您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 市场营销 > XXXX年7月太原北城项目营销策划整合建议书
djlm8888@163.com/Tel.0351-88028881『大角联盟』2011.7BigHornAlliance版权声明:本文仅供内部使用,版权归大角联盟机构所有,未经本公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制报告中的部分或全部内容。【北城项目营销策划整合建议书】djlm8888@163.com/Tel.0351-88028882本次报告目的:汇报项目营销思路提出项目产品建议是对于山西省太原市尖草坪区钢园路地块,住宅和商业社区的整体市场营销思路及项目产品提出建议。djlm8888@163.com/Tel.0351-88028883思路与框架目标界定目标下问题目标下战略发展目标本体分析市场分析问题界定产品战略形象战略包装展示影响力攻略客户攻略服务增值品牌增值推售攻略解决思路客户分析项目核心竞争力案例借鉴策略推导营销总战略目标下布排营销布排费用布排djlm8888@163.com/Tel.0351-88028884项目目标品牌目标树立项目品牌,打造开发商口碑项目目标2011年9月份开工价格目标全地块住宅均价3800元/平米,商业均价:8000元/平米及裙楼底商均价12000元。战略目标综合效益最大化速度目标和价格目标为企业和项目的核心目标,产品推出以住宅、商住、商业裙房顺序推出,至2011年底总销1亿作为销售首期目标。项目开发目标体系djlm8888@163.com/Tel.0351-88028885项目地块位于太原市尖草坪区钢园路与新兰路交汇处;南临钢园路,西侧紧邻新城东街,东面紧邻新兰路随着太原城市北部区域的发展扩张,未来环境得到改善;市政府的北展,以及正在建设中的城市各类交通枢纽将提升此板块的生活配套功能并形成新的生活及经济圈;项目距太原市中心仅十分钟车程,为少有的市区型综合大社区之一。项目发展目标为奠定北城经济圈复合商业地产翘楚地位。区域价值目标项目地块位于太原市尖草坪区钢园路与新兰路交口西北角djlm8888@163.com/Tel.0351-88028886界定目标营销现状一期2011年10月底开盘,目前至10月为准备及积蓄阶段,本阶段项目形象及展示系统建立起来客户对项目试探价格及新城经济圈区域价值认同度有预期未来愿景销售带动项目市场地位区域价值超越,实现大同路、钢园路及新兰路居住区及商业区新形象将代言本区域价值变革北城未来发展第一层级问题:首先,要卖得漂亮,其中包括,开盘立势,建立项目形象气质标杆,实现区域价值提升第二层级问题:建立本地区市场领导者地位,为持续快速销售提供最佳的营销环境核心目标:开盘立势,建立项目形象气质标杆,速销~djlm8888@163.com/Tel.0351-88028887思路与框架目标界定目标下问题目标下战略发展目标本体分析市场分析问题界定产品战略形象战略包装展示影响力攻略客户攻略服务增值品牌增值推售攻略解决思路客户分析项目核心竞争力案例借鉴策略推导营销总战略目标下布排营销布排费用布排djlm8888@163.com/Tel.0351-88028888目前项目现场具备开工筹备进场条件目前项目基地还未拆平、围挡已经树立,未具备开工条件。项目周边为新城村及新建小区。紧邻项目周边缺乏生活配套。本体分析基地现状djlm8888@163.com/Tel.0351-88028889认知区域价值!djlm8888@163.com/Tel.0351-880288810资源独占宜居的必备要素!资源占有越多,越有发言权;资源的多寡,暗示着氛围的营造程度;太原工业学院;太钢总医院;毗邻大同路、新兰路、钢园路…大学+医院+交通djlm8888@163.com/Tel.0351-880288811配套高端私享圈层的日常生活基本!商业中心、公共绿地、市政公园;周边商业配套渐渐成熟,生活逐渐便利;社区国际幼教、风情商街、高品质物业。公园+综合商业+名流会所djlm8888@163.com/Tel.0351-880288812居者纯粹你的邻居是什么人,你就是什么人!认识你该认识的人;你的邻居就是对你的评价,你的另一面镜子。人、邻里相互关爱djlm8888@163.com/Tel.0351-880288813项目小结本体分析•项目集北城经济圈核心优势,现实地位优越•项目属当地较大规模住宅项目,产品类型丰富,建议增加部分特殊产品——商住公寓,后期即以此类产品高层中小户型产品为主•项目在区位、产品、品牌、景观、房型等均有一定的优势;•周边生活配套目前较缺乏,临新兰路及钢园路,目前生活氛围较成熟,配套暂时略显不足,局部略显陈旧;djlm8888@163.com/Tel.0351-880288814思路与框架目标界定目标下问题目标下战略发展目标本体分析市场分析问题界定产品战略形象战略包装展示影响力攻略客户攻略服务增值品牌增值推售攻略解决思路客户分析项目核心竞争力案例借鉴策略推导营销总战略目标下布排营销布排费用布排djlm8888@163.com/Tel.0351-880288815市场宏观环境djlm8888@163.com/Tel.0351-880288816•2010年,太原房地产市场上半年受政策影响基本持平,下半年有所回暖,全年总体呈平稳态势。•从区域开发现状来看,尖草坪区发展势头缓慢,属太原城市“北展”建设区域,对于房产项目开发来说还有一定的优势,所以不少开发商都把矛头指向尖草坪区;•2011年以来市场整体上升趋势明显,随着国8条新政及地方性补充细则连续出台,导致整体市场脚步放缓,房产开发也相对减缓,不过政府规划区域如:尖草坪板块发展价值空间较大,未来的发展潜力不可估量。加之本项目位于尖草坪区核心位置,相信本项目可在平稳中有所突破。2011年太原市房地产市场现状分析djlm8888@163.com/Tel.0351-880288817太原市2010年新增在售住宅项目供应情况据统计,太原市2010年从上图来看,供应主力为小店区,占住宅供应总量的38%。其次万柏林区和杏花岭区的供应量也占有较大比例,从最近几年万柏林区的发展来看,万柏林区的土地容量较大,开发商拿地也较多,所以在房产发展方面有很大的空间。由于杏花岭区的富力城和万达两大外地品牌房企的供应体量较大,所以区域总体供应面积也相对比较大。数据来源:时代精奇市场研究120.63112.75694.38730.593239.43536.577小店区杏花岭区万柏林区晋源区迎泽区尖草坪区2010年太原房地产市场概况djlm8888@163.com/Tel.0351-880288818销售价格分析从上图看,2010年的区域住宅毛坯销售均价在4000-5500元/平方米之间,区域最高销售均价为万柏林区,销售均价约5497元/平方米,万柏林区的销售价格主要因为汾河外滩和长岛国际住宅物业的影响,汾河外滩与长岛国际为尾盘销售,都为五证齐全项目,所以销售价格比较高。尖草坪区以及晋源区的销售均价在近一年来也有所增长,不过增长幅度并不大。太原市精装修项目有小店区的昌盛·双喜城、太原恒大绿洲和青年国际公馆万柏林区的十二院城、万国城和富力现代广场,杏花岭区的富力城。从区域精装修销售均价来看,2010年的精装销售均价最高的区域为万柏林区,约8200元/平方米。小店区的精装销售均价约8000元/平方米,杏花岭区的销售均价约6100元/平方米。2010年1季度区域新增在售住宅毛坯销售价格4167425050505294538754970200040006000万柏林区杏花岭区小店区迎泽区尖草坪区晋源区销售均价(元m2)2010年太原房地产市场概况djlm8888@163.com/Tel.0351-880288819总体销售分析据统计,太原市2010年住宅共成交15000余套,其中,杏花岭区、小店区为主要成交区域,万柏林区居中,迎泽区、尖草坪区成交情况相对较少,晋源区成交最低,仅为400套左右。区域新增在售住宅成交套数040080012001600小店区杏花岭区万柏林区尖草坪区迎泽区晋源区成交套数(套)2010年太原房地产市场概况djlm8888@163.com/Tel.0351-880288820市场需求分析太原市2010年在售住宅项目的户型以80-130平方米的二居和小三居为主,这部分户型主要是满足新婚购房、二次置业的两代或三代人共同居住需求;据调研显示,以50-60平方米为主的小户型项目仍未出现;160平方米以上四居、五居的大户型住宅所占比例也较少,均为一些高端(豪宅)项目;260平方米以上的户型以别墅为主。太原市2010年第1季度在售住宅主力户型图例0102030数据来源:时代精奇市场研究数量0%10%20%30%40%百分比数量00528274524百分比0%0%7%37%36%5%7%3%5%50以下50-6060-8080-100100-130130-160160-200200-260260以上2010年太原房地产市场概况djlm8888@163.com/Tel.0351-880288821竞争市场分析djlm8888@163.com/Tel.0351-880288822项目名称开发商项目位置起价均价证件付款方式面积联系电话天朗美域太原市不锈钢生态工业园房地产开发有限公司尖草坪新兰路东侧(兴安宾馆南侧)3890元五证按揭、一次性,分期91㎡-135㎡39399993050000馨岚明珠山西惠恒房地产开发有限公司尖草坪新兰路49号2800元无一次性,分期71㎡-130㎡3139111中铁绿洲中铁十四局尖草坪新兰路56号(东方机械厂旁)。3280元五证按揭、一次性,分期64-139㎡28789995241727迎新苹果城太原军益房地产开发有限公司尖草坪迎新南二巷与大同路交汇处滨河东路往东200米3800元四证一次性,分期95-124㎡3058958滨河城山西佳欣房地产开发有限公司尖草坪大同路森林公园以北,太钢西门斜对面4900元五证按揭、一次性、分期50-120㎡35316663035099滨河绿洲赵庄村委会尖草坪滨河东路、森林公园旁4200元一次性,分期98-192㎡35517773552333北晨尚品尖草坪区光道街道办事处尖草坪卧虎山路与新店街路交叉路口一次性,分期64-105㎡52424465242447尚华北苑南窊村镇建设改造部杏花岭卧虎山路与长沟街交汇处,车辆检测中心对面2200元一次性,分期70-90㎡52491495249150文源小区七府坟旧城改造杏花岭十一中学校院内2478元一次性,分期83-96㎡3139917/3139659djlm8888@163.com/Tel.0351-880288823调查分析investigationandanalysis结论:在明确竞争市场威胁与市场竞争后,确立本案操盘原则———————————————————————第一:“必须彻底摆脱低层面价格竞争战”-经济角度第二:“必须吸引认同北城、进而北城经济圈的成熟购买者,快速解决销售压力”第三:“必须标新立异、明确主题、从产品到营销层面的全面革新,增加买家信心”djlm8888@163.com/Tel.0351-880288824调查分析investigationandanalysis结论:在明确威胁与市场竞争后,确立本案操盘原则———————————————————————原则之下,制订本案品牌远景(brandvision)规划一个成为太原房地产市场热卖的品牌项目一个有意识引导市场潮流的创新楼盘一个关注生活品味和生活哲理的人文社区一个具备生活质感与高舒适度、享受度的超值物业一个集合高端产品特征的“阶层社区”一个历久弥新的城市精工建筑社区djlm8888@163.com/Tel.0351-880288825市场需求分析djlm8888@163.com/Tel.0351-880288826潜在客户市场调查分析本次针对项目市场情况,抽调我司销售部、市场部人员共20人,在本案半径3公里范围内进行问卷调查,共收集调研问卷350份,有效问
本文标题:XXXX年7月太原北城项目营销策划整合建议书
链接地址:https://www.777doc.com/doc-1664711 .html