最新土地增值税清算业务知识培训

土地增值税清算相关业务知识第一部分土地增值税基础知识第二部分土地增值税预征要求第三部分土地增值税清算流程第四部分土地增值税核定规定第五部分土地增值税清算要点第一部分土地增值税基础知识土地增值税基本概念土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税。《条例》规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。土地增值税的纳税人土地增值税的纳税义务人包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按规定纳税。土地增值税征税对象土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。土地增值税税率1、土地增值税实行四级超率累进税率，最低税率为30%，最高为60%。2、在确定土地增值税适用税率时，首先需要确定增值额与扣除项目金额的比率(增值率)，然后根据增值率确定相应税率。（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用税率是30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，适用税率是40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，适用税率是50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率是60%。土地增值税的应纳税额应纳税额=土地增值额×适用税率凡土地增值额超过扣除项目金额50％以上，即应同时适用两档或两档以上的税率，需分档计算应纳税额。为便于计算，可利用速算公式，具体如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的土地增值税税额=增值额×30％（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额=增值额×40％-扣除项目金额×5％（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的土地增值税税额=增值额×50％-扣除项目金额×15％（4）增值额超过扣除项目金额200％的土地增值税税额＝增值额×60％-扣除项目金额×35％公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。土地增值税的计算步骤（1）确定房地产转让收入；（2）计算确定扣除项目金额；（3）计算增值额（增值额＝转让房地产收入－扣除项目金额）（4）计算增值额与扣除项目金额之比即增值率；（5）确定适用税率计算应纳税额应注意：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。例：某房地产开发公司建造并出售了一栋写字楼，取得1000万元的销售收入（营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加3%，地方教育附加1%）。该公司为建造写字楼支付了100万元的地价款，建造此楼时投入200万元的房地产开发成本（该公司同时建造别的商品房，不能按该出售的写字楼计算分摊银行贷款利息支出），计算该公司转让此写字楼应纳的土地增值税。第一步，确定转让房地产的收入。转让收入为1000万元；第二步，确定转让房地产的扣除项目金额。取得土地使用权所支付的金额100万元；房地产的开发成本为200万元房地产开发费用为（100+200）*10%=30万元与转让房地产有关的税金为1000*5%*（1+7%+3%+1%）=55.5万元；从事房地产开发的加计扣除为（100+200）*20%=60万元转让房地产的扣除项目金额为100+200+30+55.5+60=445.5万元第三步，计算转让房地产的增值额1000-445.5=554.5万元第四步，计算增值额与扣除项目金额的比例554.5/445.5=124.5%第五步，计算应纳的土地增值税税额554.5*50%-445.5*15%=277.25-66.83=210.42万元第二部分土地增值税预征要求土地增值税预征范围除普通标准住宅不实行预征外，对房地产开发企业开发的其他各类房产，均应实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入（包括预收房款、预收定金）。土地增值税的预征率对房地产开发公司开发建造的普通住宅，按2%的预征率实行预征开发建造的非普通住宅、非住宅用房，按3%的预征率实行预征对既开发建造普通住宅又开发建造其他类型商品房（适用预征率为3%）的，其销售收入应分别核算，如区分不清的，应按3%的预征率实行预征。开发类型的确定以规划等行政部门的相关文件为确认依据。土地增值税预征的征收管理房地产开发企业销售商品房实行预征的，以1个月为1个纳税期，纳税人自期满之日起15日内申报纳税。纳税人应于取得转让房地产收入（含预收房款）的次月15日内持与购买方签订的房屋买卖合同复印件或预收款明细表向主管地税机关申报预缴土地增值税。土地增值税预征的法律责任对未按规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。（财税[2006]21号《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》）第三部分土地增值税清算流程土地增值税清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）土地增值税清算条件（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。（4）各省辖市地方税务机关规定的其他情况。（规程）（国税发[2006]187号《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》、苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通标准住宅和其他房地产开发的，应分别计算增值额。土地增值税清算时限对于符合清算条件规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。（苏地税发[2009]72号《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》）土地增值税清算的法律责任纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。（国税函[2010]220号《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》）土地增值税清算工作流程（一）纳税人主动申请清算的：纳税人提出清算申请→税务机关受理→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税土地增值税清算工作流程（二）税务机关认为有必要进行清算的：税务机关集体研究确定清算项目→下发清算通知书→纳税人进行清算，并报送相关资料→税收管理员调查核实→审核→分管局长审批→清算结果通知纳税人→补退税土地增值税清算前其他要求主管税务机关要对纳税人报送的资料进行初步分析、核实、计算。主要审核项目开发用地面积、房屋开发面积、可销售房屋面积、实际已销售房屋面积。主要目的：各种面积确认可为销售收入的确认和开发成本的分配奠定基础。土地增值税清算资料收集（一）土地增值税清算需要纳税人报送的资料有：①土地增值税清算申请表、土地增值税税款计算表、纳税清算各项审定表、土地增值税申报表；②项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；③主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。④如纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》。土地增值税清算资料收集（二）主管税务机关根据清算工作需要，可要求纳税人报送与土地增值税清算有关的证明资料：①开发项目立项批复（发展计划委员会、建设局文件）②土地使用权证（发证机关：国土资源局、人民政府）③商品房预售许可证（发证机关：房产管理局）④工程概况⑤规划申请、报告及图纸（企业报送规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（发证机关：规划局）⑥商品房核价批复（物价局发文）⑦销售房地产有关证明资料，以房地产购销合同统计表并加盖公章的形式包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。其他补充资料：当期财务会计报表；项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；与转让房地产有关的完税凭证及清算项目预缴土地增值税的完税凭证。土地增值税清算资料收集（三）清算工作开始前，主管税务机关应掌握与清算项目有关的其他资料：①房地产项目登记管理的资料。核对房地产项目登记管理的相关表格，掌握建设进度和销售进度情况。②税款入库资料。从征管信息系统中获取房地产开发企业营业税的缴纳情况、土地增值税的预缴情况。土地增值税清算资料准备：日常税收管理土地增值税清算分为纳税人主动进行清算和主管税务机关要求清算两种情况。无论是哪种情况启动清算程序，都要求加强对房地产项目日常税收管理，获取相关信息，收集已完工开发项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，掌握房地产企业房屋销售进度情况。重点关注：①项目是否分期开发。②房地产开发项目是否符合清算条件。③是否存在部分开发房产自用或者用于出租。④房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地(如政府划拨，政府补贴等)，取得土地使用权支付的大致金额。⑤房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。清算结果的确认经过上述审核，确认相关金额后，主管税务机关应出具清算报告，并在纳税人报送的土地增值税各项审定表、申报表上签署意见，出具《土地增值税清算补（退）税通知书》，需补交税款的由纳税人自行办理纳税申报手续；对需清算退税的，按照退税流程办理退税手续。资料归档土地增值税清算资料列入档案化管理，应按项目整理，装订成册，其整理、归类、装订应符合档案管理的基本要求。归档的清算资料包括：纳税人报送的清算申请表格、与清算项目相关的各项资料、中介机构的鉴证报告、税务机关的清算报告及税款入库凭证等各项资料。第四部分土地增值税核定规定土地增值税核定征收政策规定房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税核定征收工作流程（一）经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的主管税务机关向企业下发《责令限期清算通知书》，纳税人接到通知书在规定期限内未报送有关资料的，由税务分局集体研究讨论，符合核定征收条件的，采取核定征收。