1内蒙古国际商业城营销策略方案

鄂尔多斯万力国际商业城营销策略方案2008年7月2019/10/21●营销不仅是一门行为科学●更是一门艺术●一门可以点石成金的艺术营销？2019/10/21我们的营销目标是在一个相对疲软并面临巨大竞争压力的投资市场，用12个月时间实现销售总额至少3.8亿元的纯商铺产品。没有退路！2019/10/21达到目标的前提是1、项目的主体工程基本完成；☆2、配套设施已全部到位；☆3、外部环境与内部配套已经衔接到位；☆4、项目形象与品牌推广已经达到预期效果；☆5、洞悉竞争对手,抢占市场先机；☆6、有关交接手续已全部准备就绪；★7、制定一整套循序渐进并行之有效的解决方案；★8、项目营销推广组织保证和财务保障能确保项目执行☆★代表已经完成☆代表正在完成.2019/10/21本案旨在通过一种理性严谨的方式在市场、产品与目标群体三者之间找到实现项目形象力、产品力、销售力、沟通力的有效沟通的途径，并最终解决“卖什么、卖给谁、怎么卖”2019/10/21战略核心在哪儿2019/10/21从古至今，中国人太期待真正的富足生活，但又太苛求寻找一种安全的资金增值渠道。因此，中国人的营生行当莫不是把聚集财富当成一辈子的生计，喜欢“持币在手”的中国人，乐意斤斤计较货币的多寡，而对大多数“小富不安”的中国人而言，投资就成为最常见的一种行为方式。投资“仓廪实而知礼节衣食足而知荣辱”2019/10/21“货币总是资本的一部分，总是最无利可图的一部分”。善于学习的中国人已经逐渐明白，敛财的乌克兰哥萨克酋长、梅罗文加王朝国王、撒克逊君王始终无法为子孙留下固形的金银，却是英国人、美国人通过资本的经营生计，开创了国家的盛世。问题的关键是：中国人在苦苦追寻的究竟是一种什么样的财富生计模式？请看——2019/10/21上兵伐谋2019/10/21整体营销思路1、科学定位与包装，导入新概念，进行主题式营销；2、改造产品，遵循聚集原则，集中资源，走实效营销路线；3、切合市场需求，抓住主流客群，并迎合未来发展，出奇制胜；4、新型投资模式建立，全程引导投资理念与行为；5、站在社会高度，立体化营销活动创新组合；6、以“外铺”为突破口，带动内铺，掌握销售节奏；7、重点解决开发商实力和诚信、投资门槛、投资回报、升值空间的问题8、招商成果、主力店形象与销售形成互动9、“多、快、好、省”整合推广，实现双向传播与沟通。10、加大全程执行力度，保证最大化销售业绩。2019/10/21销售淡季来临看清楚市场30万平方米市场放量传统投资观念项目具备一定的市场号召力项目负面影响已经产生投资者理性而实际直接信息刺激更为有效东胜商铺20082019/10/21先大胆做一个假设假设不考虑价格和产品本身的因素，项目最大的优势卖点在哪儿？2019/10/21开发商的品牌号召力？升值空间？投资门槛？回报率？现楼？······每个人的答案可能都不一样。这并不重要，重要的是，投资者需要什么？我们必须找到投资者最大的买点！买点！！2019/10/21通俗的讲叫赚钱忒俗！换个说法投资创富价值2019/10/21因此我们把康巴什际商业城进行重新定位：产品定位为鄂尔多斯2008最具投资创富价值的商铺，项目重新定位为鄂尔多斯2008最具投资创富价值样板工程。一句话，我们必须给投资者树立“最具投资价值的”强势形象。2019/10/21能不能再具体一点?CBDCBD：中央财富区2019/10/21东胜2008最具投资创富价值样板工程东胜2008最具投资创富价值商铺巨大升值空间投资回报保障开发商一诺千金工程进展（已经施工）摸得着看得见实实在在开业在即2009年7月主力店品牌号召力投资门槛低经营旺场保障…………营销与推广都必须围绕这一主题展开：中央财富区2019/10/21寻找客户……2019/10/21我们只有两种买家2019/10/21第一：投资型具备现代投资理财观念；受过一定的教育；具备一定理性的思考能力；易于接受新鲜的事物与观念；注重投资回报，对价格敏感；有稳定且相对较为丰厚的收入；年龄在20-60岁之间；分布在东胜市区及周边乡镇和矿区；以家庭决策购买为主；2019/10/21第二：经营型已经具备一定的经营基础；投资谨慎而理性；对价格及投资门槛非常敏感；固有经营能稳定的保持一定的赢利能力；相当一部分目前采用租赁商铺的形式经营；分布在东胜主要商业街和周边乡镇主要商业街；年龄在25-50岁之间；2019/10/21投资引导……2019/10/21再说一遍：我们必须在市场上树立“东胜2008最具投资创富价值”的形象，也就是我们必须建立“中央财富区”的核心概念。2019/10/21不仅仅解决投资的回报，更强调投资的稳定性，成长性，在此基础上创造出“低资金、低门槛、高返还、高保障”的投资模式，更重要的还在于，我们还必须把这种投资模式与目标群体的心理接受能力联系起来。2019/10/21针对经营性投资者我们的核心策略是——理直气壮、旗帜鲜明的阐述投资前景和巨大的升值空间！2019/10/21经营型买家：买比租划算按50平方米计算，东胜同比商铺平均租金按价格3-5元/天/平方米计算，年租金91250元，10年总租金为912500元，租金相当于购铺的总成本。购铺后按揭款仅为38320元/年，表明在康巴什国际商业城买铺比在其他地方租铺划算，业主可以大大降低经营的运营成本，更重要的是可以拥有自己的独立产权，并享受物业升值空间。2019/10/21收益性房产投资最佳定律“采取经营或出租房产的形式进行投资能够提供最大的创造财富的机会”——摘自世界著名投资专家、房地产经纪人安德·麦克里林（Andrewmclean）、格瑞·W·艾德瑞格（GaryWEldred）合著，全美最畅销书籍《房地产投资》2019/10/21投资机会把握法则：盈利在物业出售时物业升值空间决定物业出售价值。康巴什国际商业城汇聚商业精华，康巴什新区正处于高速发展时期，建设总投资额和建筑数量大幅增长，必将带动商业价值以几何倍数高速增长。05101520252003200420052006200720080510152025200320042005200620072008商业物业建筑数量增长走势（单位：个）商业物业投资数量增长走势（单位：亿元）2019/10/21资本增值法则一：成本与资本转换定律反“客”为“主”，彻底告别租金岁月。如果早已习惯将商业场地的租金，作为经营成本的定额支出，然而是否想过用一种有效的方法，结束这种“为人作嫁”的状态，拥有真正属于自己的商业空间？投资康巴什国际商业城，将成本支出，变成资本积累。2019/10/21资本增值法则之二：成本与效益的转换定律投资者的利益保障永远来源于使用者的利益保障！在康巴什国际商业城，以“MALL”引领一种活力无限的商业方式，最大程度的保障使用者的利益。2019/10/21针对产权式商铺投资者我们的核心策略是——在鄂尔多斯乃至在整个内蒙率先掀起“银证式”产权商铺投资模式，我们倡导的是对投资者“低风险、高回报、绝对收益保障”的投资模式。2019/10/21最保险的方式：1-6年返租计划将1-3年的租金回报一次性返回给客户。这样既降低了投资门槛，又缓解了后期的资金压力。具体操作为：6年平均返租点为8%，可以采用每年递增的方式进行，但为了降低投资者的门槛可以将前三年的反租金直接从首付款或总房款中扣除。这样既对购房户有利，同时对开发商更有利，大大降低房产开发上缴税收。2019/10/21投资康巴什国际商业城收益性房产将获得以下6大优势※可以完全控制自己的房地产（商铺）投资；※可以以相对低的风险获得相对高的收入；※经过一段时间，你最初购买的房产净值会成倍增长；※可以在很少的资金条件下进行投资；※任何普通人都能通过出租房产实现成功投资；※鄂尔多斯经济的发展趋势表明收益性房产的价格在稳步上升。2019/10/21特色商业物业投资，创造稳健回报投资奇迹在商业物业供应中，尤其是针对鄂尔多斯数量增长最快的中产阶级和矿区收入较高者而度身定做的特色商业物业，目前基本处于较缺状态。投资住宅投资商业物业投资商务物业目前平均收益率5%～8%8%～10%8%～10%收益稳定性一般高低目前市场需求增长率8%47%13%当前供应状况大量持续增长较少鄂尔多斯当前各类收益性房产投资价值对比：2019/10/21投资杠杆定律：“无需花费”的投资给我一个支点，我可以撬动整个地球——科学史名言，阿基米德，杠杆原理是采用15万博取15万还是用1400元取而代之？如果用15万投资股票，回报率达到期望的5%，20年的收益是15万，收益率100%；而如果选择康巴什国际商业城，首付15万相当于按揭购买价值30万的商业物业，可获得的收益是80万，收益率80/15=533%，如果折算为常规投资股票的回报，相当于只投资1400元（15×5%÷533%=0.14）即：花1400元投资康巴什国际商业城就可获得花15万投资股票。2019/10/215大买点支撑……“最具投资创富价值”的中央财富区2019/10/21投资者对开发商没有信心怎么办？2019/10/21承诺篇核心利益点：8月16日前两大主力店揭幕繁华。（华联的入驻，品牌知名商家的意向性合作）2009年7月1日康巴什国际商业城盛大开业。一次性返换3年租金回报。20年产权期满,1.5倍100%回购。（探讨）履约保险。营销口号：一言九鼎，黄金承诺。诉求方式：以“康巴什国际商业城行动纲领”的形式，用行动表明自己的立场，看得见，摸得着，实实在在。2019/10/21投资者担心回报没有保障怎么办？2019/10/21回报保障篇核心利益点：一次性返还3年租金回报；5-10%稳定收益；“商铺银行”收益保障营销口号：您唯一可做的，就是按月到银行取钱。诉求方式：将“商铺银行”的概念演绎得淋漓尽致。(后文)2019/10/21投资者对升值潜力没有信心怎么办？2019/10/21升值潜力篇核心利益点：商业价值几何倍数增长；旺场经营保障商业4年翻26翻；营销口号：买铺，就是买一个未来诉求方式：以案例和专家权威的经济分析的形式。2019/10/21投资者对经营前景没有信心怎么办？2019/10/21主力店篇核心利益点：全国知名品牌、厂商经销商、代理商和品牌商家强势入驻，其品牌号召力保证经营旺潮，投资前景自然无优。营销口号：买铺，紧跟商业巨头诉求方式：以主力店和品牌店商家的口吻阐述投资理由。2019/10/21开盘篇核心利益点：主力店开业签约揭幕繁华；（华联的入驻2008年8月6日进行一次活动和更多的品牌商家进驻新闻发布会2008年9月2日进行一次活动，详见后期方案。）人潮即钱潮；保障经营者的利益就是保障投资者的利益。营销口号：买铺，赚钱就要看得见诉求方式：以开盘火爆的盛大场景和滚滚人潮的形式，激起人们的购房冲动。2019/10/21工程进展篇核心利益点：政府形象工程真实可见,（开工典礼政府领导参加2008年7月底进行一次活动，决定不做了）抢占经营市场先机；营销口号：一步先，吃遍天诉求方式：拍摄产品实景和政府相关部门参加的场景，以达到投资者对项目的信心。2019/10/21商圈篇核心利益点：政府规划的方向就是投资方向；以康巴什新区为中心形成新的商圈；商圈的辐射效应和磁场效应聚集八方财源；营销口号：从康巴什国际商业城商圈看商铺投资优势;诉求方式：政府规划文件、权威商业定律的角度。2019/10/21MALL业态篇核心利益点：在所有商业业态中，MALL最具投资价值；“MALL”特色商业投资获利性优势；营销口号：商铺投资，首选MALL诉求形式：MALL特色商业投资法则2019/10/21双管齐下，积累目标客户目标是没有漏网之鱼……2019/10/21按照项目商业产品可销售面积和产品数量核算，首期需要的目标客户为800个左右，这意味着只要能锁定300个左右的目标意向客户，就能基本保证商业销售取得成功。因此，积累客户资源成为项目营销中最关键的工作之一，我们采用集中兵力双管齐下的方法，先打一场歼灭战—决战康巴什，然后逐渐缩小包围圈，最后直指目标。2019