科城地产——中介业务交易问与答

成都科城房地产营销策划有限公司1中介业务交易问与答01、客户在看过房之后，要求说明此房的业主为什么出售此房，而业主真正售房的理由又不方便说出来，怎么办？答：商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正常的一件事情，正如我们不能问买方：“您为何要买房”一样，客户会产生一种反感，而这样对我的销售工作是非常不利的。但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时，你不仿告诉他（她），业主发财了、要移民、换大房，相信你买了这房今后也会飞黄腾达。02、客户在看房之后并商订好价格，要求见业主面再谈，落实一下业主是否真的此价出租，怎么办？答：在您未完全确定下来（下诚意金）时，业主不会也没时间过来跟您面谈，业主委托我们公司找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？签合同时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并申请退还不实价差也不迟。03、如何面对客户的问价？答：1、这是业主委托我们的价格2、我可以帮您跟业主沟通一下，及时通知您最新价格3、请您放心，这个价格绝对是透明的，我们只是收取佣金，如果不成交，我们是一分钱也得不到的，所以我们报的是最低价，免得浪费我们大家的时间。4、要不我约一下业主跟您见面谈，或许你们投缘，价格会更低一点。(不到最后一步，不出此招)04、客户在没有交定金之前要求看房产证原件，怎么办？答：客户在没有交定金之前要求出具房产证原件本身有些不合理情，因为业主只有在收定时才可能将房产证质押在公司。但我们可采取双管齐下的方法，让客户来定交的同时“让业主来收定”，分别安排在两个不同的会客室外，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定。05、客户质问为什么要下10%的的定金，我们应该怎样回答？答：当你交10%定金后，公司会转给业主，公司就会收取业主的房地产证，办理一些手续，比如：查产权是否清晰，是否有抵押欠款等，如你下太少定金，业主会不收，也不放心把房地产证给公司，就无法保证客户租到此房，并且该定金会计入租金。06、客户交订时称你公司仍可能继续高价出租此房，想对公司进行约束时怎么办/答：肯定地告诉对方，我们公司不会这样做。第一，没有理由这样做，也没有必要这么做，高租也只能收一个月的佣金。第二，如这样做了就会失去您对本公司的信任，公司不会只看眼前的了利益，公司希望客户是公司的永久客户。07、客户要求将（房产内）渗水的部分修补好再交订，怎么办？1、与原业主协商，把渗水部分修缮好；2、说服客户，正因为由于该房产有渗水现象，才导致该物业出租目前这样的价格，业主认为如果要将渗水部分修好，就不会租这样的价了。成都科城房地产营销策划有限公司208、客户问：这房我较满意，现交定金可以，但我老公(老婆)看后不满意，我要退定，行不行？答：1、首先告诉他（她），这样是不可以的。定金的含义就是交定这一刻起该物业被您定下了，如果定金可以退回，也就失去了“定”字的意义。2、收到定金后我公司会转给业主，不是我公司不退，而是业主不可能退。如果你对房屋本身还有疑问，请带上家人抓紧时间现场察看，一旦落订，我公司需要尽快落实，并及时转订业主。如果在其间先有其他客户要落订，公司不能承诺一定你能租到，请你仔细考虑。09、客户看房并且交定金之后，业主突然改变价格，要求更高的价格出租此房，怎么办？答：1、出现这种情况，我们只有晓之以情，动之以理，从我们所付出的费用和劳动说起，以期达到感动业主的目的；2、找出相同楼盘的最低价，与业主谈价，找人看房，把价格往最低处砍，打击业主心理期望值；3、可以从法律的角度上要求业主履行合约，否则，由此产生的法律后果将由业主全部承担。10、收订后，有其它客户出高价，怎么办？1、公司原则上不支持这种做法。因为这样做的结果必定失去第一个客户，对公司的信誉和品牌都是百害无一利的。也会让客户对公司的服务宗旨“诚信”产生怀疑，久而久之，将得不偿失。但是努力做好第一客户，极力说服第二个客户，给他介绍其他物业这是很容易做到的。这样两个客户都做成，有一个客户变两个客户，何乐而不为呢？2、如果第二个客户出价远高于第一个客户，我们也可以考虑第二个客户，但必须具备一个先决条件：盘、客户必须有一方可以做全权委托，从而保证这部分高出的利润我们一定能赚到为原则。这时我们对第一个客户需要找一个很好的理由，比如业主已经在其他公司收了定金，我们的动作慢了一步等等，尽可能把责任往业主身上推，以期达到既不得罪客户，又可以达到让他高高兴兴地在我们手中租到其他房产的目的。11、房子交接时，客户发现房间与原看房和收定有误，要求业主赔钱怎么办？答：1、合同中明文规定，物业内现有装修和设施、设备不得拆除或附送物业内现有家电等的，如果交房时交房现状和合约中之规定有异议时，业主应承担全部责任，我们也有义务和责任要求业主履行约定，否则，我们将在房款中扣除一部分作为客户的补偿，除非业主将物业恢复所签合约时之状态。2、合同中没有注明，而出租方、承租方、中介三方有口头承诺的，出现问题中介公司由经办人出面与双方协调解决并承担相应责任。12、此房风水是否不好？答：1、房产经纪人必须熟悉房屋结构，朝向，通风，采光等要素，用专业术语，比如座南向北，后山前水等等，也有因人而异的，比如与人的生辰八字相关，就看你怎么说。2、只要你说的能让客户开心，信服，这里的风水就是好的。13、业主委托的物业出租价高于市价，而又迟迟不愿降价，怎么办？答：1、了解出租动机，确定跟进方案。2、加强与业主的多方面沟通，与相同楼盘的最低价进行对比。成都科城房地产营销策划有限公司33、带人看房当场谈价，找出其房产的劣处。14、非房产证上权利人来收定，怎么办？答；1、绝对不可以，因为非权利人无权将权利人的房产出租，更无权代权利人收取定金或租金，除非持有公正的授权委托书。2．如果证明是夫妻关系的，可持户口本，结婚证原件等，最多可以支付5000元。15、签约时，业主不愿预留水，电押金，怎么办？答：1、押金必须预留，否则无法清偿物业出租前的费用。必须预留这是公司的规定。2、不预留的先决条件是业主凭当月缴费清单和业务员来结算房款，所示指数要与业务人员的抄的指数相符。16、客户，业主要求佣金打折，怎么办？答：1、佣金打折是对我们所提供的服务打折，如果觉得我服务不好，请跟我说，给我一次机会，我会尽力改进，不然我在公司会挨批评的。2、关键是成交，如果能够成交，我将尽我所能向上级申请。3、您看，要不我把价格再谈低一点。17、业主大多数不签委托书，怎么办？答：这个时期的业主还处在培养期，我们应该做以下工作：第一，接到盘源第一时间去看房；第二，见业主一定要做好准备工作，对物业的环境，配套，交通及行情等有一个非常清晰的了解，作为专业人士，你还必须对业主的物业提出一些合理化的建议，让业主感觉你很专业，敬业，而且为他着想，建立一定的信任度；18、客户咨询物业具体位置，楼层等房源要素，如何解答？答：1、如果判断是真实客户，除特定房号，业主情况以外，有所选择的告诉客户物业基本状况，其他的见面看房后面议。2、避实就虚，告诉他相同的房号，朝向和非本栋的栋号或不同的楼层。3、可说在某大型建筑附近，不方便说出具体方位，只说某楼以上，某楼以下。19、客户看完物业后，无任何手续意见，怎么跟踪？答：1、多与客户沟通，详细了解客户的具体意向和对物业的满意度？哪些因素客户不满意，充分展示物业的优势。2、作为业务员必须主动帮助客户分析看过的物业，提出专业性建设性的意见，如果发现该物业不适合客户就要及时为客户寻找其他的物业，并告诉客户我是最优秀，最专业的业务员，一定能为您找到您最喜欢，最满意的物业。3、用“测试”技巧和“降价”技巧，去测试客户看完房后为什么没有反馈真实的意图。20、客户愿意签看房书，但不出示身份证，也不写身份证号码，怎么办？答：1、看房出发前一定要与客户说明看房要求，说明看房书只是对看房行为的约束，前提是成交后才开始履行承诺。2、查验身份证只是为确认一下客户所签的名是否真实，未必真要签下身份证号码。3、签看房书也是对我们服务的认可和承诺。21、看房时，业主与客户之间相互沟通，甚至互留电话，怎么办？答：严正声明自己的立场和公司的要求，并当场收回纸片，要求相互尊重。主动并客气的成都科城房地产营销策划有限公司4引导双方同自己交流或在双方沟通中自已一定要插入话题，不断表明自已立场，如双方留电话一定当场收回。在成交之前我们坚决不允许业主与客户互留电话！22、业主报盘时只咨询租价，但又不留电话，说考虑一下再联系你，怎么办？答：1、靠平时的业务经验累积，靠灵活的应变，及时给出合理租价，或周边类似物业市场租价，给客户比较好的建议，取得对方信任，才能留住对方电话。2、充分发挥自已积累的相关专业知识，运用沟通的魅力，推其所好，给予市场走势、物业价格评估等咨询，或周边物业及该物业市场售价（多采用数字化），取得业主全方面的认同，留住对方电话！23、如何说服业主租价下调至市场价格以下？答：1、拿出相关房源，告诉他（她）较低的价格。2、带假客户去看，当面谈价杀价，打击业主信心。24、如何让客户相信，我公司不吃差价？答：公司本着“为客户创造价值，与员工共同成长”的经营理念，公平，公证，公开的态度，营造一流品牌，让客户成为公司长期的无形资源。公司承诺假一赔十的原则，赚一万赔十万元。25、客户问我们想看你们和业主方签的委托书，可以吗？答：不可以，因为我们是中介公司，我们须对你的资料和业主资料进行保密。如果有资料的不妨给客户看，但是对业主的姓名、身份证等号码保密。26、房屋出租需缴纳哪些税费？答：属私人出租房屋的，需缴纳以下税费：1)房产税，按租金的4%；2)营业税，按租金的3%；3)个人所得税，租金不超过4000元的，按（租金-已纳税金-800元）的10%；租金超过4000元（含4000元）的，按（租金-已纳税金*（1-20%））的10%；4)教育附加费，按营业税的3%；5)城市建设维护税，按营业税的1%；6)印花税，按租金的0.1%;7)房屋租赁承包管理费，按租金的2%。属企业出租房屋的，需缴纳以下税费：1)房产税，按年度缴纳；2)营业税，按租金的5%；3)教育附加费，按营业税的3%；4)城市建设维护税，按营业税的1%；5)印花税，按租金的0.1%；6)房屋租赁管理费，按租金的2%；7)属行政划拨、减免地价款的房屋出租人，按租金的6%补地价款。属行政、事业、团体出租房屋的，需缴纳以下税费：1)房产税，按（房产原值*70%）的1.2%，按年度缴纳；2)营业税，按租金的5%；成都科城房地产营销策划有限公司53)企业所得税，按（租金-已纳税金-费用）的15%；4)教育附加费，按营业税的3%；5)城市建设维护税，按营业税的1%；6)印花税，按租金的0.1%；7)房屋租赁管理费，按租金的2%。27、当事人是否可以委托他人代为出租或承租房屋？答：当事人可委托他人代为出租或承租房屋。受委托人应持有授权委托书，境外当事人的委托书应按规定经过公证或认证。28、对房屋的租赁年期有什么规定？答：住宅不超过八年，其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的，须经市主管机关批准。29、在房屋出租期内，出租人死亡或终止或产权转让变更时，原租赁关系如何处理？答：承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应继续履行原租赁合同出租人在租赁期内死亡或终止，或因出租房屋的产权转让变更，其分合法继承人或受让人应继续履行原租赁合同。30、承租人是否可以转租房屋？擅自转租房屋，应承担什么责任？答：经出租人同意，承租人可将租赁房屋的一部分或全部转租给第三人；未经出租人同意，承租人不得将房屋转租。承租人未经出租人同意，擅自转租房屋或受转租人再行转租的，没收其违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。31、在价格、房子、产权都落实满意了之后又因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：1、多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题；2、制造危机意识，让客户感觉到现在不买，迟了就没机会了。32、老是觉得客源和盘源都比较缺乏，不知道如何保证成交量