地产项目敏感性分析

序号项目名称总额（万元）占总投资比例1地价8,294.915.0%2行政事业收费3,651.652.2%3经营性收费8,274.805.0%4前期报批费用1,536.570.9%5建安工程87,452.5353.2%6配套管网工程费6,955.674.2%7营销费用5,886.273.6%8管理费4,709.022.9%9财务费用35,812.5421.8%10不可预见费1,962.091.2%11其他费用12销售费用13合计164,536.04100.0%项目总投资估算表总建筑面积（m2)销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）投资利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期（年）住宅131,920住宅12000（元/m2)商业14,741商业20000（元/m2)车位111,228车位180000（元/个）住宅131,920住宅10800（元/m2)商业14,741商业18000（元/m2)车位111,228车位162000（元/个）住宅131,920住宅12000（元/m2)商业14,741商业20000（元/m2)车位111,228车位180000（元/个）住宅131,920住宅12000（元/m2)商业14,741商业20000（元/m2)车位111,228车位180000（元/个）结论：整个分析是建立在容积率2.83且项目五年内结束的基础上，退线60米的时候，销售价格下降10%或者总成本上升10%的时候，财务净现值大于0，投资利润率和内部收益率可以接受；但是当项目因挡光、容积率过高及市场波动过大等因素导致销售收入下降15%的时候，财务净现值为负，投资利润率和内部收益率过低，风险较大，所以建议项目暂缓；3.94.04.14.5因素变化情况基本方案(容积率=2.83）21,0086,1605,471-1263.0028%14%13%7%62,98639,88746,18628,33837.5%23.7%25.0%14.4%207,887230,986196,338168,000168,000184,800168,000注：项目期为5年，拆迁现金补助比例在20%变化情况价格下降10%总成本增加10%销售收入下降15%392,418392,418392,418392,418230,986项目敏感性分析相关指标变化情况敏感性分析结果可销售面积（㎡）销售价格