XXXX年上海明园·森林都市Ⅲ期营销策略提案(下)

别墅样板房设计，缺乏品质及艺术感染力，设计水准一般。1、本案主力户型面积在88~140平方米之间，部分面积房源面积在160平方米左右，总体以刚需中小户形为主。2、但与竞争对手慧芝湖相比，优势并不明显，如有可能因该借鉴调整。舒适型户型设计：主卧套间设计，大尺度客厅设计气派感强户型亮点套间附送面积附送面积附送面积附送面积套间可改进点20.1M18M主卧室采用套间设计，人性化设计；餐厅、客厅一体化设计，总面积达到约50㎡，设计大气，气派感强；南北附送双阳台，具有一定附加值；房型进深过深，导致南向采光面略显不足；140、168㎡尺度采用3房设计，功能性一般；8.9M8.1M建筑面积：约140㎡建筑面积：约168㎡紧凑型户型设计：88㎡做到3房设计，房型功能性强户型亮点88㎡小三房设计，功能性强；南北通透、采光好；卧室、书房、卫生间面积可变，赠送阳台面积、入户花园建筑面积：约88㎡户型设计并无明显优势情况下，并且无调整可能情况下，建议采用样板房装修弥补品质差距。产品销售抗性分析小结：三大捆局有待破局！1、产品生态、艺术缺失导致产品价值支撑；2、基地、售楼中心包装品质差，现场感染力不足；3、户型设计与竞争对手相比优势不明显；“明园森林都市”不仅是艺术经典、更是一座”可以收藏的城市记忆！“难道是方向错了？我们规划立意是将项目打造成一座城市中的艺术品：答案是肯定的，生态、艺术家园是每个人向往的生活，在城市中心这样的住宅不仅是梦想，也是极致稀缺的收藏品！生态、艺术无罪！是我们没有打造出真正的生态艺术居所，让我们以艺术的魅力化腐朽为神奇，重塑一个明园森林都市。项目企划包装推广建议策略：借【苏荷】之势，演绎当代艺术建筑典范社区；一种神奇的艺术形式，之所以称它为苏荷，因为其曾经以独特的艺术魅力，使得纽约苏荷工业园区起死回生，焕发全新的价值生命，成为当今世界最具商业及居住价值的地标。【苏荷】国外苏荷艺术街区示意图。上海明园艺术中心明园：作为一个开创、探索艺术居住空间的企业，上海艺术地产首创者明园，一家拥有大型专业艺术综合资源、展览馆的企业，也是独一无二的！因此，借助苏荷艺术的魅力、结合生态环境的特色，并适当引入科技概念，打造上海首个传承美国苏荷艺术魅力的生态环保科技家园，将是明园不二之选，同时她也将是建筑的艺术瑰宝，生态+艺术+科技=无价的城市遗产，住宅之中的艺术品！使命1-开发商形象塑造“从量贩式造房的开发商”成为“苏荷艺术品牌地产模式开发商”！上海“苏荷艺术居住的缔造者”使开发模式、产品开发品牌化、为企业的全国开发的规模化托张、及艺术地产输出奠定基础。明园企业品牌定位：中国“苏荷艺术品牌地产模式开发商”！上海“苏荷艺术居住的缔造者”明园森林都市项目定位：中国首个苏荷艺术、生态科技国际社区使命2-项目形象塑造、SLOGN明园森林都市精神价值内核：可以居住的艺术品；可以收藏的城市记忆！案名建议：明园.森林大第案名建议：明园.水墨中国案名建议：明园.苏荷新天地产品推广目前有专业广告公司负责，因此本次不做深入探讨仅就推广策略定位提出解决建议。产品规划建议苏荷艺术魅力，点亮生活品质、明园打造可以居住的青花瓷；大赏之宅！社区主入口规划示意，加强围栏、社区精神雕塑的艺术表现力。建议艺库，规划为社区高端会所，只要功能为一楼，艺术画廊、当代艺术博物馆；前期作为项目第二接待中心。2楼~6楼的规划为，餐厅、酒吧、茶馆、泳池、图书馆、TVROMM等。艺库概念规划立面示意。项目别墅产品立面需要进行艺术调整，建议以生态装饰艺术改造。别墅立面改造示意图高层进行环保的隔热第二立面设计，强化艺术氛围。项目高层产品窗体可以进行艺术化处理别墅、高层窗体、中庭景观处理示意。别墅空间的艺术处理示意别墅花园的艺术处理示意住宅样板房装修风格示意当代艺术与中国水墨情节中国风骨、禅文化的导入共和新路售楼处改造风格示意共和新路售楼处外部形象示意艺库、第二销售贵宾会所装修示意艺库、第二销售贵宾会所内部装修示意艺库、大堂生态元素的应用装修示意艺库、第二销售贵宾会所内部装修示意艺库、第二销售贵宾会所内部装修示意艺库、第二销售贵宾会所布置艺库、销售结束后，一楼为艺术博物馆艺库、会所茶馆艺库、会所图书馆艺库、会所花园休闲西餐厅艺库、会所酒吧、雪茄吧艺库、顶层游泳池示意艺库、中式风格示意艺库、中式风格示意艺库、生态、艺术的完美结合典范项目小区凉亭、花郎、亲水平台设计示意项目瀑布景观示意项目文化艺术小品示意广场景观住宅公共区间开放景观、生态树木布局示意硬地景观、小品、雕塑临时售楼生态馆示意在永和路附近项目基地，拆除部分围墙、设置，吸引眼球物联聘请高力物业、全面导入管家定制服务！1、别墅，送英国皇家管家团，由高力培训提供，费用打入房价；2、社区全面实行特种部队保镖安保服务；3、小区安保采用一卡到户的智能识别管理系统；4、免费订餐、洗衣、保姆、保洁、保安、宠物托管服务；一座可以居住的艺术品跃然纸上、可居、可赏、可藏！生态、艺术、科技的完美演绎，基于产品特征的客户DNA这样的居所谁会买？客户地图本地客户投资型客户长三角城市群体（南京、昆山、杭州、宁波）客户分析：具有一定财富的上海关系客层购买上海城市经济地位客户动机：投资及为下一代客户通路：国际板块，大盘效应全市级客户客户类型：覆盖全市的（主要为浦西）的客户客户动机：刚需或长期投资客户通路：板块认同，艺术吸引力、大盘效应上海大北区客户客户类型：闸北/虹口/宝山/杨浦的刚性需求客户（小户型）；梯度深级客户（大户型）客户动机：自住或为下一代客户通路：地段熟知，大盘效应全市型客户核心主力辅助抓取典型DNA客户形成榜样效应新锐艺术家创意产业设计师知名演员/导演娱乐圈娱乐产业形成最终的客户羊群效应行业延伸行业延伸艺术情怀年轻群体客户特征：1、80后新锐型2、结婚型刚需群体3、具备财力购买4、感性型群体，喜欢附庸艺术浪漫情怀改善型中青群体客户特征：1、70-60后稳重型2、具备相当经济实力，以小换大比较容易。2、综合购房因素多，但子女将来最为关注，文化艺术教育给予他们希望投资型群体客户特征：1、70-50后全覆盖2、典型的长投群体3、全国版图在上海的城市购买4、考虑将来孩子在上海的教育问题。购房兼具投资及教育问题销售目标明确2011年底实现销15个亿指标分解：销售45000㎡，预计400套2012年1-7月内实现销售17个亿指标分解：销售41000㎡，预计346套目标与客户转换期数总套数客户总数有效率意向客户总数成交率第一批374150065%10001：3第二批372100070%7001：2.5根据上表叙述，第一期自2011年8月份进场至2011年12月底，共有5个月时间，约150天，平均每周来访量须有约80-100组左右客户。销售计划拟定8月9月10月11月12月1-3月4-5月6-7月阶段蓄势阶段第二强销阶段第三强销阶段9/30开盘12底加推4月下旬加推节点销售重点销售1#、2#楼374套房源重点针对1#、2#房源客户积累加推3#房源186套做好客户蓄水及销售加推4#房源186套价格推高，追求利润率目标意向客户积累600组意向客户积累400组1、2#销售320套意向客户积累250组1、2#销售45套3#销售100套意向客户积累450组3#销售86套4#销售186套资金销售资金12个亿销售资金3+3个亿销售资金14个亿第一强销阶段实现资金回笼70%（11亿）短期内实现销售奇迹资源注入是本项目成败的关键面对现今调控市场，传统营销模式难以取胜引领市场风向、运营特种渠道、把握消费终端，促进楼盘销售，唯有资源型营销才能决胜当今的市场。华燕多年培育整合各方资源，引领房地产资源型营销新趋势。资源型营销引领者华燕八大资源投入保障销售成功华燕资源平台电子商务平台资源房盟中国网络平台中介联动资源房盟中国中介联盟银行合作资源23家银行合作华燕会员资源25万华燕客户会按揭贷款资源解决资金回款帮助大宁客户资源3盘运作5000组客户精英团队资源年销售数十亿团队操盘长三角联动资源昆山南京城际合作华燕资源之客户大召集终端资源-银行合作作为国内排名第一的按揭贷款服务商，华燕独有23家战略合作银行金融关系网，囊括各收入阶层多达1600万人次数据库，有银行1000万以上存款50万以上VIP客户详尽资料以及丰富的银行客户俱乐部活动资源。25万购房会员、40万中小企业会员、80万中高端客户资源特有400-820-1302客服热线及短信发送平台,《华燕会》会刊、《华商视线》等多本期刊客户资源-华燕数据库华燕资源之客户大召集我们更具丰富区域操盘的经验，我们更具市场敏锐把握度现有楼盘进入销售尾期，我们将全心全力将经验投入到贵司项目中成功的操盘需要丰富的经验，更需要一心一意的投入积累多达5000组的客户资源，可直接助力客户蓄水2000家中介门店联动搭建二三级联动渠道引发全城信息发布规模及联动效应华燕资源之多渠道营销实现外区客户快速导入电子商务网络平台按揭贷款服务优势专业的新房、二手房联动网络平台与诸多外网平台的信息合作，可提供网络客户拦截、看房团活动服务针对现有限贷政策，提供新型贷款服务模式，提升资金回款率华燕昆山、南京等长三角城市的分公司资源，为客户外拓提供资源与长三角地区的商会具有良好的合作和沟通渠道。利用台商、浙商、温商等形成群体口碑效应传播。华燕资源之多渠道营销华燕资源之成功案例销售业绩：开盘当日实现销售6个亿，9个月内实现销售15个亿东方帕堤欧位于顾村中高档住宅板块核心区域，规划由12栋14-18层的小高层、一栋6层的多层建筑,26栋联排别墅,5栋双拼别墅组成。这是个典型的将西班牙异域风情运用于建筑风格的项目。项目整体规划面积：12万平方米。项目销售价格：17000元/平方米开发商：上海农工商地产东方帕提欧主策划思路：立足区域拓展，打造西班牙风情的庭院思想家华燕资源之成功案例销售业绩：开盘当日实现销售6个亿，现销售突破10个亿明泉璞院位于闵行金虹桥，规划为纯联排别墅社区。项目运用江南园林的常用造景方式，并且融入现代景观设计元素。同时项目旁还有26000㎡私家园林。项目整体规划面积：65000万平方米。项目销售价格：54000元/平方米开发商：上海明泉地产明泉·璞院主策划思路：虹桥公园隐墅，以私藏西郊宾馆为启发，塑造西区收藏级豪宅现象华燕资源之成功案例销售业绩：开盘当周实现销售14个亿，单月销售19个亿项目位于是上海长宁区天山板块，规划总建筑面积14.6万平方米的高层公寓，其中集中绿化面积超过1万平方米，绿地率达41%。开发商提出“先建公园，后建家园”的开发理念。充分利用苏州河景观资源。项目整体规划面积：140000万平方米。项目销售价格：40000元/平方米开发商：上海新长宁集团新天地河滨花园主策划思路：板块提升策略塑造泛古北楼盘形象，实现区域价格标杆华燕资源之成功案例销售业绩：2011年宏观调控之下，开盘当周实现销售120套正阳世纪星城位于奉贤南桥中心镇，汽车站往西面两百米。项目总用地99.6万平方米，规划总建筑面积约为90.2万平方米。整个小区分三期开发。规划有公寓、别墅及商业。是区域内的标杆大盘项目整体规划面积：1000000万平方米。项目销售价格：15000元/平方米开发商：上海正阳地产正阳世纪新城主策划思路：延续口碑效应，引爆区域客户购买力，通过营销节奏把控实现热销营销执行策略Ⅰ销售未动品牌先行60天寻找当代艺术瑰宝活动！品牌形象明园Ⅲ期·苏荷可居、可赏、可藏！的无价艺术瑰宝在那里？源起明园苏荷：一座可以居住的艺术品跃然纸上、可居、可赏、可藏！生态、艺术、科技国际人文官邸。依托明园艺术中心在全上海联合专家评审团，发起全上海艺术瑰宝的寻找活动，借此活动树立明园艺术地产开发企业的品牌地位同时吸引艺术工作者对本案的关注。品牌形象想表达1、通过电视、网络、艺术刊物、户外广告全面发布项目活动征询评选活动信息；2、组织新闻记者对活动组委会、评委、艺术收藏者进行采访。艺术品征集及评选在售楼处现场举办鉴宝入围评选，筛选200件入围作品，广告发布：谁是当代最具价值的艺术品拥有者？明园、苏