XXXX年金大地·安庆(华MALL)项目商业定位及营销策划

汇报说明由于本项目已经启动前期招商工作，本次报告主要结合安庆商圈城市化进程与城市融合过程的各项利好，从而归纳、推导、深化本项目价值，基于此对项目的营销推广进行重要战略布署，本方案的重点在于对本项目后期的营销策略和推广。大力实施工业强市战略。加大招商引资力度，进一步强化工业主导地位，推动产业结构升级，实现由农业大市向工业强市跨越；大力实施城镇化带动战略，构建以中心城市为核心，构建“一核两带两轴六组团”的产业框架；加快发展旅游业建设。努力建设皖西南旅游区；把旅游观光与休闲度假、购物娱乐、商务活动结合起来，延伸旅游产业链，开发具有安庆特色的旅游商品；实施“大宜城”发展战略，构筑“一主两副多组团”的城市发展大框架。安庆，安徽发展新引擎——宜工、宜商、宜游、宜居诠释美好安庆思维导图:城市价值区域价值项目营销策略推广执行重点商业项目参考项目价值项目商业定位回顾Part1安庆城市价值扼守长江中下游,全国重要石化和轻纺基地、区域中心城市安庆，千年古城“古皖国”，全市总面积15398平方公里，下辖3市辖区，7县，1县级市，总人口618万人，市区人口74万人。安庆地处皖鄂赣三省交界处，皖南三线城市。皖江城市带副核心城市，省级交通枢纽，石油化工为主导的产业型城市。经济发展强劲，2011年GDP破千亿，投资快速增长2011年安庆GDP达1215.7亿元，年增长率均在10%。2011年安庆人均GDP19651元，同期增长22%；2005~2011年，全市固定资产投资呈高速增长趋势，年增长率均在27%以上。安庆经济迅速发展20111215亿元2010989亿元2009796亿元规划建设现代化综合交通体系公路：开工建设望东长江公路大桥、岳(西)武(汉)、北沿江、济祁（桐城至池州段）等高速公路，续建望潜高速公路，形成“四纵四横”高速公路网;航空：完成安庆天柱山机场民航设施改造，配套建设航空货运场站;水运：规划建设皖河水系、华阳河水系、菜子湖水系、罗昌河水系等通江内河航道疏浚工程。构建“四大港区”和“三大港口物流基地”.铁路：开工建设六安至景德镇铁路安庆段、合肥至安庆城际铁路；完成合九铁路复线扩建工程，推进南京-江北集中区-安庆铁路的前期工作，规划安庆至天柱山轻轨，形成“三横两纵”跨省、市区域铁路快速干线通道;GDP不断增长，投资快速增长，安庆将迎来黄金发展期；现代化综合交通体系的规划，将促使城市产业与市政建设全面升级，城市发展价值不可限量。城市价值总结：数据来源：2005-2012年安庆市国民经济和社会发展统计公报Part2安庆区域价值商业特点：单一商圈饱和，多商圈及商圈北移东扩趋势明显；商业处于较为初级阶段，环境和业态需要升级，专业店、大型超市出现正当其时；主力消费人群为周边居民。现状及发展趋势：安庆商业市场仍处于单核心向“一个中心，多个副核心”的发展阶段，且整体档次普通股偏低；安庆缺乏时尚生活配套，缺乏地标性建筑。业态构成：百货超市服装服饰娱乐餐饮安庆商业较为繁华地段主要集中在人民路商圈，以人民路为代表，主力消费为本地人群。人民路商圈人民路商圈：人民路商圈是安庆最早形成、最成熟的商圈，消费群以本地人士为主，景观丰富、商业氛围浓厚，目前商圈内商业总规模近10万平米，但硬件不足、品牌低端、商业层次难以提升。目前商业总规模：12万m2左右特点：城市核心，以集中式商业加零散街铺为主，发展空间近乎饱和；主力商业：新百百货、金华联百货、苏宁电器、水明月、女人街等；租金与售价：租金：在300-700元/平米/月；新百商场一带的租金较高；售价：在20000-70000元/平米，新百商场一带的售价最高商圈业态百货商店体量在6000平方米以上大型百货商店共有4家服装店50余家品牌服装专卖店娱乐会所14家娱乐场所（包括夜总会、歌舞厅、KTV、保健中心、电影院）快餐业1家肯德基、1家麦当劳档次不高，无国际品牌超市、无区域品牌百货、无星级影院，缺乏大型一站式综合型商业1、大型百货—地方百货，物业陈旧，中等档次2、大型超市—规模小、配套少3、街铺—自发形成，无特色、档次中低4、鲜有国际知名品牌，多为大众品牌，二三线品牌主要是新百百货、金华联百货，服装百货为主，国内一二线品牌，无停车位。营业面积二层，少量停车位沿街商铺装修格调一般，因沿街房屋较老，档次不高国际一线商业品牌较少主要以大众消费品牌为主，仅有一家KFC和麦当劳人民路商圈注：此数据为调研数据，仅作参考。安庆主要商圈商业以服装鞋类、餐饮娱乐为主，配以超市零售、首饰、化妆品和电器等。人民路商圈业态以服装鞋类为主，占比超过50%，其次是餐饮娱乐和电器。集贤路商圈集贤路商圈：超市、餐饮业、零售服饰、娱乐为主，档次偏低目前商业总规模：8.5万m2左右特点：主要服务石化、华茂职工，商业定位低，业态分布杂乱辐射范围：以市区居民为主租金与售价：租金：55-120元/平米/月，集集贤南路价格最高，售价：约25000-30000元/㎡集贤路商圈业态以服装鞋类和餐饮娱乐为主，服装鞋类和餐饮娱乐占比相当，均超过40%。光彩市场商圈光彩市场商圈：安庆专业批发市场目前商业总规模：154万m2左右特点：地理位置好，交通便捷，种类杂，商业定位低主力商业：赛格数码城、南铭商贸城光彩市场商圈涉及的业态范围较广，主要集中为汽车类、家具装饰类、建材、五金类。规模比较大，档次比较低。周边配套设施较为齐全，有专业的物流配送中心，辐射范围广，除了安庆市区外还辐射至安庆下属8个县以及周边。辐射范围：安庆市区及八县市期数建设面积（m2)开建时间档次业态种类一期160，0001999低中档百货、摩托车、家电、糖酒、土特干果、鞋类、布匹、家居、服装等二期250，0002002低中档板材、石材、家居、五金、陶瓷、灯饰、管材等三期330，0002003中档外延一二期，完善轻纺、机电、汽配摩配市场四期800，0002004中高档精品家具装饰市场、大型建材类市场、商务中心、物流中心、仓储中心以及安庆客运枢纽总站区域价值总结安庆城市底蕴深厚，典型的老工业城市，近年来经济发展强劲，为房地产销售提供了广大的客源基础；商业配置较为分散，老城区的商业形态陈旧，为本项目的成功提供了良好的市场机会；本项目临近集贤路商圈，为本项目提供了充足的客源基础和良好的商业氛围，在项目规划和营销可采取借势的策略，依托区域商业的热度带旺商气。Part3项目价值分析项目基本指标数据：整个地块被道路和环保控制线分为五个规划地块。1号地商业金融用地2号地商业金融用地3号地商业金融用地4号地商业金融用地4号地商业金融用地5号地居住用地地块用途为：商业金融业与二类居住用地；项目类型：综合体；商业类型包括：集中式商业、商业步行街、住宅底商.华MALL1958街区——安庆中央商业旗舰皖南首个情景体验式商业中心区拥有无可比拟的影响力和辐射力。Part4重点商业项目参考新百百货新百百货主力店超市、屈臣氏业态组合楼层经营品种商品组合1F黄金珠宝、超市、男女鞋、箱包、化妆品、数码精品、精品超市周大福、金伯利、通灵、四福珠宝、康奈、百丽、富贵鸟、屈臣氏、资生堂、泊美、羽西、OLAY、欧莱雅、诺基亚、OPPO、联想、卡西欧2F时尚少女装、饰品、女包ONLY、VEROMODA、ESPRIT、迪士尼、音调、艾格、EBASE、零点、LEVI'S、中国娃娃、贝蒂、老银匠、T.EN3F精品男装、商务休闲才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、雅戈尔、百斯盾、皮尔卡丹、Boss4F运动休闲服饰、针织内衣、羊毛羊绒、床品安踏、李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、特步、卡帕、杰克琼斯、GXG、马克华菲、哥帝、古今、鸭鸭、三枪、恒源祥、富安娜、博洋家纺5F家电、童装、电玩、健身器材、文体用品苏泊尔、西门子、美的、三星、美菱、格力、容声、海尔、TCL、海信、创维、三菱、奥普、巴拉巴拉、史努比、迪斯尼业态：以经营服装服饰为主。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：规模庞大，是目前安庆最大的百货大楼，以精品超市为主力店，屈臣氏为次主力店。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，楼层净高超过3.7米，照明充足，营造优质的购物环境。劣势：交通、停车均不方便、车流人流混乱；以传统百货为主，业态不全。金华联百货金华联百货业态组合楼层经营品种商品组合1F化妆品、黄金珠宝、国际名表、男女皮鞋资生堂、泊美、欧莱雅、DHC、周大福、老凤祥、中国黄金、依波路、帝舵、依波路、花花公子、富贵鸟、红蜻蜓、意尔康、奥康、千百度、TATA、百思图、2F精品男装、商务男装、时尚男装、时尚皮具沙驰、迪莱、金利来、报喜鸟、雅戈尔、才子、柒牌、七匹狼、花花公子、九牧王、罗伯特、苹果、金利来、梦特娇3F精品女装、精品包饰、时尚内衣哥弟、季候风、乐瑞、埃索、古今、婷美4F时尚内衣、羊毛羊绒、时尚包饰、淑女装猫人、歌帝、雪竹、鄂尔多斯、恒源祥、贝蒂、中国娃娃、歌莉娅、ONLY、VEROMODA5F运动休闲、儿童用品、床上用品李宁、耐克、彪马、361度、阿迪、双星、森马、佐丹奴、好孩子、喜羊羊、海尔兄弟、米奇、大黄蜂、紫罗兰、多样屋6F3D影院、娱乐休闲、亲子家园Mbox电影院、电玩城业态：服饰、鞋帽、黄金珠宝、化妆品、影院、电玩城。定位：中高档为主，大众消费。消费群体：年轻人、家庭群体、外地游客。特色：1、2楼有麦当劳，6楼有3D电影院以及电玩城，对时尚人士有很强的吸引力。优势：安庆核心商圈、历史悠久、知名度高；客流量大。商场硬件设施较为完善，业态较丰富。劣势：在新百百货旁，两家业态相似，竞争激烈。租金调研名称位置租金面积楼盘性质楼盘现状产品亮点翠魁茶业（街角商铺）人民路300元/㎡11㎡街铺二手商铺干道物业服装店（正街商铺）人民路500元/㎡60㎡街铺二手商铺主商圈街铺女鞋店（正街商铺）人民路600元/㎡40㎡街铺二手商铺主商圈街铺老乡鸡（正街商铺）人民路288号80元/㎡230㎡街铺二手商铺主商圈街铺宜城路（街铺）宜城路80元/㎡104㎡街铺二手商铺展示面好服装店（街铺）集贤南路80元/㎡70㎡街铺二手商铺展示面好女装（内街铺）女人街142元/㎡14㎡内街铺二手商铺步行街商铺女装（街铺）孝肃路63元/㎡80㎡街铺二手商铺展示面好淘淘乐尚品街建设路90元/㎡26㎡内街铺二手商铺展示面一般淘淘乐尚品街建设路120元/㎡13㎡内街铺二手商铺展示面好研色女装（街铺）孝肃路75元/㎡40㎡街铺二手商铺展示面好小红帽童装（街铺）孝肃路80元/㎡35㎡街铺二手商铺展示面好售价调研名称位置售价面积楼盘性质楼盘现状产品亮点老乡鸡（正街商铺）人民路288号21700元/㎡230㎡街铺二手商铺主商圈街铺眼镜店（正街商铺）人民路市立医院旁72500元/㎡40㎡街铺二手商铺主商圈街铺豆浆机（街铺）华中路27000元/㎡50㎡街铺二手商铺展示面好宜城路（街铺）宜城路28800元/㎡104㎡街铺二手商铺展示面好旅行社（街铺）集贤南路27000元/㎡70㎡街铺二手商铺展示面好人民剧院附近（内街铺）好吃一条街14285元/㎡70㎡内街铺二手商铺步行街商铺女装（内街铺）女人街43000元/㎡15㎡内街铺二手商铺步行街商铺未来商业供应量名称位置售价(元/㎡)面积楼盘性质楼盘现状产品亮点绿地新都会皖江大道77号20000400㎡街铺新楼盘干道物业，集中商圈绿地巴赫公馆（住宅底商）皖江大道77号12000；100㎡街铺新楼盘住宅底商内铺6850—7300春晓（住宅底商）皖江大道1F：13000；130㎡街铺新楼盘住宅底商2F：6000雨润（住宅底商）皖江大道1F：14000-20000170㎡街铺新楼盘住宅底商3F：15000240㎡街铺新楼盘住宅底商大发（住宅底商）皖江大道8300130㎡街铺新楼盘住宅底商御景国际（住宅底商）皖江大道28000180㎡街铺新楼盘住宅底商；集中商业汇峰广场（住宅底商）湖心中路与市府路交汇未定街铺新楼盘住宅底商；集中