济南长清房产市场报告

1长清区市场报告2区域概况Part0ne区域市场Parttwo重点项目介绍Partthree3区域概况长清区长清区地处济南市西南部，南倚泰山，西临黄河，2001年6月撤县设区，辖7个乡镇、4个街道办事处，总面积1178平方公里，常住人口76万人，其中高校师生近20万人。至2012年，长清城市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入将分别达到3.5万元、1.7万元，人民幸福感明显增强。长清作为济南西部新城的主要载体，区域位置较为重要。4。区域概况长清是济南西部新城的主要载体，是联接长三角和环渤海地区的咽喉要道，是东北、华北通往中原的必经之地。104国道、220国道、104省道和济聊、济广、京福高速等级公路纵贯全境。大学科技园与济南主城区有BRT公交相通，京沪高铁济南西客站至长清的城市轨道交通“十二五”期间建成通车；城区距济南西客站仅15分钟车程（轨道交通仅8分钟)，距济南国际机场仅30分钟车程----地理位置52008年2009年2010年2011年2012年DGDP（亿元）198.18203.68239.2269.6304.00D增长百分比17.80%12.30%13.20%13.20%12.80%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%050100150200250300350长清区GDP生产总值年度变化趋势图2008年2009年2010年2011年2012年人均GDP(元）2549330247338493590342381增长百分比15.70%14%17%13.10%13.40%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%01000020000300004000050000长清区GDP生产总值年度变化趋势图小结：2008-2012年长清市GDP和人均GDP两项指标均保持整体稳步走高的趋势，2012年长清实现生产总值304亿元，人均生产总值42381元。可以看出，长清经济的稳定及持续向上发展形成了消费者信心和各种商业投资活动的基础，同时长清市经济稳定性为房地产项目的最终成功提供了先决条件。经济指标6长清片区根据济南市城市发展总体规划“东拓、西进、中疏、南控、北跨”的方针，确定了“两轴五组团”的城市发展空间结构，进一步细划为长清主城区、大学科技园区、经济开发区、农业高新技术开发区和五峰山旅游度假区五个功能不同、风格迥异的城市组团，目前，“五个组团”规划面积达160平方公里，形成了布局合理、功能完善、优势互补的现代化城市新区，成为带动区域经济社会发展的增长极。区域整体规划按照规划，作为长清片区的中心，西部新城区将以高校科技园为核心，引领济南西部大发展。位于济南城市发展战略——西部新城区，发展潜力无限。7区域整体规划西部新城区三大优势，助力长清区市场再次腾飞。随着大学科技园、济南经济开发区、现有主城区、农高区、五峰山旅游度假区“五大片区”的迅速崛起与发展，为全区经济、社会事业的快速发展搭建了新平台，拓展了新空间。优越的区位、便捷的交通、丰富的资源、优美的环境，使长清区成为承接省会城市功能，拓展城市空间、缓解城市人口压力，拉动济南市民消费的重要载体，目前，通过高效、快捷、现代的交通、通讯网络，长清已与济南中心城区实现了城区的有机融合、产业的互动发展。全区投资环境、消费环境、发展环境日趋优化，已具备迎接超常规加快发展的基础和条件。8老城区板块老城区板块凤凰路以东为新城板块，包含大学城科技园区，自大学城成立以来，鲁商常春藤、紫薇翠庭、润和山居、原香溪谷等住宅、花园洋房逐渐开盘，该片区逐渐成为长清区以及济南市区养生大盘聚集地。新城区板块新城板块长清区可进一步划分为以大学城为核心的大学科技园新城区和以旧城改造为主的长清老城区两大片区。凤凰路以西为长清区老城区，作为长清区政治、经济、文化中心，老城区为长清区及周边乡镇置业首选。区域现状9区域概况Part0ne区域市场Parttwo重点项目介绍Partthree10大学城、园博园、未来轻轨的建设，为本项目开发提供了良好的题材，长清区享有自然景观、人文资源双重利好；目前来看，长清区面向刚需的竞争项目较多，西客站片区竞争项目多；长清区域在售项目多面向刚需客群，产品品质有待提高；长清区在售项目主要是地缘性客户，客户多在长清周边生活、工作；随着济南城市西进，西部新城建设，区域内的市场形式暗流涌动……项目区域市场112012年长清区土地总供应量为57.13万平米，其中住宅供应量为38.99万平米，占总供应量比例68%，商业金融供应量为18.13万平米，占总供应量比例32%；住宅土地供应量多于商业土地供应量。2012年长清区土地共成交27.13万平米，其中住宅成交8.99万平米，占土地总成交量的33%，商业金融土地成交18.13万平米，占土地总成交量的67%。土地供应及成交情况数据来源：克尔瑞商业32%住宅68%长清区土地总供应情况（万㎡）商业67%住宅33%长清区土地成交情况（万㎡）12市场供应及成交去化情况2012年长清区全年市场新增供应量4万余平，受供需结构影响，7月份新增供应量达到顶峰，8月份后供应量逐渐减少，10月份受供需结构影响，有所上涨，12月份受春节及供需影响，供应量骤减；2012年长清区成交全年成上升趋势，随着流动性的持续宽松，受济南市项目价格提升的影响，长清区整体价格小幅攀升，随着刚需逐步释放，3月份后市场逐渐回暖，成交量均匀上升，下半年成交趋于稳定，9-10月份成交达到顶峰。050010001500050,000100,000150,000200,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月长清区2012年市场供应情况供应面积供应套数0100200300400010,00020,00030,00040,00050,0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月长清区2012年成交情况成交面积成交套数数据来源：克尔瑞13区域项目分布大学路恒大绿洲14长清区在售项目主要以高层及花园洋房为主，也有少量别墅和小高层供应。高层产品的供应主要集中在鲁商常春藤、恒大绿洲。长清区项目规模差别较大，恒大绿洲建设规模最大，达到200万平方米，紫薇翠庭建设规模最小仅有4.5万平方米，其他项目规模在8万至150万平不等。区域项目基本情况所在板块项目名称总建筑面积（万㎡）容积率产品类型成交均价（元/㎡）新城区板块鲁商常春藤1501.67高层、小高层、多层4600紫薇翠庭4.51.08花园洋房5700同圆润和山居7.560.89花园洋房6100中建瀛园22.81.5花园洋房7200建邦原香溪谷650.7花园洋房、别墅洋房6500、别墅7400恒大绿洲2002.25高层5500老城区版块长兴美郡360.5小高层板楼5400港基城市经典161.8小高层560015所在板块项目名称主力户型热销户型滞销户型新城区板块鲁商常春藤80-90平米两室，120-140平米三室，170平米四室80-90平米两室，120-140平米三室170平米四室紫薇翠庭100-150三室100-120三室140-150三室同圆润和山居98平方米两室，120-270平方米三室98平方米两室，120-130平方米三室200-270平米复式中建瀛园155平方米三室，200平方米复式；400平米双拼，500平米类独栋155平方米三室——建邦原香溪谷220-500平方米花园洋房项目整体滞销恒大绿洲90-180平方米高层180平老城区版块长兴美郡80-90平米两室，120-140平米三室小高层——港基城市经典90平方米两室，110-125平方米三室90平方米两室，110-120平方米三室——长清区域内产品面积80-90平二室、101-108平小三室、120-140平三室是供应主力及热销主力；150平以上大户型房源因总价与客户购买力不符，各项目均出现滞销现象。产品分析16客群分析区域高层产品以长清区当地客群为主，随着长清区推盘量的增加、市区房源价格的不断上涨，市区客群人数增加；花园洋房和别墅产品的客群主要来自于市区，长清区当地的客群购房能力有限；所在板块项目名称客群新城区板块鲁商常春藤以长清区客户为主，比例约为60%，市区客户约占40%，其中，市中区客户较多紫薇翠庭济南市区客群大约占70%，长清城区客户约为30%同圆润和山居济南市区客群占到当前成交客群的60%，当地客群比例占约40%中建瀛园济南市区客群大约占60-70%，长清老城区客户约占30-40%建邦原香溪谷济南市区客户占到成交客户的90%，长清区仅占约10%恒大绿洲济南市区客户占到成交客户的90%，长清区仅占约10%老城区版块长兴美郡成交客户中，主要为长清区城区客户为主港基城市经典成交客户中，主要为长清区城区以及周边企事业单位客户为主17区域概况Part0ne区域市场Parttwo重点项目介绍Partthree18项目位于长清区南临长清大学路，西临凤凰路，东靠琵琶山，北依沙河，距国际园博园，仅有5分钟车程；市民足不远行，就可游览国内外70余座城市主要景观。项目占地面积1200余亩，建筑面积约200万㎡，其中首期39.42万㎡，已全部交房入住，作为恒大地产进入济南的全新力作，全方位引领济南精装品质生活的时代潮流，致力于打造济南西部新城，是济南西部新城不可多得的高品质楼盘。北中国200万平高铁生态宜居第一大盘重点项目简介---恒大绿洲19项目销售情况0501001502001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年恒大绿洲销售量走势图2012年济南恒大绿洲共计成交住宅980套，其中以6月至12月四个月份成交最多，主要受项目即将交房老客户带新客户到访看房以及“金九银十”销售旺季与9月份本项目推出的系列优惠政策影响。受2011年市场大环境影响，2012年1月-4月本项目成交较少，至五月份开始逐步回暖，10月份销售量达到最高，11月份由于受交房因素影响，销售势头略缓；数据来源：克尔瑞20400045005000550060001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2012年恒大绿洲价格走势图2012年济南恒大绿洲全年整体均价为5098元/㎡，整体呈上升趋势；1月份由于受2011年政策等影响，价格降幅较大，2月份临近春节集团调整价格整体部分上扬，3月份下调价格后，随着市场环境转暖，价格逐步上升，截止到12月份，本项目住宅整体均价为5709元/㎡。项目价格走势数据来源：克尔瑞21济南恒大绿洲在售户型以60%的三房产品占比最多，其中小三房占20%，三房占15%，大三房占25%；二房产品占35%，较难去化四房产品仅占5%。项目户型配比户型占比两房35%小三房20%三房15%大三房25%四房5%22十余年精雕细琢品质户型面积约：136㎡三室两厅两卫项目户型1.户型设计方正紧凑，布局科学合理，面积使用率高；2.采用全明设计，厅、卧、厨、卫均有很好的采光、通风效果；3.实现动静、干湿、公私三大功能合理分区；4.厨房空间方正、宽敞，且配备大面积家政阳台，经济实用；5.餐厅、客厅相连，南北通透，增加视觉效果。23面积约：180㎡四室两厅两卫1、功能分区合理，实现动静、公私、干湿三大分区；2、南北通透，厅、卧、厨、卫均有很好的采光和通风效果；3、整体户型方正有制，紧凑合理，尽显尊贵宜居之美。4、主卧室270°特色观景窗设计，体现高雅风情，让美景触手可及。5、超宽阳面采光阳台，打造五星级住宅的奢华24面积约：101㎡三室两厅一卫1.户型方正实用，功能分区合理科学，紧凑实用、无浪费面积、使用率高；2.采用全明设计，厅、卧、厨、卫均有很好的采光、通风效果；3.主卧室转角风情飘窗设计，风光无限；4.双阳台设计，赏景休闲、生活劳动互不扰。25面积约：99㎡两室两厅一卫1.户型紧凑实用，布局科学合理，充分满足新精英人士居家需求；2.采用全明设计，厅、卧、厨、卫均有很好的采光、通风效果；3.超大景观阳台，俯瞰美景，心旷神怡；26京沪高铁泰安站济南恒大绿洲距离京沪高铁济南站仅有10公里，距离京沪高