XX年定州崇城国际项目整体营销运营策划报告

崇城国际项目整体营销运营策划报告崇城国际项目整体营销运营策划报告2序很荣幸，在一个旧去新来的时刻认识崇城国际；更希望，在一个有历史的城市上改写历史。崇城国际项目整体营销运营策划报告3目录观局，在一个可预知的围局市场中，寻找突破审已，如何打破常规营销，创造持续增长的高利润收益构建，出其类拨其萃，全面打造市场统领者崇城国际项目整体营销运营策划报告4观局定州整体楼市在售项目调研项目名称项目位置项目价格（元/㎡）户型优惠活动待售总房源面积预测（㎡）备注均价（元/㎡）最高（元/㎡）户型面积待售套数估测悦明园兴定路与原107国道交叉口东南角28002875二室（95㎡、108㎡）、三室（125㎡-139㎡）二室：10套三室：15套无活动全款可申请优惠大约20元/㎡二室：1000㎡三室：1950㎡总计：2950㎡悦明园位于火车站附近，现已为现房，但因其规模小、外立面无特色等因素销售速度较缓慢。领秀城北环煤厂对过28002900二室（98㎡）三室（125㎡以上）二室：20套三室：20套全款：九七折优惠贷款：九八折优惠二室：1960㎡三室：2500㎡总计：4460㎡现售北面两栋高层明月豪苑定兴路与明月街交口27002800二室（90㎡）三室（112—116㎡）二室：9套三室：23套全款：50元/㎡优惠二室：810㎡三室：2622㎡总计：3432㎡现售二期只剩顶层，三期大约2011年开盘。丰源帝景定州市时代广场西侧31003300二室（99㎡）三室（128-139㎡）二室：4套三室：6套无活动全款：可申请优惠二室：396㎡三室：750㎡总计：1146㎡只剩一栋楼17、20、22、23、24层；二期两年内完工，未开盘，挖槽中；车库已售完，只剩地上车位；地下室按套销售。金盛家园博陵街中段路东28502908一室（47㎡）二室（84㎡---102㎡）、三室（122㎡/146㎡）一室：1套二室：30套三室：12套无活动一室：47㎡二室：2850㎡三室：1614㎡总计：4511㎡主力户型为90-110之间的小三室及两室，两栋小高层面临交工。金利公寓博陵南街（都市佳苑对面）27502928二室（82㎡）三室（113㎡/128㎡）二室：30套三室：50套无活动二室：2460㎡三室：6000㎡总计：8460㎡现售一期二期5,6,8号；楼间距60m。崇城国际项目整体营销运营策划报告5观局定州整体楼市在售项目调研项目名称项目位置项目价格（元/㎡）户型优惠活动待售总房源面积预测（㎡）备注均价（元/㎡）最高（元/㎡）户型面积待售套数估测华凡·巴厘岛南门外大街，安佳建材城北侧26002650二室（87㎡/91㎡）、三室（105㎡/137㎡/140㎡）二室：4套三室：4套首付5万即可签订购房合同全款：优惠20元/㎡二室：355㎡三室：420㎡合计：775㎡三室仅剩105㎡户型，其余户型全部售罄；项目自设天然气供暖，对业主不利。幸福365—嘉立园中山中路南侧（旧电影院对过）23602360三室（110㎡）三室6套无活动合计：660㎡与巴厘岛同为一个开发商；现已尾盘。阳光2008清风南路与南环路28002900二室：售完、三室（134㎡）三室：二期剩8套，三期剩2套，共10套无活动合计：1340㎡二期剩顶层，三期剩3、6、10、13、16层；其中3层价格为2720元/㎡。昱馨家园中兴中路与清风南路交叉口西南侧28302990二室（97㎡）、三室（115㎡/140㎡）二室：10套三室:20套全款：优惠50元/㎡贷款：建行八五折优惠二室：970㎡三室：2300㎡合计：3270㎡客户到访情况一般，售楼部一片冷清；近期推出的2栋楼土地可能存在问题，涉及拆迁工作，运作周期长，不利于销售。中山风景城南环路与中山公园交叉口27502990二室（108㎡）、三室（131㎡）二室：1套三室：4套无优惠二室：108㎡三室：524㎡合计：632㎡此楼盘为本案兄弟项目，剩余房源极少。中天新郡军工路与西环路交口23002600二室、三室二期共余二、三十套；二室三室均有合计：3000㎡占地总面积1000亩左右，分四期开发；一期售罄。金世豪庭中山路北27502950二室（65㎡）、三室（102㎡）二室：2套三室：1套优惠方式订房时再告知二室：232㎡高层，共26层，20层以上还有3套房源。崇城国际项目整体营销运营策划报告6观局定州整体楼市待售项目调研项目名称项目位置项目情况新华城南环路与水源街售楼处关闭恒泰国际城明月街五证不全，暂时停盘。金悦华府中山路大世界对面一期规划300亩，共四期；尚未开盘，具体开盘时间不详。崇城国际项目整体营销运营策划报告7观局定州整体楼市调研总结定州市房源均价2722元/平米定州市场总放量预测34636平米定州市场各户型放量预测一室：4700平米两室：11909平米三室：22680平米由定州竞品市场现状可分析如下：定州目前待售房源总量为34636平米，后期尚有大量房源；定州目前三室居最多，一室稀少；领秀城已到尾盘，但剩余房源面积仍较多，约4460平米，且其知名度与美誉度在定州均属前列，对本项目建立品牌形成较强的阻力；金盛家园与金利国际有大量剩余房源，且市场投放时间较长，均对本项目亦形成较强竞争。崇城国际项目整体营销运营策划报告8观局定州整体楼市消费格局客群个体企事业单位教师周边乡镇机关单位比例30%30%15%15%10%购房客群成份对比表各类购房客户详情如下：国企、事业单位购房者较多，主要分布在长安客车、焦化厂、电厂、伊利、妇幼等单位，此类客户待遇好，工资高，购买大户型者居多；置业者职业以教师为主；置业者年龄20-40岁为自住需求者，40岁以上的置业者多为儿女购置房产；购房者部分来自市区周边的村民及周边乡镇，其中沙河南片区较为集中；改善型需求者多为当地商人，需求大户型者较多；高品质高价位的产品，宣传渠道以朋友介绍为主；100-120㎡的小三室户型最受置业者青睐；投资需求较少，多为刚性需求者；小户型多为收入低者购买。崇城国际项目整体营销运营策划报告9破局消费者，需要的是能够满足荣誉感的，超值性价比的，具有较高文化与生活品味的社区与房子。开发者，要做的不仅是合格的建筑产品，还有更多精神文化层面的诉求，因此做地产营销的最高端境界，即是做文化。本案在营销阶段的前期，需要高品质文化的品牌包装，通过前期营销中心的表现配合推广包装进行全方位卖点诉求。崇城国际项目整体营销运营策划报告10审已本案整体位于定州市北，东临北门街，南临北庄子路，周边学校资源丰富，企业众多，且开发项目较少，为项目前期创造了众多潜在客户群。另一方面，定州向西发展止于博陵街，向南有大量村庄改造，向东受限于京珠高速，唯有向北有更快趋势，项目区域有国道与清风路，是定州市向北联接望都与保定的必经之路，区域将成为城市拓展的热点区域。崇城国际项目整体营销运营策划报告崇城国际，这块玉，31万㎡，意味着什么？项目已超出普通楼盘的运营手法，进入城市运营范畴。着眼大势，重塑区域价值与城市能级，推动城市发展，引领需求，……崇城国际项目整体营销运营策划报告12审已-整体营销策略12注重项目的文化内涵与良好的口碑传播，是项目良性发展的关键环节，提升项目的性价比是项目启动时的重要因素。这里的性价比重点指项目的形象包装与产品概念。通过激发产品的文化属性，赋予创新性概念，构筑新颖的亲和力。以此包装，皆在建立定州市场无法超越的品质楼盘。概念营销文化营销事件营销口碑传播四大营销模式概念营销+文化营销+事件营销+口碑传播”让产品价值与文化价值共振，才能达到最佳的宣传效果，而这种以文化为载体的宣传手法，必须通过制造各种事件来吸引消费者，定州口碑传播速度极快，将文化营销与事件营销实现连接，通过这些营销活动取得消费者认同，并形成较强的口碑传播效应，实现事件营销的最终目标。崇城国际项目整体营销运营策划报告13项目整体营销时间节点与工作安排营销节点时间安排重点工作筹备期2011.01-2011.02最佳时间为02月完成销售中心装修整体形象设计项目现场整理宣传物料制作销售人员入场预热期2011.03.01-2011.04.30项目形象宣传客户接待积累制定销售计划开盘期2011.05-2011.06项目正式销售持续形象推广强销期2011.07-2010.10以活动促销售冲刺期2011.11-以后重新整合房源准备二次开盘依目前进度来看，本案2011年度营销工作时间紧迫，5月-10月是年度购房最为紧张的几月。建议尽量缩短项目开盘筹备期，需要多个工作并行展开。崇城国际项目整体营销运营策划报告项目阶段性营销工作1、准备阶段时间节点：项目动工之前营销目的：形象导入销售内容：积累客户主要营销任务：1、项目相关市场调查；2、同类物业比较分析；3、目标消费群市场研究；4、确定项目市场定位；5、塑造项目形象品质；6、产品细节确定；7、多方销售道具准备；8、项目基础形象入市等。2、咨询阶段时间节点：动工起至预售手续办理完毕营销目的：内部认购销售任务：扩大客户群主要营销任务：1、把控工程进度；2、塑造项目核心形象；3、销售入场接受咨询；4、多渠道扩大影响力；5、内部认购试探市场；6、调整产品适应市场变化等。崇城国际项目整体营销运营策划报告项目阶段性营销工作3、热销阶段营销目的：开盘销售主要营销任务：1、爆破式开盘销售；2、营造项目热销局面；3、强力宣传推广；4、市场形象地集中面市；5、把控销售对象及速度等。4、巩固阶段营销目的：持续销售主要营销任务：1、销售持续推进；2、市场形象的深化；3、撇脂传统市场；4、全新营销方式；5、开拓新市场；6、把控销售进度等。崇城国际项目整体营销运营策划报告项目阶段性营销工作各阶段重要营销工作：准备阶段－经营工地：主要是为了向外界传达项目基本信心，同时展示项目质量、增强客户信心，可以提前将项目地围上，并在围挡上包装项目的形象和卖点，对工地进行严格管理（干净整洁的现场、建筑材料合理堆放、施工人员统一着装），展示工程形象进度（施工进度表、监察工程实际进度等）。咨询阶段－形象工程：奠基仪式、盛大揭牌，通过媒体的宣传向外界传达项目已运作的信息，提高项目知名度。热销阶段－爆炸开盘：开盘之日举办盛大时尚开盘活动，邀请媒体、业界名流参加，提升人气。同时，将意向客户安排在开盘日选房，造成抢购场面，制造轰动效应。巩固阶段－形象展示：结合工程进度，进一步宣传项目卖点，通过多种形象展示，进一步提升销售温度，促使消费者尽快下定购买信心，提高资金回笼速度。收尾阶段－回馈全城：此时价格已达顶峰，通过分析剩余物业的特点，重新换角度对项目进行宣传，对滞销户型，采用折扣优惠或者赠物业费的形式，吸引购买保证回笼资金。崇城国际项目整体营销运营策划报告针对性销售策略针对目前项目营销节点，项目形象推广即客户积累期会非常短，因此，在项目形象推广初期，即进行认购。可采取“早订房早优惠活动”。营销活动－开盘倒计时之早定房早优惠选择一栋或两栋楼座，确定开盘即正式发售日期后，提前30天或15天进行早定早优惠活动。累计前50名客户总房价优惠1万元。此后第51至150名客户总房款优惠5000元，同时需向客户承诺项目绝不降价，以此政策促进项目销售。崇城国际项目整体营销运营策划报告城市运营与生态人居高峰论坛－－－暨崇城国际开盘仪式为项目树立良好的形象,利于业界口碑速度传播,稳定客户对本项目的投资信心，促成开盘落定。在内部认购积累一定数量客户后，邀请定州市相关领导、专家学者等，对城市运营、区域经济板块以及生态人居发展等展开讨论，以政府官员、学术专家、经营商家之口道出项目区域的发展前景，鼓舞置业者的信心，促进项目开盘旺销、快速回笼资金。论坛开盘崇城国际项目整体营销运营策划报告通过分析剩余物业的特点，重新换角度对项目进行宣传，对滞销户型，采用折扣优惠或者赠物业费的形式，吸引购买保证开发商回笼资金。“样板房0底价拍卖”项目尾盘阶段对样板房实行0底价拍卖，一方面能够引起市场轰动，重新积累市场人气。另一方面使样板间得到有效利用，不至于资源浪费。收尾阶段的针对性营销策略崇城国际项目整体营销运营