嵌入式养老案例分析—万科智汇坊

万科智汇坊—嵌入式养老模式分析事业二部营销部研展万科智汇坊—区位项目位于万科城市花园（七宝镇，外环外），周边有万科城花新园、朗润园等多个万科项目，超万户居民。智汇坊位于优诗美地区域七宝站中春路站万科优诗美地建成年代：2000年总户数：1075户物业类型：多层、小高层、联体别墅万科城市花园一、二期建成年代：一期1994年，二期1998年总户数：4600户物业类型：多层、电梯小高层万科城花新园建成年代：2010年、2013年总户数：1558户物业类型：多层、高层万科朗润园建成年代：2005年总户数：1019户物业类型：多层、小高层万科魅力之城建成年代：2004年总户数：1802户物业类型：小高层、高层智汇坊万科智汇坊—功能演变&配套由活动中心改建，总建面约1200㎡；西区为一层功能配套区，东区为二层居住区；除小区自身运动、商业配套外，无专门配套设施售楼处活动中心&瑜伽馆智汇坊功能演变万科优诗美地万科优诗美地集中商业区万科城市花园一、二期面积及形态：总建面约1200㎡，西区为一层功能配套区，东区为二层八角亭养老居住区配套：毗邻区域有两个网球场，距离300米处有一、二期集中型商业万科智汇坊—一层功能布局换鞋区活动区—沙发、茶几、电视机日托休息室—20张躺椅开放就餐区休闲区—沙发、桌椅入口洗衣房、沐浴室、物业室、配餐区、理发室多东为居住区、西为功能配套区东区：6间多人间（2-4人）、上网区、公共卫生间、日托休息室西区：复健室、休闲区、就餐区、洗衣房、沐浴室、理发室东、西分区设计。除上网区外，其他功能间均设置在西区；东区主要为多人房间和日托休息室复健室、4点半学校楼梯公共卫生间班区上网区万科智汇坊—一层实景（东区）活动区一层西区就餐区一层公共卫生间日托休息室公共卫生间入口上网区活动区以休息为主，配有沙发、茶几和电视，比较宽敞；日托休息室和上网区空间紧凑；整体以灰色和暖黄色为基调万科智汇坊—一层实景（西区）开放就餐区复健室、4点半学校休闲区理发室洗衣室沐浴室复健室配有健身器材和常规检测器材、儿童教学器具；就餐区能容纳30人左右就餐；沐浴室空间较大万科智汇坊—二层功能布局楼梯间电梯单人间单人间洗漱、卫生间洗物室活动区—沙发、桌椅、电视、热水器等洗漱、卫生间单人间单人间单人间单人间单人间单人间单人间单人间洗漱、卫生间公共洗漱、卫生间10间10-15㎡单人间沿墙布局，中间为活动区布局特点：一、两房共用一个洗漱、卫生间，双侧开门；二、公共洗物室，设置在楼层西北角。二层为隔层，10间10-15㎡单人间，两房共用卫生间（双侧开门）、公共功能间仅有卫生间和洗物室，布局紧凑消防间万科智汇坊—二层实景隔层为木地板，内墙为砖柱+木板；功能配套仅公共卫生间和洗物室；单人间紧凑，床+单开衣柜活动区公共卫生间洗物室单人间万科智汇坊—适老化设计房间、卫生间、沐浴室适老化设计精细，公共区域打造较为常规，且实用性不高功能间适老化设计一层公共卫生间走道墙壁木质扶手二层楼梯口木栅门公共活动区制控滑轮座椅沐浴室坐式浴缸数字化温控淋浴防滑快干地板暖气金属扶手房间房间识别标签推拉门入户墙角木质包边床头紧急呼叫拉环升降床卫生间金属扶手紧急呼叫拉环声控灯推拉门防滑快干地板万科智汇坊—适老化设计（公共区&沐浴室）公共区域主要为防摔倒设计；沐浴室注重温控、防寒、防摔倒设计木质扶手木栅门制控滑轮椅数字化温控淋浴坐式浴缸金属扶手防滑快干地板暖气片沐浴室适老化设计公共区域适老化设计万科智汇坊—适老化设计（房间&卫生间）扶手和紧急拉环打造充分，均为推拉门入户房间适老化设计卫生间适老化设计升降床紧急呼叫拉环入户推拉门房间识别标签墙角木质包边金属扶手金属扶手推拉门紧急呼叫拉环防滑快干地板万科智汇坊—改装成本&装修硬件改造投入650万左右，基本全部改装；设备主要采用日系知名品牌功能区&设备改装前改装后外立面水泥白墙涂料重新粉刷复健区无木质隔板&玻璃板隔成，增添复健设备、儿童娱乐设备、橱柜、桌椅等沐浴室面砖墙面+面砖地板重铺面面砖、地板适老化改装，增添适老化沐浴设备、晾衣橱柜、卫生间适老化改造、暖气片、休息长椅等洗衣室面砖墙面+面砖地板重铺墙面面砖、地板适老化改装，增添3台洗衣机、1台烘干机等卫生间无增添木质隔板、卫生器具、适老化改造，一楼重铺墙面面砖、二楼完全新增二楼无加装电梯、楼梯、木板隔层、增添公共区域桌椅、洗物设备等房间一楼面砖地板，面砖墙面；二楼无一楼新增升降床、橱柜，改装推拉门，地面木板化改造，二楼全部新增休闲娱乐设备无桌椅、电脑、娱乐设备主要功能区和设备改造前后对比装修中使用的知名品牌万科智汇坊—收费模式&服务服务模式收费模式服务内容日间托付照料月会员卡—1800元/月/人月会员卡—4000元/月/双人计次卡—1800元/30次（目前主要消费方式）午、晚餐，常规健康监测（不治病）、身体康复锻炼、休闲娱乐活动；休息室（配有电视机、智能沙发椅）。短期托付照料四人间（35㎡）—4500元/月/人双人间（30㎡）—6000元/月/人单人间（20㎡）—9000元/月/人一日三餐、常规健康监测（不治病）、康复护理、理发、洗衣、沐浴、身体康复锻炼、休闲娱乐活动；休息房间（配有升降床、柜子）。4点半学校99元/课时（目前试点）外教英语课日间拖付和短期托付两种模式；日间托付主要是娱乐+餐饮，短期托付更偏重于护理；4点半学校主要是外教课万科智汇坊—服务提供模式护理服务：与专业培训机构易盟合作，聘请专业人士培训学员，合格后在智汇上班（隶属万颐物管），24小时服务；餐饮、护理由万科提供；复健聘请街道医生；邀请慈善理发团队上门理发；4点半学校聘请复旦万科外教，万科提供场地和用具餐饮服务：由智汇坊（万颐物管）提供，30天90顿菜品不重样的餐饮计划；复健服务：聘请街道医生周一至周五上午8点-11点提供，在智汇坊复健室值班，仅体检、看护，不治病；理发服务：慈善理发团队上门理发；4点半学校：聘请复旦万科学校外教，智汇坊提供场地和教学用具。万科智汇坊—万科团队管理人员餐饮护理2厨师+2保洁8名4名16名万科团队人员智汇坊由万颐物管运营，独立运营，提供人员和管理；经测算，按目前的运营和收费模式，在整体入住率达90%左右的情况下，浮动收支才基本持平（前期650万改装投入基本沉没）。万科智汇坊—入住情况日间托付照料：目前仅2-3成客户，入住情况不容乐观；基本以1-2天的客户为主。短期托付照料：入住约5-6成，4人间入住率最高；80%客户入住时间在1个月之内；2-3个月左右的客户一般为家庭装修、轮流赡养、病理康复等原因而入住。4点半学校：4月份刚开业，目前实行试点价，报名率约50%（6个）。万科智汇坊—短期照料客户90岁以上30%80-90岁70%失能20%半失能70%自理10%外区域20%万科小区80%客户区域客户年龄客户身体情况基本为80岁以上半失能、失能老人，8成来自万科小区，外地客户在万科小区有亲人万科智汇坊—客户反馈价格抗性日间托付照料的老年人价格抗性较大；短期托付照料的价格抗性一般，客户比较能接受；功能满意度日间托付照料老人对功能不大关注，更多关注生活丰富性；短期托付照料客户对多人共厕比较敏感，4人共厕一般为接受上限。4点半学校运行刚不久，客户反应尚不清晰嵌入式养老发展趋势服务模式：短期照料大于日间照料（以万科智汇坊各模式入住率作为参考）；管理层面：提高人员利用效率，控制成本；如精简管理人员数量，增加有效人员投入。运营模式：打造专业的运营管理团队，独立运营；解决各小区闲置物业来形成连锁，可以品牌化操作；产品层面：提高实用功能，如增加更多的多人间；谢谢！