XXXX写字楼产品营销策略最新

嘉凯城大厦2013年6月项目销售报告目录contentsChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览ChapterⅣ产品分析ChapterⅣ营销策略初探区位概况小陆家嘴淮海中路人民广场南京西路徐家汇中山公园徐汇滨江虹桥开发区漕河泾开发区上海南站新客站虹桥交通枢纽徐家汇CBD核心位置，城际可达性较强处于徐家汇与虹桥开发区两大CBD范围内2.0公里内:徐家汇商圈虹桥开发区4.0公里内:中山公园商圈漕河泾开发区徐汇滨江商务带6.0公里内:南京西路商圈人民广场商圈淮海中路商圈嘉凯城虹桥开发区徐汇滨江中山公园区域产业布局徐家汇文化综合商务区重点发展IT信息服务、专业服务、金融/保险、教育培训等现代服务业。徐汇滨江商务带重点发展企业总部聚集区以及研发、科技、营运、滨江景观带。虹桥开发区以国际商贸为主导，重点发展展览展示业、酒店旅游业和专业服务业。徐家汇嘉凯城项目位于核心商务区产业集聚度较高，同时连接虹桥、徐汇滨江商务带项目地块位于徐家汇区域，交通枢纽地位显著，周边商务业态成熟中山公园商贸区重点发展物流、商贸类企业、购物中心、高档住宅区。南京西路商务区老牌商业中心、现代服务业、金融类企业、酒店、购物中心。南京西路漕河泾开发区漕河泾开发区IT软件行业、高新科技行业、能源、微电子、设计研发行业。项目SWOT分析S(优势)O(机会)W(劣势)T(威胁)市中心稀缺可售型高品质写字楼轨道交通五线交汇，交通便捷产品品质区域销售型项目领先地位项目商业部分体量较小地块周边未形成商务集聚氛围标准层产证不能分割，目标客户有一定局限性本项目自身综合优势吻合高端办公需求项目周边未来规划优势（徐家汇中心）区域招商政策及政府换届对商办销售市场的激励全市写字楼供应量激增项目周边存在各别高端竞争项目房地产整体市场处于政府调控期项目区位小结徐家汇核心商圈，地理位置优越：1.步行至港汇广场只需5分钟。2.项目对面政府重点商业工程“徐家汇中心”项目在建。地处虹桥路主干道，衔接两大核心CBD1.车行至虹桥开发区只需10分钟。2.车行至徐汇滨江商务带15分钟即达。交通可达性较强，轨道交通优势显著：1.轨道交通1、3、4、9、10号线交汇2.位于虹桥路主干道，依托内环、延安路高架市场稀缺可售型甲级商务楼：1.世界顶级建筑设计公司Gensler倾力打造。2.高品质的交付标准及企业总部的市场定位。目录contentsChapterⅠ区位概况ChapterⅢ客户梳理ChapterⅡ市场总览ChapterⅣ产品分析ChapterⅣ营销策略初探市场综述根据上海搜房网数据监控中心统计数据，2013年第1季度，上海写字楼成交6536套，环比2012年第4季度下跌10.26%，同比2012年第1季度大涨233.13%；成交面积502801平米，环比下跌21.24%，同比上涨66.56%。受春节长假的影响，2013年第1季度写字楼市场成交转淡，但同比2012年第1季度，2013年还是较为活跃的，尤其是小户型商住楼项目。而随着住宅调控的持续从紧及国内经济环境的逐步回暖，预计2013年写字楼成交市场或将持续走高。项目位置成交面积成交均价（平方米）（人民币每平方米）东方金融广场浦东2,43956,498汇京国际广场徐汇3,10154,663岚桥国际大厦浦东6,63241,400创智天地杨浦3,46536,913散售市场交易案例2013第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部散售市场限购令等住宅市场调控政策进一步推升了上海甲级写字楼散售市场热度。许多国内买家倾向买入办公楼自用，以降低未来租金上涨带来的成本攀升。除此之外，2013年多数甲级写字楼项目为纯租赁，散售市场优质项目供应有限或将使业主考虑提价。市场综述写字楼整栋交易案例2013年第一季度数据来源：第一太平戴维斯中国市场研究部整售市场整售市场依然较为看好。随着人民币基金及保险公司投资房地产逐渐成熟，预计将有更多国内机构买家进入整栋投资市场。由于多数二线城市面临供过于求压力，一线城市仍是机构买家首选之地。海外买家虽然有所式微，但考虑到中长期人民币兑美元的升值预期，其仍将是市场的重要参与者。市场综述物业地址价格平均价格买方(每平方米)海洋大厦黄浦人民币19亿37,740ARAAssetManagement宝安大厦浦东人民币8亿19,047搜房控股嘉亭大厦嘉定人民币2.63亿17,288MGPA(3-10楼)上海写字楼2013年5月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1汇银铭尊普陀长风内中环13298.55115115.64232502卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外10203.4919951.27141293绿地未来中心奉贤南桥新城外环外8319.8915753166034绿地公园广场宝山顾村外环外6947.9267103.7161145长泰企业天地闸北不夜城内环内5537.4817325.73324746和风家园二期闵行七宝外环外5331.616888.6180967张江盛科大厦浦东张江外环外4604.7241151.18194568汇融大厦普陀武宁内环内4446.415975.36344499金赢108广场闸北大宁内中环4032.3548843036210汇京国际广场徐汇徐家汇内环内3201.181620056099排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1上海电器城金山亭林外交外14492.7127114.12122772中铁中环广场闸北彭浦中外环11940.6831385.18213203悦合国际广场嘉定真新外郊外9150.6675122187604绿地领御奉贤南桥新城外环外8825.0916553.48156645华拓大厦嘉定江桥外环外6423.847783,43146246上海电器城二金山亭林外交外6393.3449130.4877477卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外5795.6410455.73145378西子国际中心闵行莘庄外环外5700.534167.66279489嘉利商业广场闸北大宁内中环4606.376867.742868810赢华国际广场普陀长风内中环4152.5120207.6329439上海写字楼2013年4月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1瀛通绿地大厦黄埔打浦桥内环内17641.6108163.35633792松江万达广场松江新城东区外环外16134.434147.31160853卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外14835,224959.58148004嘉福汇嘉定主城区外环外748015348.89136895岚桥国际大厦浦东陆家嘴内环内6632.316414.52414006中冶祥腾尚郡嘉定南翔外环外5688.613243147107东方慧谷嘉定主城区外环外5318.212443.18104708旭辉浦江国际闵行浦江外环外4873.110646150379同进理想城普陀桃浦外环外4439.99646.251521910绿地翡翠国际奉贤南桥新城外环外4429.37856.7816620上海写字楼2013年3月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1绿地东海岸浦东周康外环外4717.188356.83141742宝山万达广场宝山张庙中环外4305.2339110.4192923华拓大厦嘉定江桥外环外2538.163181.8855164东方金融广场浦东陆家嘴内环内2439.214609.8564985万科早城闵行浦江外环外2228.473661.9124096汇银金融中心普陀长风内中环2141.076356.85229187卓越世纪中心奉贤南桥新城外环外1557.983051.93152758嘉福汇嘉定主城区外环外1409.432948.6130849同进理想城普陀桃浦外环外1230.932549.231420710松江万达广场松江新城东区外环外1157.472742.8715773上海写字楼2013年2月成交面积TOP10市场成交情况排名项目名称区域板块环线成交面积成交套数单套面积成交均价1宝山万达广场宝山张庙中环外18026.82157114.82189762五角世贸商城南汇惠南外环外14267.58126113.2385243绿地东海岸南汇周康外环外12716.1222456.77141814嘉福汇嘉定主城区外环外8731.3218646.94125705华拓大厦嘉定江桥外环外8469.731018469876万科早城闵行浦江外环外7206.5611762127557中冶祥腾尚都嘉定南翔外环外6336.1814842.81137808旭辉世纪广场普陀长风内中环6127.2761021.21271649五角世贸文化南汇惠南外环外5467.8624227.83859810松江万达广场松江新城东区外环外5210.7510748.715442上海写字楼2013年1月成交面积TOP10市场成交情况根据上海搜房网数据监控中心数据，1季度上海写字楼新增供应面积集中在普陀、浦东、嘉定、杨浦、闵行、奉贤六区，从2012年以来上海写字楼市场供应和去化情况来看，供求比约为1.05:1，处于微弱的供过于求状态，综合2013年写字楼市场成交表现，预计2013年写字楼市场仍会有较大的放量。办公楼市场情况汇京国际大厦地址虹桥路777号（2013年年底交房，2013年开盘）发展商上海汇京置业发展有限公司物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高28层，整层产权建筑面积为1500平方米，地下二层，净高98米，楼顶；裙房共5层建筑特征金属板及石材配玻璃幕墙；钢筋混凝土结构交房标准标准层面积1500平方米；净层高2.8米无框玻璃门、硅钙板吊顶、格栅日光灯；墙面乳胶漆刷白；公共洗手间设施设备6部客梯，1部货梯，瑞士迅达；大楼设有自动消防报警及喷淋装置，并安装闭路电视监控及中央自动控制系统配套设施360个车位（1500元/月）；5层商业裙房配套，物业管理费物业管理：戴德梁行（上海）有限公司物业费：28元/平方米/月租金/售价销售均价：55000元/平方米；项目分割面积为主，已经去化接近5个整层。项目现状项目目前空置率80%左右，适合行业：贸易、建筑设计、传媒、IT行业。中山万博国际中心地址淮海西路666号（2011年3月交房，2010年11月27日开盘）发展商上海万博房地产开发有限公司物业形态及体量办公楼+独立商业街总建筑面积5.2万平方米，共28层（实际层24层）；标准层面积3-28F约1670平方米，单套面积：约228-307㎡。建筑特征经典Art-Deco建筑立面，大堂挑空9.3米，双大堂设计。特别配置拥有5000㎡“淮海坊”时尚商业街。交房标准标准层面积1670方米；净层高2.8米无框玻璃门、智能门禁系统；硅钙板吊顶、格栅日光灯；墙面乳胶漆刷白；地面架空地板；双层中空Low-E玻璃窗，垂直卷帘；公共洗手间TOTO洁具设施设备9部电梯，6部客梯+2部消防梯+1部司机电梯，品牌OTIS；日立中央空调（风冷热泵机组）；空调新风系统配套设施338个地上车位（900-1500元/月），配置拥有5000多平方米的“新淮海坊”时尚商业街；物业管理费物业管理公司：戴德梁行物业费：28元/平方米/月租金/售价项目销售均价：45000元/平方米项目现状项目目前空置率5%左右，入驻企业：环球资源、东芝医疗、太阳岛国际度假俱乐部、玛斯菲尔服装、中茵控股有限公司。适合行业：贸易，电子器械，服装生产及销售，房地产开发行业。城开国际大厦地址徐汇区虹桥路335号发展商上海城开房地产发展有限公司物业形态及体量办公楼+商业裙房楼高17层；办公面积4.7万多平方米；商业裙房，地下2层停车库建筑特征大理石材、金属板配玻璃幕墙；钢筋混凝土框架结构交房标准标准层面积2500平方米；净层高2.7米硅钙板吊顶，格栅灯、风口百页、烟感、喷洒器、90mm高架网络