二手房基础业务知识

基本业务知识人力资源部业务基础知识一、房地产基础二、二手房业务基础一、房地产基础(一)房地产基础概念(二)房地产分类(三)建筑基础知识一）房地产基础概念土地所有权——分为国有土地所有权与集体土地所有权。建筑物——人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类房地产——附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总数。房地产业——从事房地产开发经营、管理、服务等行业与企业的总称。（是一个巨大的产业体系）房产与地产房地产概念：房产与地产的总称。在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成的。在经济学上也叫“不动产”。房地产在物质上有三种形态:（1）单纯的土地（2）单纯的房屋（3）土地房屋的综合体房产：是房屋及其占有权，使用权，收益权，处分权等权利的总称。地产：指能够为权利人带来收益或满足其工作生活需要的土地资产，是土地及其使用权，收益权等权利的总称。一）房地产基础概念土地使用权的取得1.出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内，转让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：1）土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权；2）出让土地权限于国有土地；3）集体土地未被征用不得出让；4）土地使用者只有支付了土地出让金后，才能取得土地使用权证书2.划拨：指有批准权的人民政府依法批准，在用地者交纳了补偿。安置费后将土地让其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。特征：1）划拨土地可以转让；2）划拨土地使用权可以出租；3）可以设定抵押；4）划拨土地交易需交纳土地出让金：5）划拨地无使用年限限制。土地使用权的取得一）房地产基础概念土地所有权归国家或集体所有；（例外，如香港、澳门、台湾）土地使用权的年限(仅针对出让地)住宅用地：70年（昆明市）工业用地：50年综合或其他用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年教育用地、科技用地、文化用地、卫生用地、体育用地：50年加油站、加气站：20年续期房地产的特性自然特性：位置固定使用耐久资源有限物业差异经济特性：生产周期长资金密集易受政策影响长期增值性一）房地产基础概念房地产市场的特点:经营对象的非流动性:房地产主要经营对象是房产和土地的使用权,而房屋和土地都是不动产,具有不能作空间位移的物理属性.流通形式的多样性:指房地产流通的具体形态和方法.城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。供给的稀缺性:指房地产市场是一个供给稀缺的市场.一方面是人口的不断增加,需求也相应增长;另一方面是土地作为不可再生资源,其数量基本是恒定的一）房地产基础概念二）房地产分类土地分类：1、生地2、熟地（1）三通一平(水通、电通、路通、道路平)（2）五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）（3）七通一平（通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整)房产分类1、住宅：作为居住用途的物业，每单元设有独立厅、房、厨、厕等设施，并设独立的水、电、气、电视线路等。包括商品房、经济适用房、集资建房等；2、写字楼：作为办公用途的物业，一般设有中央空调、智能通讯设备（宽带、视像会议系统等），每单位可提供多条电话线及每层采用公共卫生间及茶水间；3、厂房：作为生产用途的物业，房屋结构与住宅及写字楼有一定的差别，如电力负荷量、供应量及交通运输方面的考虑;二）房地产分类二）房地产分类4、临街铺：商业用途，并设有独立橱窗及门户直接连接街道5、商场铺：在大型建筑物内分间多个独立营业的物业6、期房（楼花）：在建的、不能交付使用的房屋.(25%)7、准现楼：已经平顶，正在装修，即可交付使用的楼8、现楼：已交付使用的商品房房产分类1、建筑物的分类（1）按房屋类型分类（2）按建筑高度分类（3）按建筑结构分类（4）按使用性质分类（5）按政策性质分类三）建筑基础知识(1).按房屋类型分类跃层复式平层（2）按建筑高度分类低层：１－3层优势：独院式、双联式、联排式,多面临空、通风、采光佳，平面组合灵活，院落式使用便利，安静。多层：3－8层优势:构造格局佳，公摊少，房屋价格低，物业费用低。小高层：9－18层优势:有电梯，户形设计的空间大。高层：18-30层优势:抗震性高层优于多层、视野广、景观好。超高层：30层以上优势:视野非常好，档次高，外观豪华。（3）按建筑结构分类层数较低，一般在3层以下。1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪50～60年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖木结构砖混结构一般在8层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制，正逐步被钢筋混凝土结构所替代。（3）按建筑结构分类钢筋混凝土这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，空间分割较自由，可改性比较强。小高层和高层住宅多采用这种结构。钢结构建造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的工业建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房。（4）按使用性质分类：农业建筑工业建筑公共建筑居住建筑（5）按政策性质分类商品房指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。经济适用房（5年内不能交易）指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。集资房指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建设而成的一种房屋。使用权房（公房）指由国家以及国有企业，事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。承租人对使用权房没有产权，只有使用权。对于购买二手房用做投资的买家来讲，使用权房也很有诱惑力：投入较低，租金收益却并不少。除价格优势外，购买使用权后，相应的福利也可转让，购买者也可参加房改。（5）按政策性质分类2、面积解析房屋的建筑面积(套内+公摊）——房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.2m以上（含），有上盖，结构牢固的永久性建筑。套内建筑面积——套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。使用面积——房屋户内全部可供使用的空间面积。它是建筑面积扣除公摊面积、及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积，俗称地砖面积公摊面积——产权人共同占有或共同使用的建筑面积，建筑物的楼梯、外墙、首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积三）建筑基础知识3、建筑专业术语开间：即住宅的宽度。一般商品住宅的开间为3.0m～3.9m。为了缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。进深：指住宅的实际长度。砖混结构住宅的进深为3.0m～6.0m，为保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。层高：下层地板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。层高的标准为：2.6m～3m。净高:指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高＝层高-楼板厚度容积率——指总建筑面积与总占地面积的之比。裙房（裙楼）：指与高层建筑紧密连接、组成一个整体的其他低层建筑。裙房的高度一般不超过24m。三）建筑基础知识容积参数容积率一般是由政府规定具体参数如下：独立别墅为0.2~0.5联排别墅为0.4~0.76层以下多层住宅为0.8~1.211层小高层住宅为1.5~2.018层高层住宅为1.8~2.519层以上住宅为2.4~4.5住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住宅二、二手房业务基础指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理或行纪服务，并获取一定报酬的中介人士。房产经纪人，指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。二手房交易以居间为主，工作的性质属于销售的范畴，只不过我们销售的产品是一种无形产品—服务，房子不属于我们，买家的钞票也不属于我们，我们的职责是提供了交易平台，完成合理搭配，协助安全交易，所以从业者要时刻牢记我们的定位—中间人（居间方）。引入——经纪人产权基础知识房地产产权→房屋所有权和该房屋占用国有土地的使用权（国有土地使用权）亦即房地产所有者对其所有的房地产享有占用、使用、收益和处分的权利。房地产产权｛绝对性排他性唯一性房地产产权的转让方式：买卖、置换、赠与、继承房地产交易概念指房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等市场行为。●房地产转让：指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。基本业务知识房地产价格的构成：房地产价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。房地产价格=土地价格+建筑物价格基本业务知识房地产市场一级市场（土地市场）：指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场（增量市场）：指生产者或者经营者把新建、初次使用的房屋向消费者转移，主要是生产者或者经营者与消费者之间的交易行为。三级市场（存量市场）：指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。三级市场的日常工作盘源客源经纪公司成交跟进客户、业主看房，勘房谈判沟通、拜访等等三级市场常用术语洗盘：指通过业主资料或其他途径了解房屋的最新动态和基本情况洗客：指通过客户资料了解客户的最新动态洗楼：指通过派发资料直接和业主客户交流，了解其有关需求跑盘：指通过走访、电话了解楼盘信息跳盘：指通过同行挖走业主房源跳客:指通过同行挖走其客户资源守价:指咬住某价格不放浪价:指讨价还价的方式诚意金:指为了解客户意向和交易方便而向客户收取一定的购房意向金(可以退还)定金:指买卖双方在交易过程中的信物和担保物,定金具备法律效力全包价:指客户购买某物业需要支付的所有费用(通常针对客户)实收价:指业主出售某物业净收的房价,其他费用(如佣金、税费、按揭手续费等等）由客户另行支付公司目前使用的几种合同:看房协议委托放盘、钥匙协议书（多家）委托销售合同（独家）底价代卖协议（限时代卖）买卖承诺书（买方、卖方）二手房按揭贷款服务合同买卖协议书（三方合同）租赁协议书基本业务知识商品房的五证1.《国有土地使用证》2.《建设用地规划许可证》3.《建设工程规划许可证》4.《建筑工程施工许可证》5.《商品房销售（预售）许可证》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》由城市规划委员会核发；《建筑工程施工许可证》由城市建委核发；《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》由城市国土资源和房屋管理局核发。房地产权证付款方式1、一次性付款（全款）2、按揭商品房购买的付款方式：继往开来共兴大业主讲人：谢谢大家的参与！