XXXX年白城项目营销策略报告

本报告是严格保密的。2012见证“荣耀”的奇迹——白城项目营销策略报告城市视角经济开发区大象区域传统市中心地段概况：•本案所在区域板块的价值和宜居性尚未被市民认可；•现阶段生活配套匮乏，氛围不佳。区位：城市边缘地段，居住属性亟待开发氛围：商业、生活配套缺失明显交通：城市主干道，通达性好占地30.9万平，总建面约50万平，白城超大规模开发项目本报告是严格保密的。蔡总：•我们的项目应是整个白城都没见过的项目；•我们可以多投入一部分成本，少赚取部分利润；•那这个项目出来的时候，一定应该是这个市场的NO.1；•我们要有市场的话语权、价格的话语权……！本报告是严格保密的。项目预期解析——•项目目标：快速成为白城房地产市场唯一高端第一影响力项目；•企业目标：通过项目树立开发企业在白城的品牌地位,实现社会效应；•实现高于或突破白城现有价格体系；•为项目提供坚实的回款保障；而拥有市场的话语权、价格的话语权，将是怎样的表现？白城市场NO.1对本项目意味着什么？12本报告是严格保密的。目标解读——•此为开发商在白城首个大规模商品住宅项目，因此开发商品牌价值的实现更大于利润追求，需要通过高品质项目的打造，形成良好的客户口碑，实现社会效应，真正打造城白城第一影响力项目。升科对项目理解？这样的目标意味着——“打造白城‘唯一’高端项目”“高价格，良好的销售进度”“必须塑造红绿蓝品牌，实现社会效应”“明确产品及开发策略”创造“荣耀”神话！白城红绿蓝项目，是创造神话的使者，打破冰封的一簇焰火！本报告是严格保密的。61荣耀的基础——肩负高目标，需要认清自我？内部配套：将与大型知名超市携手共建万平大型超市，满足客户一站式购物需求。外部配套：市政规划的市民广场、健身馆近在咫尺，近水楼台先得月，我们的业主将感受到独一无二的享受；白城地区医院、运动馆，两大配套是本项目的休闲中心及保键中心，让业主体验到别处未有的城市优越生活；发展KPI城市价值——地段1经济开发区大象区域传统市中心区域未来发展方向：在建的阳光休闲广场是全市最大的市民休闲广场，政府对其板块的打造步伐逐年加快，加速了该区域板块价值的提升。新建楼盘较多，逐步形成高尚的居住氛围。KPI产品价值——规模2一期地块面积66488.55㎡，建筑面积约101169.06㎡•项目总占地约30.9万平，建筑面积约50万平，项目分期开发完成，总体产品类型涵盖了多层、小高层、高层、低密度洋房、风情商业街、集中商业等多个种类；气度纯正英伦建筑风格，独特艺术特性•符号元素：线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等充分诠释着英式建筑特有的庄重、古朴。双坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英式建筑的主要特征。•色彩搭配：红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。空间灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有艺术的配色处理赋予建筑动态的韵律与美感。经典KPI产品价值——风格2首例纯正英伦洋房，树立白城洋房标杆•创享型洋房新标准：弘创植被丰厚入户花园、独特美观的庭院小品，逐层退台的独立空间，360度的全向景观，近百个细节的塑造，全面展现优越英伦生活的每一面。超越KPI产品价值——创新2嵌入式精装入户大堂•项目户型采用“创新”式设计，保证最大限度的全明采光，户型整体布局合理，提高居所的面积使用率；•项目为全封闭式智能化管理的形式，嵌入式精装修入户大堂，一卡式刷卡进入；•未来发展建议：智能化标准服务范例，智能一卡通门禁系统、小区红外围墙监控系统、中央闭路电视、电子巡更系统、可视对讲、三表远程自动抄表系统、背景音乐、小区探测器和摄像头等；社区门禁系统，超高安全系数标准KPI产品价值——智能化2高端建材配置，品质一流保障高端建材配置，保证客户生活品质，创新材料的应用，满足身份需要。标准型材品质KPI产品价值——建材2英伦皇家庄园式园林景观1、在形式上讲究对称，重点区域序列感较强；2、景观空间华贵、典雅，构筑物色调以棕色与米色为主；3、以理性、有序的线条组织空间关系；4、在种植方面，配合场地要求，有部分整形的灌乔木，以强调轴线关系。大气KPI产品价值——景观2携手全国知名团队，打造物业服务标杆专业管家式物业管理：有偿服务和无偿服务；无偿服务包括：24小时安保、12小时保洁、质量投诉建议、免费保修、业主房屋租售免费登记；有偿服务包括：家庭服务、私人儿童看管服务、房屋托管服务等；KPI服务价值——物业3项目核心价值小结•城市发展带来的宜居性，内外部配套逐步完善•60万平米大盘，高品质生活住区•纯正英式建筑，先进设计理念•近万平米城市广场、国标级运动馆•英式皇家庄园式园林•高品质洋房及舒适型产品•超越型户型设计•高标准的品质建材•配置智能化系统•责任地产品牌，立足城市运营商•高尚住区专署物业管理服务•具有领袖身份的客户圈层产品价值产品价值需要我们梳理并传播服务价值需要我们增加并传播服务价值2荣耀的环境——市场竞争环境分析白城市竞品项目分布白城市目前个案开发体量较小，正处于向规模化发展的过渡阶段立邦·鸿基名苑金碧乐府锦东·塞哥维亚钻石·四季华城碧园·橡树湾与本项目存在直面竞争开发商：长春市立邦房地产开发有限公司规模：在售10栋多层，建筑面积约38968.96平方米，共计约500套房源；地址：民主路与光明街交汇处项目规划：项目整体规划17栋，5栋高层，12栋多层，其中项目北侧5栋高层为公交公司团购，南侧2栋为某路桥公司办公楼，内部10栋多层产品为在售产品，约500套房源，面积区间为80-135㎡，1、2为跃层产品，面积约210㎡；销售情况：截止到4月26日，剩余约290套房源，近期推出68套特价房，对外报价约3600元/㎡，实际成交均价约3290元/㎡，月均销售7、8套，每天到访不足10组项目卖点：公交总站、阳光休闲广场立邦·鸿基名苑基本信息1235679815161011121317公交公司团购在售产品与本项目存在直面竞争开发商：锦东集团白城开发有限公司规模：项目占地8.3万平方米，建面约13.4万平方米，建设住宅27栋，总建设面积134000平方米，；地址：交警指挥中心西侧中兴西大路路北项目规划：整体规划27栋住宅，约900套房源，以多层产品为主，西班牙建筑风格，其中22栋多层，5栋小高层，主力户型以120-130为主，园区内部规划200多米中央景观水系，自建约3500㎡临街商业，整体规划130多个车库以及99个地下停车位；销售情况：2011年入市，园区南侧三排为白城市发电公司团购房源，剩余约30多套房源在售，2011年末试探市场，加推1-4#，约150套房源，效果较差，截止到2012年4月26日，1、2#整体去化约60%；预计6月份集中开盘推出1-4#，目前月均销售5、6套，每天到访5、6组；项目卖点：西班牙风格、景观锦东·塞哥维亚基本信息123456781516222327团购与本项目存在直面竞争开发商：白城市三圣房地产开发有限公司地址：白城市长庆街与民主路交汇处项目规划：项目整体占地约5.4万㎡，建筑面积约7万㎡，整体规划约20栋住宅，其中1栋小高层，2栋高层；产品规划：目前在售产品为6栋多层产品，以94㎡、117㎡为主，2#、5#、6#全部规划为94㎡两居室，4#、7#、12#全部规划为117㎡三居室，顶层产品赠送30㎡左右阁楼，阁楼自带卫生间，在售产品剩余约100套房源；价格：整体均价约3900元/㎡，最高价1层约4700元/㎡，4#、7#中间规划有休闲广场，均价约4300元/㎡；客户情况：约70%以上为市内改善型客户，主要职业以政府公务员及私营业主为主；销售情况：月均销售8、9套项目卖点：学区、地段、品质金碧乐府基本信息1256347891011121314151617181920未推未推未推在售与本项目存在干扰竞争开发商：广西碧园集团地址：长庆南街与胜利路交汇处项目规划：项目整体占地面积约53300㎡，建筑面积约12万㎡，共13栋多层，约1000套房源；产品规划：项目整体规划13栋住宅，全部为多层，面积区间为70-142㎡，主力面积区间为85-100㎡；价格及销售情况：目前为尾盘销售，以大面积产品为主，120-140㎡，均价约3700元/㎡，2011年7月左右开盘，是白城市单盘销售冠军；客户情况：60%以上为改善型客户，主要看中项目的学区位置，毗邻白城市两大名校，白城一中、十中，以家长陪读为主，周边乡镇重视教育的客户占有一定比例；项目卖点：一中、十中、地段、品质、森林公园碧园·橡树湾基本信息与本项目存在潜在竞争开发商：吉林省钻石房地产开发有限公司规模：总占地面积约79万㎡，建筑面积约100万㎡，一期占地面积约20.4万㎡，建面约30.6万㎡；项目规划：项目整体规划67栋，以多层为主，其中10栋高层，10栋多层洋房，一期规划约2800套房源；项目进展：该项目尚未开盘，暂时无接待中心，地块内部拆迁已基本完成，进入土地平整阶段，地块四周围挡已树立，有一定的形象认知；计划于5月20日左右开工，首期计划建设16栋，总建面约5万㎡，全部为多层；项目卖点：发展、规模、自身配套钻石·四季华城基本信息洋房高层多层直面竞争对手立邦·鸿基名苑金碧乐府锦东·塞哥维亚潜在竞争对手钻石·四季华城竞争对手锁定：全面的竞争对比路径品牌的对比户型对比配套资源对比竞争对比路径：干扰竞争对手碧园·橡树湾产品的对比80-100平米：同面积主流产品品鉴传统户型，布局比较规整，无明显亮点，缺点为部分面积浪费。极舒适户型，格局精巧；卫生间位于卧室之间，生活方便；客厅餐厅连体设计，会客、聚会，宽敞从容；3.9米客厅开间，双窗设计，观景效果最大化；锦东·塞哥维亚:约95㎡；两室两厅一卫主卧客厅厨房次卧餐厅卫生间竞争分析80-100平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，布局合理，亮点为北向阳台及南向飘窗，缺点为部分面积浪费。南北通透，入户玄关，私密性好；独立厨房设计，连接北向生活阳台，方便储物；卫生间位于卧室中间，直接采光，通风较好；客厅4.2米开间，连接南向观景飘窗；立邦·鸿基名苑:约96㎡；两室两厅一卫主卧客厅厨房次卧餐厅卫生间竞争分析阳台飘窗玄关80-100平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，功能分区合理，无亮点，缺陷为次卧舒适性较差，部分面积浪费。南北通透，采光通风较好；独立厨房设计，与餐厅相连，方便快捷；卫生间位于卧室中间，生活协调方便；4.05米客厅开间，宽敞大气；金碧乐府:约95㎡；两室两厅一卫卧室客厅厨房卧室餐厅卫生间竞争分析80-100平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，功能分区合理，亮点为北向卧室设有独立生活阳台,。户型方正，南北通透，全明设计；北向卧室带有独立阳台设计，；入户即餐厅，餐厨一体化，生活方便；碧园·橡树湾:约90㎡；两室两厅一卫主卧客厅阳台卧室厨房卫生间竞争分析餐厅80-100平米：同面积主流产品品鉴户型布局合理，空间充分利用，无浪费面积现象，亮点为大尺度客厅开间。户型布局合理，功能划分明确；独立厨房设计，带有独立阳台，方便储物；4.2米大尺度客厅，宽敞明亮，通风效果较好；本项目:约95㎡；两室两厅一卫主卧客厅阳台次卧餐厅卫生间竞争分析厨房101-120平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，布局合理，缺点为主卧室没有独立卫生间设计，私密性较差。南北通透，全明户型；独立厨房设计，餐厨一体化，生活方便；每个卧室均与卫生间相连；入户门直对卫生间，私密性较差；锦东·塞哥维亚:约118㎡；三室两厅两卫主卧客厅卧室餐厅卫生间竞争分析厨房主卧卫生间101-120平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，布局合理，亮点为独立书房设计及大尺度外露阳台。南北通透，全明户型；独立厨房设计，餐厨一体化，生活方便；主卧独立书房设计，工作休息劳逸结合；大尺度客厅连接外露观景阳台，观景效果最大化；金碧乐府:约105㎡；三室两厅一卫主卧客厅卧室餐厅卫生间竞争分析厨房观景阳台书房101-120平米：同面积主流产品品鉴户型设计规整，全明户型，缺点为厨房位于两