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昆山花桥项目营销代理策划报告壹。找对象我在哪?我比谁?我有啥?卖给谁?贰。照镜子我是谁?我咋样?报告目录叁。齐步走怎么卖?怎么推?怎么做?壹找对象我在哪安亭镇沪宁高速A11公路A30公路G312花桥镇项目位置沪宁铁路地铁11号线安亭路站商务城区位东依上海国际汽车城西邻苏州工业园区西距昆山市中心16公里东离上海市中心人民广场20公里距虹桥机场25公里,浦东机场80公里项目区位位于商务城核心区距轨道交通11号线兆丰站500米距沪宁铁路花桥站车行10分钟沪宁高速(A11)、交环线(A30)、312国道均汇于此10分钟步行,轨道交通站30分钟车程,上海市中心我在哪三大产业基地服务外包基地企业总部基地物流会展产业基地企业入驻情况三分之一的项目已经在建,亚太、希尔顿已投入使用三大产业基地皆相继有项目正式投入运行,产业集聚效应日益显著服务外包区城市发展轴现代物流区生态休闲区产业聚集区集中办公区老镇区生活配套中心商务综合区项目位置核心区花桥国际商务城,核心区的中心我在哪绿地21城鑫苑国际华城鑫隆广场玉源国际公馆中城花桥国际大上海国际商务广场中寰广场世纪华城赛格E谷住宅酒店公寓酒店式公寓状况在售酒店式公寓项目较少,供应量约4万平米;销售均价9000元/㎡;以精装修为主,装修标准约1000元/㎡;在售主力户型40-60㎡的一房;去化良好,客户主要来源为上海;绿地领衔,高楼林立,人气渐旺我在哪生活配套兆丰路轻轨站;2条通往上海公交车线路开通;易买得/麦当劳已经进驻;中福会幼儿园/同济医院已经进驻;希尔顿酒店已经进驻;11号线,站点距离本项目500米花桥国际商务城核心区正中心11号线兆丰站500米我在哪我比谁赛格携手阿里巴巴(网络电子商务落地),构成18万平方米产业综合体。1500多个电子元器件品牌入驻商铺。赛格市场定于2010年10月开张营业首期推出赛格公寓楼(27F)单层部分,4梯22户,共计300套,目前收意向金(金额2万),预计春节后开盘。公寓70年产权,售后部包租;写字楼50年产权(未开盘)。精装55平方米/间小面积分割,连装修均价9800元/平方米。赛格国际公寓70万平方米东方海外旗舰大盘;3米至6米绿化3D绿化景观;架空层加地下车库,基本做到人车分离;世邦魏理仕、上房物业出任物业管理目前未开盘,预计售价11000元/平方米。我比谁东方海外(都会叠峰)我比谁正对11号线安亭站;4.5米层高买一层可以隔一层,全装修(装修到家电)小户型公寓;燃气入户,大幅面落地采光,挑高式阳台;50年商业产权,物业管理费2.5元。底特律财富广场关键数据总建筑面积:41319.9M2高度97.55米,层数33层。绿化率30.5%。商业裙房面积:M2一楼层高4.5米,二楼层高4米。与上面公寓连为一体。55平方米左右的小面积2.8米层高,户型较统一。744套,东向面对高速公路,西向面对小区景观大道。4电梯24户/标准层我有啥一期小面积公寓我有啥29+2层玻璃幕墙外观地标建筑单体楼纯住宅小户型按揭、利率有优势70年产权经济实用客户面广小户型建筑外观大堂,电梯,连廊4.5米层高大堂设计感裙房配套商业住宅用户利好商业裙房西向正对社区景观长廊美不胜收视野畅精装修酒店式服务?精装修绝大部分房源超低首付超低月供超低总价超低总价纯粹小户70年产权11号线兆丰路站500米我有啥精装修单体楼商业裙房,生活配套室内与公共部分设计感绿地领衔,片区之于上海的影响力上海“第20区”易买得,中福会幼儿园,同济医院花桥国际商务城核心区正中心基础卖点提升卖点绝对卖点仅有这些,是否足够先看客户,需要什么卖给谁价格推导55M2×9000=50万×20%=首付10万等额本息月供=2382元(30年按揭)=月薪7000左右市场参考壹克拉+启航社+METOWN70%投资客+30%上海小白领投资客打头阵——中小户型自住客跟上来——中型宜居乐活族网虫80后潮人夜猫子小白领新上海人房客拼客月光族自住客们常常被贴上这样的标签要赚没风险收益可见城市低谷相对流动性低首付名字要贵好租好售KFS有实力……投资客们恨不得所有好事自己占尽王石吴晓波顾云昌宋鸿兵潘石屹任志强易宪容身边朋友自己老婆论坛马甲投资客们正在受到这些人的影响MSN宜家YOGA苹果淘宝无印良品POLO哈根达斯ZARAJAZZ自住客们生活中绝对偏好的品牌卡拉OK24H超市培训机构夜店办公楼个性小店网络轨道交通商场咖啡馆他们日常出没最频繁的地方i时代报MP3/PSP手机QQ申报E-mail地铁MSN新闻晨报YOUNG他们最为关注与接触的媒体我们还看到:他们在做在线记账失业,降薪相亲赶场淘宝或者七浦路准备结婚或者准备分手今年春节不过年,发奋图强画房子,搞设计看租售情报,一声叹息博客,聊天,游戏,买东西宁可不吃饭,不能不上网一直在准备旅行期待艳遇思考离开或者留在上海股市看不准,还是楼市稳2010已经来了,明年会怎么样?相信政府相信党,房价一定还会涨价值洼地,买到就是赚到租房子不划算,一年给了房东二万多。房子买得起最重要,总价当然是越低越好。月供可以自己来,首付拼拼凑凑,没问题。有轨道交通,远一点无所谓。投资态度房事宣言卖给谁贰照镜子11号线兆丰站500米11号线既是生活配套也是客群所在所以更是推广关键词70年MINI公寓首付10万,月供2000给月薪7000一族的房子!我是谁小房子小所以总价低新房子自己的关键它是真正的住宅真便宜总价越低越好精装那就更好省钱才是唯一硬道理所列价格,以最低楼层最小户型特价八成30年按揭计算定位语11号线兆丰站500米70年,55平米MINI公寓样板房11号线兆丰站500米70年,55平米MINI公寓从项目定位出发叫个什么名字,可以打动他们?看起来就值钱的能让人冲动的有想像空间的一定要有价值感梦想中要得到的可以值得炫耀的看得出是小户型还要是盛装登场通俗易懂好传播主推案名翡翠公馆11号线兆丰站500米70年,55平米MINI公寓花桥国际商务城核心区正中心11号线2010年通车在即兆丰站500米Factor41234翡翠2010上海盛会70年MINI公寓盛装登场首付10万,月供2千租房不如买房留在上海,拼购未来“2+5”月薪7000,生活的艺术快乐由自己我咋样叁齐步走策略三重奏广告策略一见钟情推广策略两厢情愿销售策略三下五除二销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略2010-102011-311.05二批蓄水期2010-8五一展会精装公寓开盘400套十一展会毛坯公寓开盘400套现场售楼处样板房开放开盘+强销期形象+蓄水期大堂电梯间示范层开放二批开盘+持续期2011-1开盘时间初定为2010年10月,销售周期约为一年,目标完成可售房源百分之九十五以上。分三次阶段性推盘。时间预计为2010年10月,约推出3-13层250套左右;2011年3月,约推出14-23层250套左右;2011年5月,约推出24-33层244套左右.销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略从低开到高有利于后续的价格提升。开盘套数按酝酿期客户积累数量作适当调整开盘时间2010年10月2011年3月2011年5月合计销售面积13800138001332040920预计总销118680000125580000127872000372132000销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略全案客户数量推导:744×6=4464以来人成交比6:1计算(保守估计)现场售楼处来访9×30×123240上海房展会40×5×2400异地推介40×2×2160上海路演40×4×4640亚太老客户资源12×424难点与重点:提高来人质量与现场成交率!连环锁定销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略低开高走,区别定价。价格必须视积客情况,开盘前确定。下列为定价方法的几种可能。北向户型与南向户型价差拉大,促进去化!朝向价差楼层价差综合考虑毛坯与精装,楼层价差制定!无价差根据蓄客情况,或可考虑适当房源无价差定价!销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略方案1低开高走的价格优势,阶段性推盘阶段性提价,抢尽市场先机!方案2首次开盘初定8600元/平米,而后每次推盘均价提升500元/平米。暨第二次开盘均价为9100元/平米,第三次开盘均价为9600元/平米。总体均价在9100元/平米左右开盘均采用现场排队凭号优先选房,造成供不应求的气氛,把每次开盘推向销售高潮。每阶段酝酿期均采用发售贵宾卡形式来锁定意向客户。联合公司团队资源现场SP,使客户从速购买、下定。开盘当日配合抽奖等方式,刺激犹豫客户的购买欲望。选择最佳看房路线和充分利用现场的销售道具,刺激客户强烈的购买欲望,并达到口碑传送的最佳效果。开盘前对所有意向客户进行良好的维护,以便及时了解客户心态,确保开盘当天的客户数量。邀约客户来现场带看样板房及说辞的统一化、具体化,务必给客户营造一种物超所值的完美感觉。销售策略推盘策略积客策略价格策略促销策略推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场售楼处“翡翠主题”水晶?翡翠?玻璃?总之让你觉得耀眼,或者刺眼。推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场样板房“全面体验”做到声音,味道,视觉,触觉,感觉全体验!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作现场销售员“角色扮演”新上海人全面角色模拟,感同身受,细节出奇!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作11号线模型“动态演示”以规划为蓝图,把轨道交通11号线经过站点以及楼宇全面展示!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作人文关怀《上海信心》以公益为原则,联合媒体发布2010上海青年生活信心指数报告!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作完全解析《翡翠生活数据》以省钱为原则,生活成本投资置业理财三合一的全面对比分析!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作绝对淘宝《11号线开心指南》以开心为原则,轨道交通11号线上各站点区域吃喝玩乐一本通!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作免费派发《翡翠笔记本》以惊奇为原则,新上海人自强不息+光怪陆离,创意型笔记本!推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作月薪7000,上海生活榜样《申周刊》主题征集活动以互动为原则,联合媒体倡导2010年危机之下的新节俭主义生活……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作轨道交通11号线上站点,系列路演活动以周末为原则,曹杨路,江苏路,交大,徐家汇,万体馆……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作同一条轨道,同一个梦想轨道交通11号线上同盟,派系列活动以团结为原则,拼购,旅行,相亲,杀人游戏,开心网……推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作组合策略:一个中心,两个基本点以绿地21城中山公园售楼处为中心坚持轨道交通,坚持网络营销推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作借客绿地:阵地第一,活动第二中山公园售楼处外看板,道旗,灯箱中山公园站路演、派报推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作轨道交通:2号线+3号线+4号线以形式多样为原则只在两次开盘前集中做硬广投放推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作网络营销:网站+论坛+贴吧+群+E-mail+MSN+广告+互动以互动+共享为原则,多功能网站软硬兼施的网络广告投放推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作大众媒体:i时代报+新闻晨报+搜房+租售情报+ChannelYoung双开(开放+开盘)节点,硬广投放其它阶段软性投放,媒体合作为主推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作户外媒体:沪宁高速+中山公园+花桥路上+楼宇电视+社区灯箱长效媒体,形象阵地深入目标受众腹地,新户外媒体运用推广策略现场包装营销道具营销活动媒体运作直效媒体:短信+直投+POP老媒体,新用法极端高效,有针对性的广告投放广告策略创意策略诉求策略视觉策略创意表现关键词:标志+户外+报广Logo+VI+Outdoor+NP补北孚之道全国视野,深耕花桥昆山第一批进驻代理商我司为上海房地产营销代理行业20强企业,是上海最早的房产代理公司之一,有几万组的各项目成交客户名单,尤其近期在昆山成功操盘天使湾别墅项目、千灯
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