房地产律师业务讲义080917

四川九益律师事务所陈浩文律师执业基本技能——关于房地产业务的几个问题讲座提纲•第一篇：律师房地产业务概况一、我国律师从事房地产业务的现状二、从事房地产业务对律师的素质要求三、律师从事房地产业务的业务领域四、律师从事房地产业务的基础性问题（业务从哪里来？案件该怎么办？）•第二篇：房地产业务的主要类型及流程一、房地产法律顾问二、非诉讼业务三、诉讼业务•第三篇：相关的法律问题第一篇律师房地产业务概况一、律师从事房地产业务的现状•背景资料：中国律师业发展状况（律师数量、业务收入、社会地位、专业化程度以及发展趋势）引用文件\我国律师业发展现状.doc•背景资料：房地产专业律师发展-从朱树英的发展看专业化的前途引用文件\朱树英：中国房地产专业律师先驱.doc律师从事房地产业务的现状（二）•律师收费总额中房地产业务比重较大•从事房地产业务的律师较多•逐步走向专业化，但是专业化程度不够，只有部分律师和律所真正在走专业化道路•由于竞争激烈和行业规范不力，律师在很大程度上在免费或者很低廉的为当事人提供服务•与国外同行相比专业化程度不够；法律规定的强制性服务领域缺乏；业务拓展和办理技巧还待提高二、从事房地产业务对律师的素质要求•一位从业律师对当事人的忠告引用文件\聘请律师的八项注意.doc•具备良好的基本法律理论知识•良好的逻辑思维习惯：系统性，能够统筹帷幄，而不是一知半解。•对房地产行业要有较深的了解。特别是流程和房地产行业的法律法规•丰富的办案经验（诉讼或者非诉讼），年轻律师要特别注重案例学习和指导老师的教诲•良好的职业道德、坚韧不拔的意志和勤于耕耘的工作习惯（比如办案日志记录习惯、勤于积累行业动态的习惯）三、律师从事房地产业务的业务领域房地产业务主要涉及：1、房地产企业的设立；2、房地产法律尽职调查；3、外资准入房地产开放与经营；4、取得土地使用权；5、拆迁安置；6、工程施工；7、商品房买卖与租赁；8、物业管理等。三、律师从事房地产业务的业务领域（二）•房地产业务，主要包括：涉及房屋、土地为标的物的建设、买卖、租赁、使用、物业管理、金融、修缮及土地使用权出让、转让等方面的法律顾问、非诉讼及诉讼业务。四、律师从事房地产业务的基础性问题•业务从哪里来？1、向社会特别是房地产行业展示你是专注于房地产的律师；2、认真积累行业知识以及办案经验；3、把交给你的任何一件事情办的最漂亮；4、多参加行业研讨会并发言；5、认真总结案例并发布到各种媒体，特别是网络媒体和律师行业的媒体。6、珍惜行业声誉和业务机会，合理竞争，不能恶性杀价竞争。面对“狡猾”甚至是“恶意”当事人时应当学会说不。•案件该怎么办？1充分理解当事人的委托目的，如有可能，要直接沟通；2制定办案战略，仔细分析各种条件和证据；3准备好应付各种风险的预案；4遇到障碍时要及时采取措施，充分沟通，将情况反映到有效决策人那里。第二篇房地产业务的主要类型及流程一、房地产公司法律顾问业务（一）范围房地产公司法律顾问业务主要包括：1、常年法律顾问：接受房地产公司或房地产中介公司、建筑公司、拆迁公司或物业管理公司的委托，并通过书面合同确定的、为期一年以上的，为委托人提供法律服务的业务。2、项目法律顾问：接受房地产公司、建筑公司、拆迁公司或房地产项目法人或项目投资者等的委托，并通过书面合同确定的，专为指定项目提供法律服务的业务。•房地产公司法律顾问业务（二）•应当审查的文件律师在接受委托之前，应审查委托人合法持有的下列文件原件：(一）公司法律文件（通用）：１、企业法人营业执照；（通用）２、企业资质证书；（通用）３、会计师事务所出具的公司注册资本金或投资的验证报告；（通用）４、公司章程；（通用）５、董事会名单；（通用）６、法定代表人证明书；（通用）（二）业务法律文件：１、项目建设用地规划许可证或（项目类）２、项目土地使用权出让合同或项目建设许可证或（项目类）３、土地使用人已缴清出让金的发票或（项目类）４、土地使用证或相应的权属证明或（项目类）５、房地产权证（房产已建成并通过确权的）；（项目类）６、房地产项目使用验收的各项合格证；（物业管理类）７、物业管理委托合同；（物业管理类）８、物业移交确认文件；（物业管理类）９、法律、法规规定的物业资料；（物业管理类）10、物业管理公约（物业管理类）房地产公司法律顾问业务（三）（三）怎样做法律顾问：1、充分了解当事人对法律顾问的委托目的和期望。要务实沟通，建立合理预期。2、了解顾问单位或项目情况，特别是主要业务领域所涉及的法律风险、合同文本要作为重点；3、建立符合实际的工作机制，比如坐班、随时咨询、固定联系人制度、提前预约制度4、发现顾问单位、项目在生产经营过程中有违法、风险时要主动出具风险提示以及预防工作函件；5、定期汇报、总结工作，将工作时间、成果通报当事人；6、培养当事人良好的法律消费习惯，不能大包大揽，应当另行收费的项目必须协商收费。7、定期协助当事人培训员工，将会取得事半功倍的效果。二、其它非诉讼法律业务•1、出具法律意见书；2、代理仲裁案件；3、代为起草合同、参加合同洽谈；4、见证商品房的预售、买卖；5、代理进行房地产交易；6、代办房地产抵押；7、代理房屋租赁；8、代理房屋拆迁；9、受委托协调各类涉及房地产的纠纷律师房地产非诉讼业务流程•引用文件\律师房地产非诉讼业务.doc•引用文件\房屋拆迁、征地拆迁业务指引（上海）.doc•引用文件\土地使用权法律业务指引（上海）.doc•引用文件\建设工程法律业务指引（上海）.doc•引用文件\商品房交易业务指引（上海）.doc三、房地产诉讼业务•房地产诉讼的主要类型：（一）、房地产合作纠纷（二）、房地产拆迁纠纷（三）、房地产买卖（转让）纠纷（四）、房地产租赁纠纷（五）、房地产中介纠纷（六）、物业管理纠纷（七）、楼宇买卖按揭纠纷（八）、房地产抵押纠纷（九）、建设工程施工合同纠纷房地产诉讼业务需要注意的问题一、下列案件因政策性很强，接受委托须特别慎重：1、因政府行政管理方面的决定引起的房产纠纷；2、属于落实政策的房产纠纷；3、属于归土地管理部门处理的房地产边界纠纷；4、属于房地产行政部门处理的其他纠纷。房地产诉讼业务需要注意的问题二、房地产纠纷案件由于民事关系和行政关系交织，所以较一般民事纠纷复杂，特别是案由的确定、责任的认定比较复杂。律师要本着对客户负责、对自己负责的态度，客观分析案件诉讼和胜诉的可能性；三、凡是被告请律师，可以接受聘请。但原告在起诉前请律师，律师对是否接受聘请应持相对慎重的态度；四、集资房纠纷、未取得商品房预售许可证而发生的房屋预售纠纷,此节是律师需要特别注意的；房地产诉讼业务需要注意的问题五、大楼盘的业主多人诉讼时，情绪和场面容易失控，律师要善于因势利导，鼓励当事人调解解决，切忌推波助澜和挑讼。六、房地产的诉讼一般适用专属管辖，即由不动产所在地人民法院管辖。但有关房地产企业的资质的行政诉讼和有关按揭纠纷的诉讼，由被告所在地或合同履行地即贷款银行所在地人民法院管辖。房地产诉讼业务收案程序•收案程序•(一）、与客户洽谈并收集必须的资料１、了解基本案情；２、收集以下资料：①证明主体资格的资料。包括企业法人营业执照、房地产各类企业资质证书；②证明行为许可的资料。包括投资、土地使用、规划、拆迁、预售等许可文件；③证明当事人之间存在民事关系的资料。包括合同、协议、来往函件等；④证明己方守约对方违约的资料。包括财务文件和各种交接文件等；⑤房地产的背景资料，包括房地产是否已经被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等权属方面的资料。⑥如果收集当事人的资料为正本，应当与当事人办理文件交接手续。•（二）、办理委托手续１、由律师事务所与客户签订委托合同。此节须注意的是：①必须由律师事务所与客户签订委托合同，而不允许任何个人与客户签订委托合同；②客户方应由客户本身签名盖章。如果是代理人办理，则必须有委托书；③约定事后收费的，应明确收费的条件、期限及委托人单方解除合同的法律后果等；２、客户签发委托书。应注意委托书的授权范围不应超越委托合同的授权范围。第三篇：律师房地产业务的部分法律问题问题纲要•国有土地使用权取得方式及主要法律风险及防范（土地整理、合作开发、股权收购、招拍挂、土地使用权转让）•拆迁（注意律师能够提供的法律服务范围、遗留拆迁户问题处理、法律与稳定的关系）•工程建设中的律师服务（招投标中的法律意见、合同与招投标实质内容违背、中标后未签订合同的法律责任、工程竣工后双方对合同协议书、招投标文件理解不一致的处理、建设工程施工合同谈判风险点、黑白合同处理、违法分包、转包法律责任、履约过程中的签证和索赔、工程质量问题的处理、工期顺延的法律责任归责原则以及索赔、工程竣工验收及竣工资料的实务、工程竣工结算纠纷、工程款催收的方式、工程价款优先受偿权法律事务）•商品房买卖（各阶段法律服务内容、预售商品房的再转让、预付款和定金、外国人购房规定、商品房广告的法律效力、样板房的法律约束力、商品房所有权转移的标准、工程价款优先受偿权和抵押权、购房人价款、地震等不可抗力对房屋买卖的影响）国有土地使用权取得•国有土地使用权取得方式及主要法律风险及防范•合作开发（合作开发纠纷多，合作合同性质的认定、效力认定）•股权收购（通过股权收购取得土地使用权、企业国有产权转让特殊规定、或有债务问题解决需要尽职调查和良好的合同设计解决）•招拍挂（一般土地取得方式、注意招牌挂土地条件设置）•土地使用权转让(一般不得转让、投资达到25%以后可以转让项目、未按照规划出让合同投资不得转让)•改制企业土地使用权（通过收购改制企业取得土地要注意改制必须合法、改制企业自行开发政策规定、职工问题必须处理得当）•土地整理（要注意和政府签订土地整理合同的合法性、一般需要同级人大批准，特别是预算、注意成本核算和回收方式）•关于农村集体土地使用权（农村集体建设用地、城乡一体化、农村土地流转原则上不得改变用途）拆迁法律服务•注意律师能够提供的法律服务范围（教材540页归纳得较为全面，即拆迁准备阶段、拆迁过程、拆迁诉讼）引用文件\王才亮.doc•遗留拆迁户问题处理（申请先予执行、注意保全证据、注意公告时间、组织过激行为）。目前出现的众多钉子户实际上是社会进步的表现，它说明政府法治意思和民本思想增强。•法律与稳定的关系（律师有没有维护稳定的义务？案例：金融一条街诉讼看拆迁案件的特殊性）工程建设中的律师服务•招投标中的法律意见（1、招标方、投标方；2、如何对中标行为提异议，如资格审查、评标结果，案例：鲁班奖多少？3、如何认定串通招投标？4、律师业务面对潜规则，很难有进步）•合同与招投标实质内容违背（1、怎样认定？2、对于其他投标人意味着什么？3、对于总承包人是否可以主张按照招投标文件为准？4、建设行政主管部门该怎样管理？）•中标后未签订合同的法律责任（1、中标后业主不签合同该承担什么责任、投标人该怎么办？2、中标后投标人不签合同该承担什么责任？业主该怎么办？）•工程竣工后双方对合同协议书、招投标文件理解不一致的处理（合同的解释顺序）•工程建设中的律师服务（二）•建设工程施工合同谈判风险点（1、工程内容与标准关系到价款多少？2、工期以及顺延工期的条件；3、质量问题处理以及赔偿的具体约定；4、文件送达的约定；5、工期索赔和费用索赔条件；6、工程进度款计算标准和支付条件；7、价格变化条件（特别是材料、人工价格大幅度变化）；8、竣工结算条件、程序特别重要；9、工程竣工验收、工程交付程序和责任；10、工程备案资料；11、材料采购）•工程建设中的律师服务（三）•黑白合同处理（1、最高院的司法解释规定；2、除了工程价款外黑白合同约定不一致的处理；）•违法分包、转包法律责任（工程价款结算规定、质量问题责任处理、民工工资以及分包队伍债务处理、目前转包、分包出现的新问题）•履约过程中的签证和索赔（1、签证和索赔在工程管理中的作用、如何制约不当签证？印章和经办人联签有效约定；）•工程质量问题的处理（1、不能遮掩的原则，质量问题终身制；2、及时共同委托质量鉴定的原则；3、处理措施、所需费用；4、责任划分