房地产开发业务如何计算缴纳企业所得税

房地产开发业务如何计算缴纳企业所得税国家税务总局于2006年3月下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）同时废止。文件出台背景对照原来的国税发[2003]83号文件，新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。但是，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。为此，2003年国家税务总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整二、规定了开发产品的完工标准三、对开发产品计税成本标准作了原则规定四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定八、对新办房地产企业减免税作了限制九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整国税发[2003]83号文规定，开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20％，地及地级市的城区和郊区不得低于15％，其他地区不得低于10％。二、规定了开发产品的完工标准国税发[2006]31号文第二条第一款规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象）。三、对开发产品计税成本标准作了原则规定开发产品完工以后，按什么标准结算成本就成为下一步税收缴纳中至关重要的一环。开发产品不同于标准化的工业产品，其成本对象的确定具有不可比性、多样性和复杂性等特征，个案特征比较明显，因此，开发产品结算既不能简单地套用一般税收原则，也不能完全按会计制度执行。根据房地产开发企业计税成本标准涉及的内容比较多、问题也比较复杂的情况，国税发[2006]31号文规定了计税成本结算的一般原则、主要成本项目的核算方法。开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。四、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则：属于该成本对象完工前实际发生的，可直接摊入成本对象；属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊，再将由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除五、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定，企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出主要体现在以下两个方面：一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程，因此，开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入，需要一个较长周期，而这一期间发生的广告费和业务宣传费，则由于没有销售收入而无法在税前扣除；二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期，这是房地产开发经营的一个显著特点，但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况，为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题，国税发[2006]31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。六、对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定房地产开发产品与工业产品相比，具有开发周期长和投入资金大的特点。有的产品开发需要几年甚至十几年才能完成。因而，开发企业的开发资金在建设过程中停留的时间较长，而且开发产品的造价较高，一个小区、一个大的建设项目，少则需要投资上亿元，高则需要几十亿资金。这就需要企业在开发前期注入大量资金。开发企业筹措资金的渠道，通常有以下几种形式：一是增资扩股；二是发行债券；三是预售开发产品；四是向银行贷款。在上述几种筹资形式中，向银行贷款是其主要形式。一些开发企业出于加强资金监管、加速资金周转、节约筹资成本、提高资金使用效率考虑，由集团统一向金融机构借款，所属企业申请使用。通过这种方式筹措、管理、使用银行信贷资金，是开发企业的正常经营需要。因此，国税发[2006]31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。七、增加了防止资本弱化和关联交易的规定开发企业将暂时闲置不用的自有资金通过合法方式拆借给其他企业使用，也是提高资金使用效率的另一途径，因此，应准予借入企业扣除其支付的利息。但是，为了防止开发企业通过关联交易转移利润，国税发[2006]31号文规定，依法借给全资企业和其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50％以内（含50％）的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50％的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。八、对新办房地产企业减免税作了限制目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营，开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司，且盈利率较高。据此，国税发[2006]31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品（包括代理销售）为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。九、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，结合房地产企业的经营特点，国税发[2006]31号文规定对房地产开发企业不得事先按核定征收方式征收、管理企业所得税。也就是说，必须是符合税收征管法第35条规定的情形的房地产开发企业，才可按核定征收方式征收企业所得税。