1：天安第一城项目销售推广策划（精简版）

市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产1第一部分项目基础市场调研一、项目基础资源调研1-1、项目地块状况1、项目地块地理位置虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处本区的边缘位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市中心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。2、项目地块状况总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米,适合规划大型社区。地块内资源贫乏，可用资源利用点几近于零。从地块地理位置看，地块属于城市的中心区—朝阳区境内，长春市对该区域有一定程度的认识。地块紧临长春市经济技术开发区，从长春市政府的经济发展思路看，地块的未来价值会有一定的提升。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产21-2、项目地块周边状况1、自然资源项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻轨和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏。2、污染状况（1）、长春市渣土处理厂位于地块东部，轻度污染项目地空气质量。（2）、地块的西部及西南部距离建设中的轻轨非常近，且三面环路，未来因交通而产生的噪音影响较为严重。（3）、电及辐射污染：本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电缆距离地面只有10米左右。3、社会治安状况长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。4、现有交通状况项目地西部有102国道直通四平，东部的前进西街直通市区；其交通较为畅通，但是，从现状来看，项目地周边的公交车站较少，且最近的公交车站也需10分钟路程，总体来说，大众型交通设施仍然较少，交通虽通畅但不便利。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产35、生态环境状况地块缺少树木、河流等植物型资源，动物型资源更没有，整个生态环境对居住环境的支持几近于零；从另一方面来说，项目地块的生态环境也没有特别恶劣的地方，等同于长春市整体的生态环境，灰尘多，间有沙尘暴等，因此，可以确定，在长春本市内，项目地块的生态环境一般，项目在建造时，应努力对生态环境进行改善。6、卫生状况项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点：（1）、长春的空气较为干燥，沙尘较多。（2）、项目地北部繁荣路的乡村住宅档次较低。（3）、周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。（4）、渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。因此，项目地块来说，卫生状况将是一个较为严重的问题。7、总结：从项目地块的景观来说，较差，项目没有成为景观住宅物业的先天条件，对项目企图完成高档住宅物业的目标构成极大的威胁，因为，市场已经形成高档住宅物业必须有景观支持的认识，由此，从这方面说，解决难题的唯一出路在于，必须大力做好项目人造景观及园林景观的塑造。从污染状况来说，项目地块中存在噪音污染、空气污染、电磁污染等三方面，特别是前两类，可能会对本项目造成较大的影响。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产4从社会治安状况来看，情况良好，从交通状况来看，交通虽通畅但不便利，主要原因是因为项目周边的交通设施较少，且普遍距离较远的缘故，因此，项目在上市时，应该开辟业主专用车或与城市公交联系，多设站点。从生态环境状况来看，没有特别大支持但基本合乎本地状况，但是，从项目企图营造高档住宅物业的目的来说，没有支持，就已经对项目的高档化产生了影响，这就对项目未来环境的营造提出了更高的要求。从卫生状况来看，较差，直接影响项目的形象，也对业主未来高尚的生活带来了非常多的不便，必须大力整顿。1-3、地块周边生活配套设施1、居民习惯的日常购物场所由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模的大型购物场所，在市区的中心只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。项目地旁基本没有较大的购物场所，没有形成习惯购买的场所，而且就是提供一些日常所需物品的小型购物场所都少得可怜，并离项目地块有较长的距离，一般都需在步行15分钟以上。位于前进广场的沃尔玛超级市场什么时候开业仍是一个未知数。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产52、项目所在区域居民家庭数量及人口总数根据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。但从项目地及高新科技开发区的角度出发，项目区域属于待或正在发展的区域，其区域人口较少，导致区域性客户资源缺乏。3、周边居民文体设施因为长春的空气质量不是很好，市民除购物或进行室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏居民的文体设施。4、医疗卫生医院是人民身体健康的保证，位于前进大街的白求恩医科大学的教学医院——前卫医院以及湖光路上的吉林省肿瘤医院，拥有强大的技术力量和医疗设施，为业主提供了强有力的保障。但离本项目地的距离仍然较远，路程需10分钟。5、金融服务金融服务机构作为市民理财的基本场所，其重要地位是不容质疑的，但项目地位于高新技术开发区的入口处，从城市总体规划来看，这种机构是不可能没有的，但是，从现状看，几乎所有的金融服务机构都离项目地较远，车程都需在5分钟以上。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产66、宾馆餐饮同达绿色生态园作为长春的一种特色和吉菜的代表，是业主招待来宾的最佳场所，起着不可估量的作用，距离项目地仅5分钟路程。宾馆方面，只有在高新科技开发区内的天都宾馆有一定档次。但针对项目4000余户的住宅单位，这些配套仍然嫌少。7、邮政电信电话基本保障，街头有公用电话供应。但除一小邮电局外，无其它邮政电信服务机构。8、电视台本地电视频道较多，可以为市民提供丰富多彩的节目。9、娱乐设施茶庄、浴室、夜总会，这三个娱乐场所是长春人民的最爱，其他则不多见，项目地块附近有较有规模和上档次的浴室约有5家。10、生活供水、供电虽然长春的雨水不是很多，但生活供水是可以保障的。长春是一个自然资源丰富的地区，例如光能、热能还是很丰富的，所以生活供电是没有问题的。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产711、学校现代家长对孩子的教育是很重视的，在教育的投入上也是较大的，虽然项目地块附近的高等教育学校（例如吉林大学前卫南校区、省华侨外国语专修学院、经济干部管理学院、省森林警察学校、农行管理干部学院、省委党校、省团校、省林校、育才国语学院等）较多，自然形成文化教育浓厚的氛围，这对项目是一个较大的支持。但是，高中以下的义务教育，本区域内却得不到保障。地块北部的电台小学是乡属小学，南部的125中是区属普通中学，业主的尊贵得不到体现，由此，项目在未来销售推广中，应该自己建立。12、地块周边居民生活方式综述：项目周边的生活配套设施不是很齐全，普通市民的生活较为乏味，稍有档次的消费者也需去市中心进行消费，交通虽通畅但不便利。1-4、地块所肩负的城市功能1、文化教育功能周边的高等教育机构把项目地包围在内,形成了良好的文化氛围。2、形象功能由于项目地块位于高新技术开发区的西南入口处，对树立整个高新技术开发区的形象比较重要。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产83、居住功能项目地区域处于长春市的上风口，空气相比长春其它区域要好；已经形成科学教育及高科技产业园的布局，常住人口有一定素质且不杂乱；离朝阳区政府较近，对面为双得乡政府，社会治安较好；交通通畅，虽不便利，但可通过项目自身改变；能和富苑华城、富豪、南胡区域等形成居民区的互补，从而形成一个大而集中的新高尚住宅区群。1-5、地块资源对高档住宅商品房的影响1、从地块状况探讨从项目地块地理位置看，其贯通南北，连通卫星路和繁荣路，本身已经具备住宅商品房开发的潜力，是适合住宅物业的开发的。2、从地块自然资源探讨（1）周边的景观较差，项目难以形成景观物业。（2）污染状况较严重，对高档住宅物业的影响较大。（3）周边的行政机构较多，治安状况较好。（4）现有通通畅但不便利。（5）整个卫生环境较差，对项目形象以及未来业主的生活影响较大。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产93、从地块周边生活方式探讨（1）从居民习惯购物场所看，周边的购物场所包括菜场较少，大部分商场集中在市中心，距离本地块较远。（2）周边居民家庭数量及人口总数看，周边的家庭数量及人口较多，但素质较差，与本物业不相称。（3）周边居民文体设施，长春市民的户外活动较少，对文体设施的需求并不是很强烈。（4）从医疗卫生看，项目地周边的人口较多，但作为配套的医院只有一家规模中等的前卫医院及肿瘤医院，是不够的，而且距离较远。（5）从宾馆餐饮、邮政电信、娱乐设施以及金融服务看，现代社会离不开理财，理财就需要银行或证券交易场所，但作为新开发的高新技术开发区，这些配套还不是很齐全。4、从地块规划探讨（1）从地块规划的技术经济指标看，本地块建成的住宅物业的质素较其它楼盘高，竞争力较强。（2）从地块所肩负的城市功能看，也有较大支持。总结：总体来说，由于项目地的地理位置、周边的生活配套、生态环境、景观以及污染等因素的影响，项目地块暂时不具备成为高档住宅物业的基础素质，至少，现阶段在本地块发展高档住宅物业是不适合的。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产10二、住宅商品房市场现状调研2-1、住宅商品房市场总体概况1、2001年住宅商品房市场开发现状（1）、开发投资总额：全市开发投资48.5亿元，比上年增加60.1%。（2）、总建筑面积：达400万平方米。（3）、总施工面积：为666.7万平方米，新开工面积514.9万平方米。（4）、竣工面积：294万平方米。（5）、总销售额：销售134.7万平方米，实现销售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米，占销售总量的99.6%。（6）、空置量：2001年以前市场总体空置量为600余万平方米，2001年为144.9万平方米的房屋空置，预计2002年长春市楼盘总量的空置在800万平方米左右。（7）、整体市场的供给压力分析静态分析：从以上数据可以看出，2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时，长春市房地产市场整体空置量较大，市场供给压力大，房地产市场形势严峻。动态分析：第一，城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境；第二，现有市民的居住状况对房地产市场的发展有利。说明：以上数字出自政府2001年年鉴和政府有关部门的统计资料。市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产112、现有住宅商品房的基本素质分析（1）、不同区域的住宅商品房量化分析A、基本分布及数量示意图5658606264项目3.5公里范围其它地区B、基本销售情况B-1、本项目3.5公里范围内共有58个项目：其上市销售年限：1-3年销售率：10%-70%B-2、其它地区：62个经营销售年限：1-3年销售率：40%-95%C、原因分析：其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比本项目区域要低，基本吻合长春市场基本需求，且规模较小，个体产品数量有限。（2）、不同价格住宅商品房的数量分布A、基本分布及价格示意图0102030402000元/平方米以下2000-2500元/平方米2500-3000元/平方米3000-4000元/平方米4000元以上市场营销报告（精装本）项目：天安第一城同致（无锡）地产12B、销售情况2500元/平方米以下：销售状况良好，基本不用媒体宣传；2500-3000元/平方米：小户型销售状况良好，大户型略有积压，媒体宣传力度较大；3000-4000元/平方米：小户型销售状况较好，大户型积压严重，媒体宣传力度较大。4000元/平方米以上：销售率普遍不超过50%。C、原因分析楼盘的户型过大，总价过高，超过普通市民的承受能力。