XXXX年中粮御岭湾营销策略

第一只眼：本体分析看项目本体分析1101亩别墅用地800亩内湖近2000亩山地高尔夫湖面近1000亩原始森林酒店会所鸟岛项目自然景观资源资源优势稀缺：“一湖两山”，飞鸟栖息、森林葱郁；低密度全别墅住宅区域，国际化高端物业生活环境。配套设施高端完备：高尔夫球场，顶级会所，五星级酒店，运动中心等。身出名门：世界500强中粮品牌优势。幽幽婉韵醉我梦里微微浪歌轻倦等待是种幸福在记忆的隧道里搜索把快乐放到回忆里重复在过路时点染了他的空灵使他惊醒将你的倩影抱紧柔风窃语着叶的呢喃私语着往昔的回忆依山傍水走过心的廊桥你是我眼中的霓虹吗独自凭栏是谁用目光眺望一米温柔的斜阳无垠的窗外风清云也淡有丝微风吹动了心海——理想之上不可复制的国际山水人生前无古人,后无来者！三年御嶺湾，别墅将成城！第二只眼：竞争格局看项目郊区别墅区（第二居所、度假）城市别墅区（第一居所）麓山板块青城板块浣花板块光华大道板块牧马山板块大城北板块浦江板块金堂板块龙泉板块红字成熟别墅区黑字新兴别墅区成都别墅板块竞争格局成都市别墅价格走势图050001000015000200002007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.9主城区价格郊区价格11月12037元/平米11月8912元/平米2007年上半年月均9577元/㎡2008年上半年月均14331元/㎡2008年下半年月均11331元/㎡2007年下半年月均10660元/㎡2009年上半年月均11572元/㎡2007年上半年月均5001元/㎡2008年上半年月均9185元/㎡2008年下半年月均8792元/㎡2007年下半年月均6640元/㎡2009年上半年月均7567元/㎡成都市别墅物业的整体价格从2007年至2009年始终处于增长的趋势，城区别墅和郊区别墅类产品的总体价格涨幅均达到近3000元/平米，增涨幅度为35%。其中08年上半年受地震影响，低密度物业受到市场追捧，价格涨幅较大，城区和郊区增涨幅度达到55%。虽然08年下半年价格有所下滑，但已将整体别墅物业价格抬高，为后续价格奠定了基础。成都市07-09年整体价格涨幅近3000元/平米，幅度达35%，整体价格持续稳步增长价格分析成都市别墅供销情况050010001500200025002007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.92009年.11供应量销售量11月供应1299套11月销售1014套2007年上半年月均供应971套月均销售632套2007年下半年月均供应1193套月均销售697套2008年上半年月均供应643套月均销售178套2008年下半年月均供应835套月均销售230套2009年上半年月均供应824套月均销售698套供销分析成都市07—08年别墅市场整体过大于求的供销失衡情况较为严重，其中以08年最为明显，供销失衡比例达72%，地震催生低密度物业的快速放量和价格的过快增长，是使得市场过于饱和和购买速度下降的主要原因。09年月均供销情况相对较为正常，在月均整体放量位于往年首位的情况下，基本维持在17%-20%的范围以内，为后续市场的销售创造了较好的大市场环境。成都市07、08年供销失衡明显，09整体供销趋势平稳。成都市别墅物业类型销量情况图0501001502002503003502007年.12007年.32007年.52007年.72007年.92007年.112008年.12008年.32008年.52008年.72008年.92008年.112009年.12009年.32009年.52009年.72009年.92009年.11独栋双拼联排成都市07-09年别墅市场产品均以联排类产品销售速度最快，独栋其次，双拼较差，从月均销售情况来看，09年独栋月均销量与07年相比增长62%，双拼较07年下降18%，联排增长幅度较大达106%，而08年较07、09年均有所减少。别墅物业销售联排居首，09年较07、08年各物业增长幅度明显，联排最高涨幅达106%。各物业销售分析2009年1月至11月供应量销售总量月均销量销售均价独栋8939818912000-13000元/平米双拼758625569000-10000元/平米联排216413431228000-9000元/平米成都市09年各别墅物业以联排销量居首，但从供销关系对比可以看出，独栋供销速度应为首位，达110%，双拼其次82%，联排62%。在销售价格方面，独栋仍保持首位在12000-13000元/平米左右，双拼、联排其次。2009年1月至11月整体销量联排为首位，整体供销速度独栋占优达110%，销售价格为居首。各物业销售分析板块类型板块名称价格平台（均价）特点城市别墅浣花板块2-3万高档的老别墅区，城市核心区的别墅，最成熟的城市别墅，板块内已无新楼盘供应麓山板块独栋：1.5万以上高档城市别墅区，片区日渐成熟，供应量也逐渐增大温江板块独栋：1.2万左右双拼：8500~9500联排：6500~7000中高档别墅区，非纯粹性别墅区，正逐渐由养老度假功能向城市第一居所的功能转变大城北板块独栋：1.2~1.8万左右双拼：9000~15000联排：7000~9000中高档别墅区，板块内目前的项目分布较散，尚未形成明确的别墅板块认知，目前以保利公园198蝴蝶谷为代表，明年将崛起以保利拉斐高尔夫庄园为代表项目郊区别墅牧马山板块独栋：1.3万以上成熟的高端度假别墅区，中小面积别墅为主，距离城市相对较近,有向第一居所转变的趋势青城山板块独栋：1.5万左右联排：0.8万成熟的高端度假别墅区，中大面积别墅为主，距离城市较远蒲江板块独栋：1-1.3万正在开发中的郊区度假别墅区，距离城市较远。代表项目为花样年大溪谷、保利石像湖龙泉板块独栋：1.3-1.8万正在开发中的准郊区度假别墅区。代表项目为中粮御嶺湾金堂板块独栋：8000正在开发中的远郊度假别墅区。代表项目为蓝光观嶺成都别墅板块竞争格局青城山牧马山麓山龙泉山金堂新津、浦江大城北光华大道青城山、新津/浦江、金堂三个别墅板块属于纯度假型别墅大城北板块以保利198为代表的别墅光华大道板块受容积率限制，属于混合物业别墅区，档次较低板块竞争原则同为城市别墅或准城市别墅同为纯粹高档别墅区客户情况基本相似龙泉山、牧马山、麓山、城北四大别墅板块属于同属性竞争绕城高速未来五环区域项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积麓山板块麓山国际独栋(碧湖岸)360-48026010090独栋（黑钻）570-715370-515200约280-400独栋（香怡林）280-340212-24570-90约55-105独栋（翠云嶺）310-370211-28290约90-280蔚蓝卡地亚独栋（二期）500-700300-400200-300-----雅居乐花园独栋（一期）199-417//300~900各板块户型面积分析区域项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积牧马山板块龙湖长桥郡独栋（二期）370-418370-418100200-400三盛斐骊山小独栋、联排180-300180-300/锦绣尚郡双拼、联排406-487240-320283-343155-232123-14485-89123项目产品建筑面积地上建筑面积地下建筑面积花园面积龙泉板块中粮御嶺湾独栋（二期）220-360220-360/桃源铭联排260-330260-330/400项目产品建筑面积（地下室都算建筑面积，雅居乐除外）均价总价区间销售情况麓山板块麓山国际独栋(碧湖岸)360-48016000550万-900万售罄独栋（黑钻）570-71527000（含12000精装修）1200-2400万（精装修总价）开盘售罄独栋（香怡林）300-34015000390-550万开盘售罄独栋（翠云嶺）310-37014000380-580万月均30套（独栋）蔚蓝卡地亚独栋（二期）500-700250001200-2100万月均30-40（独栋、联排、叠加）雅居乐花园独栋（一期）199-41715000-20000280-650万月均约40套（含联排和四孖屋）牧马山龙湖长桥郡独栋370-41816000600万起售罄三盛斐骊山小独栋、联排180-300//锦绣尚郡双拼联排406-487240-320110009000450-510万232-310万从8月中旬到10月18号共销售双拼8套，联排50套龙泉板块中粮御嶺湾独栋、（二期）220-55014000310万起销售桃源铭联排260-3308000-10000200-350万蓄客期各板块价格与销售状况分析高品质高价格麓山国际蔚蓝卡地亚雅居乐花园楼盘价格与品质分析龙湖长桥郡三盛翡骊山锦绣尚郡中粮御嶺湾桃源铭通过与各别墅板块项目对比发现，目前市场上在价格、品牌、资源优势、未来发展等条件上能够与本项目形成直接对比的项目为龙湖长桥郡、麓山国际社区和蔚蓝卡地亚。项目基础信息开发商成都万华房地产有限责任公司项目位置双流县人民南路南延线麓山大道占地面积2600余亩，高尔夫1200亩容积率别墅约0.5建筑面积1220000㎡（麓山别墅420000㎡、麓镇800000㎡）物业形态麓山别墅（独栋别墅）麓镇（叠拼别墅、花园洋房、中高层电梯）品牌产品景观配套区位麓山国际社区万华地产，本地品牌开发商独栋别墅，密集麓山板块浅丘坡地、12000亩高尔夫球场景观，上千亩的碧野景观道18洞标准高尔夫球场、麓镇欧洲风情商业小镇、教育配套齐全南延线，麓山板块本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比本项目品牌有一定优势本项目产品密度低景观优势明显未来规划配套齐全且档次较高麓山板块相较本项目所处区域，城市属性更强，市场认知更高竞争项目麓山国际社区本项目与麓山国际社区相比，最大的优势在于景观环境、独栋产品的低密度、品牌，其余方面优势不明显项目核心卖点：圈层、高尔夫、产品、区位项目基础信息开发商成都阳明房地产开发有限责任公司占地面积589亩容积率0.65建筑面积29万平方米物业形态独栋，双拼，联排，叠拼别墅总户数1100户内部配套山地会所、内外泳池、咖啡厅、电影厅等休闲场馆品牌产品景观配套区位蔚蓝卡地亚阳明地产，本地开发商3期以独栋为主，面积区间较大2万平米的人工湖、市政公园10000平米六星级会馆、1亿元打造南延线，麓山板块本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比本项目品牌优势明显本项目产品密度低本项目内外景观丰富，优势明显各有千秋本项目区位形象较弱，城市属性较差竞争项目蔚蓝卡地亚本项目与蔚蓝卡地亚相比，虽然在区位上处于劣势，但在品牌、产品密度、景观环境等方面均有较大优势项目核心卖点：圈层、高档配套、区位项目基础信息项目位置新津县花源镇占地面积731亩容积率0.36建筑面积25万平方米物业形态独栋别墅总户数478户内部配套长桥郡专属3000余平米纯私人俱乐部式高尚会所面积区间375.00~960.00平方米品牌产品景观配套区位龙湖长桥郡龙湖，别墅专家纯独栋产品，花园面积大牧马山，杨柳河和碾河等自然资源3000余平米纯私人俱乐部式高尚会所、四川国际高尔夫球场牧马山别墅板块本项目中粮地产，实力央企独栋别墅，密度小，森林，自然湖景五星级酒店、皮划艇俱乐部，象棋俱乐部各类学校城东区域，新兴湖山板块对比就打造别墅物业来看，本项目优势不明显，但各有千秋均属独栋产品，密度均较低本项目占优势生活配套均不足项目区位形象较弱，其他则不相上下竞争项目龙湖长桥郡本项目与龙湖