XXXX年平顶山华坤;景山庄园项目物业项目营销策划方案

﹡平顶山华坤·景山庄园项目物业﹡项目营销策划方案2010-8-22目录一、前言二、相关项目概况三、项目地块分析四、项目设计建议五、项目亮点设置六、项目SWOT分析七、项目营销策略八、项目营销广告推广方案九、项目的资金回收计划十、结束语前言自从我公司接到贵公司的合作意向后，我公司先后派出了数十人次对该项目进行了初步的市场调查，此项目可行性操作建议是在仅经过初步的市场调查的条件下临时拟定的操作计划，仅供参考；若届时因项目筹备进度或者其它不可抵抗原因可能造成开盘时间调整，营销推广方案也会因现实情况而有适当的偏差。考虑到我公司提供的营销手段所需的前期准备时较长，另我公司将对项目作更为详细的市场调查，并根据市场调查结果拟定最终的营销策划方案。在结束报告之前，对公司领导给予我们的此次机会深表感谢。我们将要达成的目标1、从市场角度为公司谋取最大利益，打造公司品牌形象。2、把华坤·景山庄园打造为开源路地标性高尚住宅小区。3、为开发商实现快速回笼资金。平顶山市博宇房地产顾问有限公司2010年8月18日周边项目概况一：建工盛世华庭（一）、项目电话：6466666、2997777（二）、项目地：平顶山市开源路南段（三）、开发商：河南建工房地产开发有限公司（四）、踩盘内容：1、价位，待定2、小区规模：共3栋高层3、户型：两室两厅一卫88.93平方米、三室两厅两卫128.76平方米、另外户型待定。二、贵人国际一期紫荆城（一）、开发商：平顶山贵人居房地产开发有限公司（二）、项目电话：8866777（三）、项目地址：火车站对面（四）、踩盘内容：1、价格：当前均价3700元/平方米2、小区整体规划65亩，一期15亩。总建筑面具23万平方米，一期6万平方米。3、户型：两室两厅一卫户型80平方米、83平方米，三室两厅一卫103平方米、120平方米，三室两厅二卫143平方米、138平方米。三、瑞鑫苑（一）、项目电话：3266666、3267777（二）、项目地：平顶山建设路与东环路交汇处（三）、开发商：平顶山市瑞旌房地产开发有限公司（四）、销售代理：平顶山市平安房地产咨询公司（五）、踩盘内容：1、价位待定，3200元/平方米2、小区规模：占地1万余平方米，总建筑面积3万余平方米，共2栋18层高层3、户型：两室一厅77.61平方米、三室两厅一卫104.97平方米、三室两厅二卫138.6平方米四、项目名称：金城丽景（一）、项目电话：61277772366555（二）、项目地：平顶山开源路南段（三）、开发商：平顶山市立威房地产开发有限公司（四)、代理商：和创地产机构。（四）、踩盘内容：1、价位待定，估计均价3500元/平方米2、小区规模：占地5万余平方米，总建筑面积11万余平方米，共9栋15层建筑。3、户型：两室两厅80.54平方米，一室一厅一卫53平方米，三室两厅一卫136.94平方米、93平方米、97平方米。项目地块分析1．地理位置及道路交通本案位于平顶山市开源路与神马大道交汇处西南角。本案周边的交通相对便利，地块内地势南高北低。2．地形地质该地段原来牛庄村土地，是城中村改造项目，从附近开发项目规划方案可以推断，该项目地块地形地质条件基本符合住宅开发要求。3．项目附近生活配套、市政基础及公建设施3．1生活配套据初步调查，本项目地处平顶山市南城区，附近现已具备成熟的日常生活配套设施、方便的交通路线及逐渐完善的休闲娱乐设施，但附近的商业和休闲娱乐设施档次相对较低。供暖方面可考虑小区内市政集中供暖，或采用其他采暖方式。4．本项目的地理位置及道路交通状况良好，地质、地形应符合设计要求。生活配套设施齐全，市政基础及公建配套设施基本上可满足项目要求。5．项目周边住宅现状脏乱差规划设计不合理无现代都市感、处于发展初期物业管理不理想配套设施不够完善档次较低6．项目周边商业现状不集中相对沉闷脏乱差以低矮的民房为主、档次较低从事的行业以废品收购、门窗玻璃装修，修理为主，行业档次较低1、形象定位□便捷的：□时尚的□简约的□尊贵的□低碳的□有潜力的□升值的2、生活定位诉求（1）、生活情调需求（舒适的、浪漫的、便利的）；（2）、高质量的居住需求（健康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）；（3）、交际与发展的（对多功能的会所）商务需求；（4）、子女教育的需求；（5）、文化艺术氛围之需求（主题景观文化小品）；◇整体定位——高尚社区——中等价位◇平顶山高层高尚社区3、项目案名定位◇总案名：华坤景山庄园◇一期案名：御景◇二期案名：理想城项目定位4、目标客户群定位主力购买群：以平顶山市都市白领为主，涵盖周边大型工矿企业职工、周边经商者、周边私营业主、附近老住户、周边二次置业者、投资客。游离客户群：国企领导、平顶山其它区位潜力购房者、周边待婚青年、刚毕业没多久的大中专毕业生等初次置业者□核心消费群分析这是一群中等及中等偏上收入阶层，生活压力不是很大，有一定的积蓄，大部分有自己的店铺或稳定的收入，部分是在单位有一定职务的中层领导或收入稳固的双职工，有一定的经济基础。□本案核心消费群理想的居住形态□目标客户的基本特征：◎以都市白领人士居多，属于城市中产阶级；◎有文化品味，对好东西有鉴赏眼光；◎不仅对住宅内部的细节有执着要求，同时看重整体社区氛围；◎倾向于按“人以群分”来选择自己的居住地点，他们重视邻居；◎相对年轻，因而渴望浪漫生活，想像力丰富□目标客户共性●要求产品具有较高的品位和档次。与均好性相比，更注重楼盘的独到之处高于地理位置。●非常注重环境。包括周边区域环境和小区内的居住环境。●注重整个小区的管理和整体的和谐。●对于知识型的中产阶级以上客户潜意识里他们认为自己是与别人不同的。●具有前瞻性眼光，即使是用来自住的，也一定要以发展的眼光判断此区域的期望价值。●同等地理位置相比，居住在这里更有层次和格调。5、项目的产品定位一、项目整体应分两期开发：一期以住宅高层为主，二期以写字楼、公寓为主（若要考虑写字楼一定要有充裕的地上停车位）□窗体设计建议●运用凸窗与角窗相结合扩大视野景观。●落地玻璃阳台或落地窗的运用。●采用可调式塑钢窗，既可左右开，又可上下开启。●玻璃可采用平顶山目前没有的彩玻，以提升项目卖点。●阳台进深应做到1.8米，使阳台的功能增加●阳台设独立的上下水。二、户型设计建议：1、住宅：85——95平方米二居户型（二室二厅一卫）尽量设计成二室二厅可以根据客户要求装修成三室一厅100-120平方米三居户型（三室一厅一卫，三室二厅一卫）3、主力户型为二室二厅和三室二厅4、稍大客厅，大主卧，其余为小卧5、所有户型均采用通风，明厨，3米标准层高。6、小面积大户型，操作上可以把95-110平方米的面积处理成三室两厅一卫●住宅户型面积配比：另可考虑10%一室一厅，面积在35-45平方米注：户型面积不可过大基本上从85平方米-143平方米。二室二厅和三室两厅作主导户型，三房户型设主人套房。鉴于项目当前的状况:规划设计有五栋高层，但户型在单栋楼上的设计已经确定，所以可以在其它楼栋上进行设计，整体户型的配比应接近在此所列户型配比。华坤·景山庄园案名涵义诠释：◇平顶山真正意义上的生态型健康住宅◇首重推出高品质综合社区特征◇打造“以人为本”的高层高尚园林小区◇规划布局的科学化、合理化◇户型设计的创新性和紧凑性◇充分展示“全方位领先”概念◇打造绿色低碳社区概念户型三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅一卫二室二厅一卫一室一厅一卫面积（平方米）135--143120-13595—11085—9530—45占建筑面积的百分比15%15%30%30%10%项目亮点设置◇真正意义上的酒店式物业服务物业管理，是居住素质的另一种直观体现，直接影响物业的价值，物业管理的另一重含义：服务。服务是高尚社区发展的必然方向。本案可考虑邀请知名大型物业管理公司担任物业管理或物业管理顾问，提供酒店式的服务。□与绿类生活全接触：“城市绿肺”的最亲近受益者！□与自然逸居全亲近：休闲观景相映成趣！□坚持低密度的规划风格：只有盖得少一点，才能盖得好一点！◇建筑艺术化建筑造型优美动人，不单满足住宅的功能使用要求，同时注重给人以美的享受，充分体现建筑的个性和地域性。◇质量标准化工程、设计充分符合国家颁布的有关标准，动静分区合理，触、视觉舒适，通风采光良好，做到安全、合适、方便，提高健康生活的标准。◇建材环保化建筑材料适应时代潮流，符合环保标准，避免对环境、人体的危害，积极采用新设备、新技术、科学合理设计，减少对资源的浪费，尽量循环利用宝贵资源。◇配套完善化建立小区专营会所及客户服务中心，为业主提供更贴近、更自然、更舒心的生活、休憩、娱乐服务。◇服务酒店化物业管理强化其行业标准性管理内容，如治安、卫生及房屋、小区设施的维护和更新，满足个性化服务的需求，针对业主在物质和精神方面的需要，本案物业管理的提升细化服务内容，建立公平、健康、开放的服务体系。◇环境公园化融合工作和生活的对立，在居住环境建设中，成功实现园林化。◇生活科技化在设计和建设中，自觉运用成熟的现代科学技术来释放居民的多层次生活空间，提高居民生活质量，同时也意味着住宅生活化、人性化，即运用成熟的技术手段服务社区、家庭和个人，当前的主要目标是完善小区宽带建设，提高小区智能化标准。◇社区人性化对社区整体文化的营造，在规划建设中，不仅提供足够的硬件设施，同时以物业管理为龙头，启动社会各行业健康、公平的服务于小区，创造安全、优雅、舒适而又充满活力的人居社区。◇优势●地处市平顶山南区、交通相对便利，周围配套设施相对较好。●稀缺性：与周边生活环境相比，计划设计理念新颖、独树一帜。●潜力性：城市向南发展，姚电大道以南比将成为开发热点，区位成熟度越来越高，有较大的升值潜力●单个户型设计的合理性（但整体户型的配比不合理），户型采光通风比较好(但这一卖点过去宣传中未能充分挖掘）。●高品质与低总价的结合，不做超大户型，保持大部分户型的总价格，成为其他竞争项目不可超越的优势。●强强联手，新观念、新手法的引入，易于领导潮流，建立“先行者”的项目SWOT分析形象与地位。◇劣势●期房性质及竞争项目的相继出令本项目初推阶段会面临较大的压力。●经历较长时间的市场消化之后，中档楼盘的市场需求存在更多的不可预见性。●项目周边环境正处于逐步完善阶段，需要时间改变区域低价预期心理，容易导致高定价带来的市场障碍。●周围商业环境有待发展，以往总是给人以脏乱差，层次低，市场引导难度较大。◇威胁●平顶山同期推出的房源较多，市场竞争将会变得很激烈。周边待开发项目较多，形成竞争力较大局面●国家宏观上对房地产市场采取了一系列的宏观调控政策，这将会影响一部分潜在购房群体的购买欲望，持币观望心态加强，◇机会□城市化进程还在不断加快，市场刚性需求强烈。□强有力的市场策划、品牌推广、创新营销模式，定将市场风险化解至最小限度。□根据前期的市场分析，结合消费者的心理与未来发展的模式，从而解决策划的核心工作。凸现项目的独特卖点，从而真正将优势转化为胜势。□紧抓有利时机利用新颖科学的营销手法，对于本项目而言，定能凭借准确的市场定位、合理的户型设计、完善的配套设施、优质的物业管理、目不暇接的精彩销售主张、全方位差异化策略，在硝烟弥漫的住宅销售市场上一支独秀，傲然崛起。□利用项目还处于策划设计阶段，在小区内部在规划设计、户型定位上作出项目卖点。一、关于项目的市场定位问题1．档次定位根据项目的特点及区位，建议将本项目定为中档稍微偏上的综合小区物业。2．客户定位：1、作为投资者的客户2、希望改变现在的生活条件，具有一定的经济能力。周边大型企业员工和经商者购买力较强。3、平顶山市区的二次置业者3．功能定位（1）、绿色健康住宅区（2）、高档多功能住宅小区价格策略1●整体定位策略：高唱平开，平开高走，房屋展示开始时，不直接告诉客户价位多少，若客户问起时要为客户提供参考均价：3500元/平方米左右●平价入市，站稳脚跟，逐步拉升●以具有诱惑的价格入市，形成聚焦，逐步拉升价格；●一房一价，好房优价，特房特价●用价格来对产品及客户进行区隔，一房一价，给客户带来唯一感和价值感；●根据较