11FTel:0771—55538680/681/682Fax:0771—5531739二、项目SWOT分析地段优势：桃源路中段北侧，4A级海洋文化公园湖畔南岸，一线湖景商铺。交通优势：项目周边路网、路况状态良好，市内多路公交线路穿梭项目周边。项目住宅部分具有一定知名度，有一定忠诚客户。防城港现建商铺体量较大，未来竞争激烈。“桂海东盟新城”街北京华联“东风”炒作商铺，是本项目直接竞争对手。（S）优势（T）威胁（0）机会城市商业的升级换代、品质提升和各类专业市场的发展趋势，将带来一定市场空缺和市场机会。现阶段港口区商业推货量不多。前期住宅客户入住，有效发挥“老带新”挖掘客源机会街铺不临主要街道，周边人流和商业氛围不足。项目整体形象展示面不足，一定程度上降低了项目的商业价值。（W）劣势项目现状小结1、项目商铺不临主要人流街段以及处于商圈边缘的性质决定了，未来商业发展中，在需求方，也就是商业客源这方面，不能指望大量的密集人流的随机性消费，只能是特定人群的目的性消费，即专程性购买。也即，尽量避免与中心商圈的业态直接竞争，而只能走特定性、目的性、主题性强的商业形态。2、但是由于目前缺少片区商业价值炒作和产品包装定位，目前西湾上城临街商铺并未在市场上树立起高价值高投资回报的市场形象。因此，需要对项目的主题概念进行营造，提升投资客户对本商铺的价值预期，通过报媒、短信、宣传单张、横幅、道旗等宣传渠道提升区域价值，放大项目价值，宣传和炒作项目投资前景；另外，对商铺进行外包装，匹配项目价值。第二部分：项目定位与价格策略一、项目定位◆项目形象定位◆商业业态定位、核心价值：防城港核心地段，未来高端居住区2、重要价值：4A级海洋公园，桃花湖一线湖景3、辅助价值：运德客运站、大酒店，提高周边商业的成熟与繁华4、其他价值：周边竞争商业的成熟，有利提高人气形成一、项目形象定位项目价值梳理一、项目形象定位防城港海洋文化风情街形象定位（海洋文化风情街通过带有明显海洋文化的建筑符号、特定的业态分布，以及各类特色商家的引进，建设成为具有独特海洋文化主题的商业步行街；也就是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的全景化风情步行街。这种主题式的商业步行街的最大优势在于能够最大化提升项目的商业使用价值，这种商业价值的提升不仅来自于步行街商业形态本身，更重要的是源于具体鲜明个性化的主题式内涵，最大限度的提升商业的附加值。通过带有明显海洋文化的建筑符号、特定的业态分布，以及各类特色商家的引进，建设成为具有独特海洋文化主题的商业步行街；也就是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的全景化风情步行街。这种主题式的商业步行街的最大优势在于能够最大化提升项目的商业使用价值，这种商业价值的提升不仅来自于步行街商业形态本身，更重要的是源于具体鲜明个性化的主题式内涵，最大限度的提升商业的附加值。二、推广案名原则：以新的推广案名进行推广，保持项目在市场的新鲜度，弱化客户对项目的固有形象及审美疲劳。同时新案名要有效区隔并打破竞争对手商贸城、XX市场的低端形象，拔高自身的市场形象。渔人码头【案名释义】国门——放大项目属于门户地段，借势龙州靠近越南的地理条件，简洁明了拉升项目的市场形象地位财富港——通俗易懂，直接暗示项目具有巨大的升值前景，有利于在推广上对项目各个价值点的展开——防城港海洋风情休闲娱乐文化街——三、项目功能定位吃喝玩乐一条街功能定位（海洋文化风情街通过带有明显海洋文化的建筑符号、特定的业态分布，以及各类特色商家的引进，建设成为具有独特海洋文化主题的商业步行街；也就是集购物、美食、娱乐、休闲于一体的全景化风情步行街。这种主题式的商业步行街的最大优势在于能够最大化提升项目的商业使用价值，这种商业价值的提升不仅来自于步行街商业形态本身，更重要的是源于具体鲜明个性化的主题式内涵，最大限度的提升商业的附加值。集吃喝玩乐于一体的功能定位，使整个海洋文化风情街的功能更加丰富，业态分布更加完善，从而形成业态上的错位经营，各功能区的相互促进，进而有助于进驻经营商家形成良性和相互促进的竞争经营格局，不断提高项目整体的商业价值，向投资经营者充分展示项目广阔的发展前景。各种咖啡廊、奶茶、休闲茶馆在内的各种休闲餐饮机构。四、项目商业业态定位渔人码头业态定位吃喝乐玩开设各种美食机构，包括西餐厅、主题餐厅（比如巴西烤肉餐厅、日本音乐餐厅、韩国料理厅、琉璃工房主题餐厅）等。