XXXX年济南·恒大绿洲开盘前重点营销策划工作汇报

济南·恒大绿洲开盘前重点营销策划工作汇报第一部分：项目工程现状第二部分：项目卖点提炼及核心卖点第三部分：开盘报纸广告设计及短信第四部分：开盘媒体计划第五部分：开盘推货策略第六部分：开盘前总体部署及认筹蓄客工作第七部分：开盘前筹备工作时间倒排表第八部分：附：VI系统，现场围蔽，导示系统，物料设计目录第一部分项目工程情况拍摄时间：2010-5-17项目大门现状大门建设已经完毕，外部石材铺设已接近一半,计划5月19日落架。景观大道现状•景观大道旁高大乔木已种植，部分景观小品建设完毕，计划5月31日完工，6月5日开放。部分主体建筑现状1#地基硬化完成2#一层建设中3#9层搭架,6月11日样板间硬装基本完成6#地基硬化完成7#桩基浇灌完毕一期园林现状•一期展示区园林高大乔木尚在种植，道路路基部分完成，沿湖绿植及园林小品正在施工，计划5月31日完工，6月5日开放。一期配套现状会所运动中心•会所主体已经封顶，同时外立面已经施工，开盘前两面落架。•运动中心雏形已展现会所（营销中心）内部现状•会所内部硬装工程正在施工中，目前正在吊天花，外部瓷砖已经开始贴面，一层计划6月11日基本完工，硬装基本完工。第二部分项目卖点提炼及核心卖点恒大绿洲卖点提炼1.区位价值：济南西部京沪高铁20分钟生活圈2.环境价值：长清区内园博园、大学城环绕周边，生态、人文资源较好3.交通价值：未来轻轨与道路的双核交通网络（刘长山路通车在即）4.自然生态：周边山体环绕，自然资源丰富5.项目规模：200余万平米济南西部第一超级大盘6.建筑特点：新古典主义欧陆风情建筑，雍容华贵7.户型特点：13年精雕细琢的品质户型8.园林环境：欧洲顶级皇家园林，中庭水系景观设计9.配套设施：超5星级会所设计，伊顿国际级双语幼儿园、小学、中学，24小时的生活大城10.精装品质：满屋名牌9A精装，全新定义精装豪宅11.高性价比：开盘优惠，预留增值空间12.物业管理：戴德梁行物业顾问，国家一级物业公司，24小时贴心物管13.品牌实力：恒大地产精品领袖中国十强卖点梳理一：区域价值——20分钟都市生活圈本案距离京沪高铁济南站仅有10公里，距离京沪高铁泰安站约有45公里。项目地块位于2个高铁客运站之间，均受到未来2个高铁经济圈的辐射。尽享20分钟都市生活圈便利。京沪高铁泰安站卖点梳理二：环境价值——园博胜景，人文腹地项目位居济南唯一一座国际园博园以西，济南园博园占地面积5176亩，其中水面面积1440亩，陆地面积3736亩，园区内主要包括：公共展区、中央湖区、国内园展区、国际未来园展区、专类园展区、休闲娱乐区、室内展区等景观区域。大学城内目前有10所大学入驻，分别是：山东师范大学、山东艺术学院、山东轻工业学院、山东中医药大学、山东工艺美术学院、中华女子学院山东分院、山东劳动技术学院、山东省工会管理干部学院、山东交通学院,山东联合大学(圣翰财贸职业学院)。卖点梳理三：交通价值——双核交通，通畅泉城1、城际路况优越，外部区域通达性较好。K301、K302、22等线路公交车，从项目旁边经过，长清区104国道、220国道、京福高速公路、003省道等公路干线纵贯南北。未来刘长山与长清区海棠路将贯通通车，整条道路长约23公里。2、未来长清区至济南市区的轻轨工程，将大大提升交通便利卖点梳理四：自然生态价值——依山傍水，藏风纳气项目所处长清区域区内空气通透性较好，东侧、北侧拥有大面积的山体资源卖点梳理五：规模价值—200余万平米，济南西部第一超级大盘济南•恒大绿洲，致力于打造济南西部第一超级新城，也是济南首个一线城市品质生活城，全方位引领济南精装品质生活的时代潮流。项目总占地面积1000多亩，住宅户数达到一万四千多户，居住人数近五万人，是济南西部大学城片区首屈一指的大型品质化、规模化社区。建筑采用新古典主义欧陆风格大气中透出优雅，沉稳中尽显尊贵卖点梳理六：建筑特点—新古典主义欧陆风情建筑，雍容华贵卖点梳理七：户型价值—13年精雕细琢的品质户型恒大地产户型经过13年25个城市57个项目的反复实践，户型紧凑实用，精准的尺度分割，南北通透，超大双阳台设计，通风采光效果极佳以上户型仅为示意，最终以合同面积为准卖点梳理八：园林价值——世界级皇家园林皇家园林景观簇拥，中庭水系景观设计，世界级人居风华尽纳一城。卖点梳理九：配套价值——国际级航母配套生活配套丰富——品质化生活配套，彰显与众不同的精彩人生。入驻有24小时便利店、精品服装店、饰品店、银行等风情社区商业街，包括恒温泳池、羽毛球馆、乒乓球等场馆的全天候运动中心，拥有西餐厅、棋牌室、瑜伽室、水疗馆、医疗馆等的五星级多功能豪华会所，专业的全方位物业服务，赋予业主无上的尊崇与荣耀。教育配套优越——社区配有伊顿大型国际双语幼儿园，还将与知名学校签约共同建设九年一贯制学校，实现全面教育升级的居住品质。卖点梳理十：精装价值——满屋名牌，9A精装携手70多家国际和国内知名品牌企业，结成战略联盟，全面整合世界级知名品牌的技术优势，携手摩恩、西门子、松下、科勒、老板等国际和国内知名品牌，应用先进技术，多项高级设施，打造精品社区。卖点梳理十一：性价比—开盘优惠，预留增值空间卖点梳理十二：物业管理—国家一级物业公司，24小时贴心物管国家一级物业公司恒大金碧物业，聘请国际知名物业顾问公司戴德梁行，24小时贴心物管，为业主提供最完善最周到的贴心服务。卖点梳理十三：品牌价值——精品领袖，中国十强恒大地产集团，是中国精品地产标准化运营领导者，连续七年荣登中国房地产企业10强，2009年11月香港联合交易所上市公司。目前，已于广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、石家庄、南昌、济南等全国近25个主要城市，大规模开发恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下等系列精品项目57个，成功实现规模与品质的同步跨越。核心价值提炼千亩大盘规模便利、便捷、生态的区位价值项目地处长清区核心，坐享便利生活配套，3条主干道通达济南，交通便捷，周边环绕琵琶山、园博园等自然优美景观资源。世界级皇家园林世界级皇家园林，社区内数万平米中心景观湖赢波荡漾。巨资打造原汁原味欧陆风情，移植一万八千株树，造五大湖景，巨大手笔铸就高品质皇家园林。国际级航母配套恒大国际级航母配套，社区内配备15000余平米全天候运动中心、伊顿国际双语幼儿园、小学及中学一站式教育配套、五星级多功能豪华会所。满屋名牌9A精装满屋名牌，9A精装。72家国内外知名品牌商家，6000余条精细质量标准，41道标准工序等9a精装标准，致力于打造高品质精细居家生活。项目占地一千亩，总规划200余万平米，规划完备，引领济南西部第一超级大盘生活。定位关键词阐述千亩湖山都市生态城项目规模占地千亩，总建200余万平，拥湖据山,凸显本案规模及自然景观优势区域界定表明本案离尘不离城的地理位置优势产品定级生态二字形成差异化,为项目在济南市场精准定位第三部分开盘报纸广告设计及短信报纸整版（方案一蓝色调）报纸整版（方案一黄色调）报纸整版（方案一未取得预售证前）报纸整版（方案二蓝色调）报纸整版（方案二黄色调）报纸整版（方案二未取得预售证前）报纸半版（方案一蓝色调）报纸半版（方案一黄色调）报纸半版（方案一未取得预售证）报纸半版（方案二蓝色调）报纸半版（方案二黄色调）报纸半版（方案二未取得预售证）包报正面（方案一蓝色调）包报正面（方案一黄色调）包报正面（方案二蓝色调）包报正面（方案二黄色调）包报背面免费登记恒大绿洲—千亩湖山都市生态城，70—170平米湖景美宅，3880元起送1500元豪装，免费登记，特享开盘85折！87356666短信内容开盘恒大绿洲明日8.5折成本价开盘！湖景高层每平3880起送1500豪装，成龙/范冰冰闪耀现场87356666见…报认筹恒大绿洲—千亩湖山都市生态城，70—170平米湖景美宅，3880元起送1500元豪装，当日认筹特享开盘85折！87356666第四部分开盘媒体计划媒介推广部署主力媒体类型：报纸（主力是齐鲁晚报、济南时报、山东商报等）短信（短信公司）网络（搜狐焦点、新浪乐居、搜房网、山房网等）电台（88.7等）楼宇传媒杂志（精品杂志等）DM直投开盘前媒体投放费用预算媒体费用预算（万元）投放比例报纸288.562.23%短信32.46.99%网站39.58.52%广播13.32.87%分众传媒35.57.66%户外广告5211.22%线下活动（派单、夹报）61.29%合计463.6100.00%恒大绿洲开盘前媒体投放排期第五部分开盘推货策略项目整体分期首期首期开发产品分布首期可售9栋楼，共计2572套房源，总建筑面积约30万平米1#32F2#25F3#18F6#32F7#32F首期开发4#18F5#18F8#32F9#32F开盘推货策略1.项目蓄客周期较短，货量较大，首期产品需分批推售；2.首批产品应保证多样性；3、便于后期开盘动线及其他活动布置，便于客户前往样板间参观；4、最终推货根据蓄筹情况确定，保证开盘旺销。5、预售证取得十日内，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。首批推货建议1#32F2#25F3#18F6#32F7#32F首推楼座首批房源共计1468套，建筑面积约17万平米1、2、3、6、7#汇总户型面积区间（㎡）套数（套）总建筑面积（㎡）面积比套数比两室934724389625.44%32.15%10466240.36%0.41%三室1012482504814.52%16.89%118124146328.48%8.45%1365207072040.98%35.42%四室180981764010.22%6.68%合计93-1801468172560100.00%100.00%首期推货概况本次开盘推售户型的平均面积约117平方米，其中两室套数比为32.56%，三室套数比为60.76%,四居室为6.68%。首期推货产品明细期数位置总套数前后排户型面积套数总面积户型比例首推1号楼临湖256前排大三室136128174088.72%首推后排大三室136126171368.58%首推非标二室10422080.14%首推2号楼临湖200前排二室9310093006.81%首推后排四室1804886403.27%首推后排四室1805090003.41%首推非标二室10422080.14%首推3号楼临湖144前排大三室1367297924.90%首推后排大三室1363547602.38%首推后排大三室1363547602.38%首推非标二室10422080.14%首推6号楼临街496前排二室932482306416.89%首推后排小三室1012482504816.89%首推7号楼临街372前排大三室1366284324.22%首推前排二室93124115328.45%首推后排三室118124146328.45%首推后排大三室1366284324.22%合计1468172560100.00%3#2#3#6#7#500个以下500—800个800—1000个1000个以上7#7#6#3#7#6#3#1#1#最终以意向客户登记情况对推售房源进行调整首期推货策略首期推货策略上述货值计算暂按4300元/平米计算，最终面积以合同面积为准时间预计筹量推售单位推售原因推货总值解筹方式免费登记时间2010年6月8日-6月18日（预计取得预售证）500个以下高层：7#，3#，共计516套，87572平米7#楼，1#93平米，104平米两室，118平米舒适三室，136平米尊崇三室，户型面积的均好性约3.7亿摇号选房，现场设人气组500—800个高层：7#，3#，6#，共计1012套，110660平米产品的均好性，满足不同层次客户需求约4.7亿摇号选房缴纳认筹金2010年6月18日-6月25日，共8天800—1000个高层：7#，3#，6#，1#，共计1268套，145412平米产品的均好性，满足不同层次客户需求，去化相对化较差单位约6.2亿摇号选房1000个以上高层：7#，3#，