XXXX年南昌巅峰广场营销策划报告

南昌巅峰广场营销策划报告天下策划机构2013年1月20日TheNanchangPinnaclePlazaMarketingPlanningReport迪拜帆船酒店世界上唯一一座7星级酒店，在这里，可以尽享豪华。渥太华议会大厦新哥特式的厚重建筑，是渥太华乃至整个加拿大的象征。香港1881中心英式艺术风格的造型，一座反映香港传统与现代文化，集经典、奢华、现代化一体的城市休闲购物中心。上海新天地新世纪新都市概念建筑体，堪称上海城市商业休闲生活方式的龙头，雄视八方。北京苹果社区作为北京首个艺术与时尚相结合的步行商业街，其距离国贸中心仅600米，定位为“中国第一条艺术商业街”。是性价比为王，还是夹缝中求生存，还是名利双收？巅峰时代广场总建面积不到10.48万平米，并不是很大的体量看上去很难在市场上引起大的反响，而且区域竞争激烈现状不容乐观。2013巅峰广场耀世登场，点睛东南昌。引领一城风尚所在以城市视野、时代高度，写就新篇章！巅峰·时代广场营销策划报告One巅峰广场入市背景扫描Two天下眼中的巅峰广场Three天下理解的商业项目Four营销推广定位目录One巅峰广场入市背景扫描2012年住宅共成交38761套。传统春节假期楼市处于淡季，1、2月均在2000套以下，3月销量回升至2759套环比涨67.8%；二季度住宅成交9759套，“红五月”表现突出，为本年度第一个成交量过3000套的月份；三季度住宅成交12361套与二季度相比涨幅明显，“金九”并未如期到来，反而传统淡季的7月以4903套的成交量成为全年最高；四季度成交总体稳定，“银十”3854套成交比9月有所上涨，12月成交4077套。2012年1-12月南昌住宅总成交面积为4185263㎡，成交面积与成交量的浮动基本吻合。一季度成交面积670394㎡，高新区成交面积最多为218796㎡；二季度成交面积1037096㎡；三季度成交面积1349390㎡；四季度截止12月31日为止成交1128383㎡。1-12月中，共有7个月份的成交面积超过30万㎡，分别为5月至9月、12月。三季度成交量较高的原因主要有三个：一是下半年推盘量增加，而且南昌地铁拆迁，对销量上涨有一定程度的刺激；二是开发商大打折扣牌，优惠力度年底不减，极大的减轻了购房者特别是刚需的购房压力；三是购房者观望情绪有所缓和，不再一味的等待“房价拐点。南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：高新区成交10308套稳居成交榜首；红谷滩新区成交7663套，超出西湖区1308套位居第二红谷滩新区依旧是大部分购房者的首选，房价高和多层较少使得他们将需求转向其他区域；西湖区6355套列第三，其他各区成交平稳，桑海、英雄区成交157套和6套属于市场边缘区域。另外，从下表各区成交面积来看，高新区年度成交1085715㎡，红谷滩新区成交面积870044㎡，西湖区736954㎡。2012年高新区成交量最多，10308套占总成交总量的28%超过红谷滩区占20%，高新区是12年当之无愧的市场热点区域；2012年1-12月南昌楼市共285盘推新，开发商大打折扣牌，三季度折扣盘数量首次突破373大关，7月推出优惠盘近127盘，而四季度折扣盘数量372盘，与三季度仅1盘之差，尤其到年底12月优惠楼盘高达128个。特价房、一口价、购房直减等重磅优惠在一定程度上对下半年成交有利好影响。南昌市2012年度十区住宅成交套数及面积明细表：2012年商业项目共成交14307套，成交面积1263604㎡，全年呈上升趋势。一季度成交2544套，二季度成交3294套，三季度成交3704套，四季度成交4765套。四季度面积485548㎡，接近突破50万㎡。9月、11月和12月的商业项目成交最为突出，均超过1400套，11月1789套的成交量为全年最高。从商业项目成交的区域分布来看，红谷滩新区远远超过其它九区的成交，6188套占全年成交总量的61.5%，成交面积163696㎡，占成交总面积的43.3%。红谷滩新区商业项目较为集中，绿地中央广场、红谷滩万达广场、新地中心、唐宁街等是南昌主要的商业项目2012年成交量结论：2012年南昌住宅共成交38761套（数据截止到2012年12月31日），成交面积4185263㎡，2012年商业项目共成交14330套。一季度成交6309套，二季度成交9759套，三季度成交12361套，四季度成交10332套。年度住宅成交量最高的高新区，共10308套，占比28%，在住宅成为热点的同时非住宅市场成交1394套，占比约10%却显得平淡很多。2012年楼市在暖冬中落幕，三季度成交势头喜人，7月份单月成交量年度最高。从2012年南昌房价稳中有升，其中最高月份为12月份，价格为8122元/㎡，最低月份为3月份，价格为7594元/㎡，全年房价最大差额仅为528元/㎡。南昌全年的房价呈现一季度微降，二、三季度微升，四季度平稳的态势，房价受市场和政策因素影响比较明显的情况。“8字头”楼盘占据主流市场，刚需购房者依然是市场的主力，全年房价走势以稳为主。未来房价将保持平稳，出现大幅度下跌或上升的可能性也不是很大。2012年南昌市房价涨跌成先跌后涨走势，全年的房价呈现一季度微降，其中2月份跌幅为3.14%，为全年跌幅最大的月份。今年的7、8月份开发商发力，量价齐涨，反而到了传统的金九银十，成交量并没有出现往年的火爆，因此今年三四季度房价保持平稳。12月份市场回暖的预期加大，楼市成交明显反弹，房价逆势上扬，对来年的房价走势分析有一定的参考意义。2012年全年南昌各县区中，东湖、青云谱区均有不同程度的跌幅，其他区县则呈现上涨态势。上涨区域中，南昌县涨幅较大，全年房价上涨达到18.3%，房价近6000界点；高新区全年房价涨幅明显9.4%列第二，7348的均价与总体均价8122还差近800，与红谷滩11368差近4000，未来高新区受政策、规划利好有一定溢价空间。南昌市主城区（红谷滩、西湖区等）全年未出现异常大幅涨跌，房价较为平稳。南昌主城区（红谷滩、西湖、东湖、青山湖）用10000元/㎡的均价保持了全年领跑的绝对优势。高新区房价一路稳升，目前已到“7字头”，年终达到7348元/㎡。青云谱区全年房价呈现出“高开低走”状态，全年均价下跌250元/㎡，用8700元/㎡交了全年答卷，成为2012最大跌幅。南昌县在第二季度开始发力，用南昌最高涨幅成就年终5901元/㎡均价。其他县区房价全年平稳，几乎未出现大幅涨跌。2012年成交价格结论：纵观2012年南昌楼市，可谓“稳”字当头。国家一再强调楼市调控不放松，一线楼市房价应声而落，而南昌房价却十分平稳，上下波动较小。随着岁末的到来，开发商推出五花八门的优惠活动，促进销售。购房者降价预期落空，在观望了一年之后纷纷出手购房。南昌楼市成交明显反弹，“暖冬”之势愈加明显。（数据统计截止:2012年12月31日）市中心土地枯竭未来供应极少青山湖沿线土地基本开发完毕，未来供应有限高新瑶湖组团尚有大量土地存储，未来土地供应量较大九龙湖片区目前土地开发量少，未来将有大量土地供应新建县长棱工业园未来居住中心区的新定位，注定未来土地将集中放量经济技术开发区工业园区的打造，使得未来住宅土地供应有限凤凰洲剩余可开发土地较少，未来供应有限红谷滩中心区可开发土地都已出让，未来基本无土地供应红角洲土地出让基本完成，未来土地供应较少朝阳洲2010年土地大量供应，2011-2013年为地产开发热点板块青云谱老工业区，未来将有大量土地放量象湖新城土地已大量供应，但未来住宅入市体量较大京东区域土地存量充足，未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域未来供应热点区域当前热点板块土地资源稀缺，如今高新区、京东片区、新建县、朝阳洲、等区域将成为土地供给的最热点区域。住建部首次表态:地方不得擅调楼市政策住建部政策研究中心副主任王珏林2月13日表示，地方政府不应该试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。住宅项目容积率不得低于1.0国土部、国家发改委日前联合明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。国土部:清理小产权房国土部召开发布会，公布2011年房地产用地管理调控等情况。国土部执法监察局巡视员王宗亚表示，今年国土部将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理。存款准备金率下调存款准备金率下调诺曼从2012年5月18日起，存款类金融机构人民币存款准备金率下调0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月。40城住房信息联网上线40个重点城市个人住房信息系统联网的大限已至央行两次下调存贷款基准利率中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；温家宝半年五论房价誓言不能让房价反弹据华西都市报消息，1月31日，国务院总理温家宝表示巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。住建部明确十二五开征房产税记者近日获悉，就在国务院督查地方楼市调控的同时，有关房产税试点的改革步伐也在加快推进。2012年房地产住宅市场持续高压，未来基调不会有大的改观市场结论：宏观层面1、国家宏观经济增速放缓、通胀危机对房地产市场而言是机遇：机遇在于国家对于房地产打压存在两难境地，通胀预期必然激发社会购买不动产物业的热情；2、政府对房地产市场的调控政策的持续和不断加码，但主要针对的是住宅市场，住宅涉及民生、政府公信力等，而商业地产对于拉动经济和推动城市化而言是必不可少的，未来商业地产将迎来黄金发展期。市场结论：微观层面3、南昌经济已经进入快速增长期，为南昌房地产市场的发展提供有效的经济和市场支撑，尤其是瑶湖新城规划的一大批国家级重点项目，将全力推动区域发展；4、项目所在区域土地市场成交放量、房地产开发投资规模和增速加大，对未来市场供应形成压力；但土地成交均价不断走高，对未来房价走势提供了有效支撑，预计高新区未来房价将平稳增长并高于南昌整体；5、南昌置业者对通胀预期以及房地产保值增值的认识正在增强，市场经过红谷滩一轮教育后，对于新兴有潜力区域投资热情高，对于商业地产投资接受度逐步提升。Two天下眼中的巅峰广场本案老城中心八一广场红谷滩片区中心东部中心高新瑶湖组团中山路——北京路——紫阳大道城市“金廊轴线”南昌城市“西进”与“东扩”的核心轴线城市商务、商业、金融、居住功能的大动脉四纵一横交通网络的改造升级，拉开了提速东扩的进程瑶湖片区高新片区京东大道北京路紫阳大道本案高新大道昌东片区青山湖大道一江三湖战略架构下高新产业的东扩，带动高尚居住区的东扩青山湖政商权贵积聚区瑶湖未来高尚住区艾溪湖高尚住区形成中民营科技园高新产业园航空城光电产业园区本案青山湖区核心商务圈“六中心”打造，及紫阳大道总部经济带规划现代商务商贸中心、总部经济中心、金融保险中心、服务外包中心、文化旅游休闲中心、特色市场物流中心。青山湖大道沿线规划总部经济中心，高新中大道规划文化旅游休闲中心。巅峰广场位于3区融汇处，是城市东轴门户，是东部的中心。高新产业区GDP占南昌的1/2全省的1/10城市核心区本案瑶湖新城大学城/航空城/奥体城本案巅峰广场2500亩艾溪湖湿地公园+艾溪湖大桥+瑶湖大桥北京东路—紫阳大道城市东轴枢纽+1号地铁线+绕城高速21万㎡奥体中心+航空城+万顷大学城+2.55亿巨资打造的水上运动中心城市东扩交通枢纽的中心、东部新城发展的中心、三湖高尚居住区的中心、总部经济带的中心……——城市东轴中心未来价值高点——本案区域主要项目情况一、毫无疑问区域将以紫阳大道地铁一号线为轴线，以绿地项目为中心形成商圈二、区域投资自住两用特性明显，13年商业项目爆发式集中出现，已知竞争项目有绿地、紫阳明珠、上上城、云中城、泰豪、传奇国际广场、国奥中心等项目泰豪科技广场云中