万科_世联_长沙万科金域华府营销策略报告_278P_XXXX年

万科金域华府——『营销策略报告』谨呈：长沙市领域房地产开发有限公司长沙世联地产2010.01.27本报告是严格保密的。商业秘密声明本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。本报告是严格保密的。报告思路¶本体分析v客观评价项目的情况本体分析房地产市场分析核心策略及定位区域市场分析策略分解¶目标及问题v理解目标v找到核心问题¶策略分解v营销策略v销售策略¶房地产市场分析v市场分析，对未来走势做基本判断¶区域市场分析v从区域整体市场看本项目面临的环境v从客户层面看本项目面临的市场环境v从竞争层面看本项目面临的市场环境目标及问题竞争分析1项目本体分析本报告是严格保密的。高铁+高速+公交，三位一体打造交通网络，通达性良好，未来地铁及高铁逐步升级完善交通配套现状已开公交及交通线路武广高铁（红色）沪昆高铁（紫色）项目交通情况：南北向——万家丽路贯穿长沙南北，连接芙蓉区东西向——香樟路直达韶山路，连接东塘商圈公交配套：红线东侧目前有两个公交车站，共5路公交车经过，均到达市中心区高速：京珠高速、机场高速高铁：武广高铁、沪昆高铁项目交通情况：南北向——万家丽路贯穿长沙南北，连接芙蓉区东西向——香樟路直达韶山路，连接东塘商圈公交配套：红线东侧目前有两个公交车站，共5路公交车经过，均到达市中心区高速：京珠高速、机场高速高铁：武广高铁、沪昆高铁万家丽路京珠高速红旗路新花侯路高桥东塘红星黎托武广站机场高速劳动路香樟路湘府路本项目旅2路135路406路601路66路16路本报告是严格保密的。本项目处于万家丽路与香樟路交汇出，沿街展示面大，昭示性好，但临街公寓部分噪音大u万家丽路与芙蓉路是贯穿长沙南北的两大主干道，香樟路西到韶山路，东至武广火车站，车流量较大劳动路韶山路万家丽路香樟路湘府路万科·金域华府南至天际岭森林公园东至武广火车站北至高桥大市场等西至韶山路本报告是严格保密的。项目位于区政府对面，政府物业带动项目价值的拔升，调研表明，政府周边物业比非周边物业溢价400-500元/㎡香樟路湘府路劳动路雨花区政府本项目50005400省政府湘府九号50005500省政府星城荣誉50005400雨花区政府万树丹堤周边均价价格政府项目本报告是严格保密的。地块不完整，项目被市政路线分割成几块，且周边居住环境不佳较为杂乱本报告是严格保密的。十字形的产品，长沙客户存在一定抗性u长沙人喜欢南北通透的板楼，客厅、卧室朝南，采光、通风性好；u十字形户型的东北、西北两个朝向存在通透性及采光性较差的因素，长沙顾客不太认可；u东南、西南两个朝向户型也有通透性不强的缺点本报告是严格保密的。入户花园+空中花园+双阳台+落地飘窗，户型设计理念领先，附加值高高层5高层1T4空中花园阳台生活阳台空中花园阳台空中花园空中花园生活阳台生活阳台阳台空中花园阳台空中花园阳台空中花园阳台阳台空中花园140㎡户型140㎡户型140㎡户型空中花园空中花园阳台生活阳台120㎡户型90㎡户型90㎡户型120㎡户型120㎡户型120㎡户型落地飘窗飘落地窗落地飘窗落地飘窗落地飘窗本报告是严格保密的。万科致力于推广全面家居解决方案，通过住宅产业化为客户提高产品附加值集中采购降低装修成本：公寓600元/平米高层700元/平米u事务繁忙者，无过多的时间料理繁多的装修事务；u投资客，购房用于出租，对装修无特殊要求的；u外地购房客，为图方便，购买精装修房省心省事；u首次置业者，对装修无经验，又想省心的客户；精装修的购房群体本报告是严格保密的。受到规划的限制，前期将缺少大面积、大体量的展示现楼、2公里的风光带湘江世纪城大门、园林、会所恒大名都山体公园局部，景观大道，水景，实体样板房保利麓谷林语长沙09年销售前三甲的展示条件本报告是严格保密的。公开发行股票，涉足深圳房地产跨入上海开始跨区域发展专注住宅业务，对外发行B股华铜入股万科，成为最大股东出售零售业务，全力专注住宅实现28个城市，10万户家庭的居住梦想完成全国三大区域布局成立于深圳从事进出口贸易品牌经营初步认知稳定品牌传播品牌资产管理万科做为地产第一品牌，在全国各地影响深远，其所到之处必然对该城市有所贡献“2009中国房地产品牌价值Top10”研究成果表明，万科的品牌价值已经突破百亿纪录，高达119.55亿；目前万科业务已经覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的全国31座大中型城市，累计开发社区100多个，交付住宅超过100000户。本报告是严格保密的。截止2010年，万科将（已）有6个项目入市，万科急需一里程碑项目，奠定万科在长沙的地位u长沙万科已经开发了2个项目，明年预计有4个项目同时开发；u在长沙一线品牌同时开发4个以上项目的只有保利、恒大、万科二环内金色家园西街庭院金域蓝湾城市花园金域华府万科城金域华府占地面积26万平米，建筑面积56万平米金域华府在长沙的六个项目当中，在城市区位、占地面积、建筑面积等方面综合影响力超越其它5个项目，理应承担提升万科品牌价值的领跑者角色。本报告是严格保密的。相对于其他热点板块，本区域内缺少品牌发展商，这也给我们带来的机会项目占地建面栋数套数容积率推售时间位置湘域熙岸673672800002032010年4月芙蓉区东屯渡农场双水湾5100030000047654.672010年上半年圭塘河与浏阳河两河交汇处金域华府260000557497.967栋住宅、6栋公寓——2010年5、6月份雨花区万家丽路与香樟路交汇处西北运达美丽星城10533350000023——2.8雨花区长沙大道大桥村北侧泊爱蓝湾402191585251410363.38雨花区五一村优山美地4396411186981036——2010年2月雨花区曲塘路和白沙湾路交汇处湖湘桃源14984231600080——1.9雨花区体育新城高峰御园307018398154412.8香樟路与井圭路交汇东南角香樟鑫都474701800007————圭塘树木岭路29号岭南家园100015245.1——————雨花区雨花亭乡井塘村英郡年华93952220000——————雨花区进塘村香格里香樟小区420003000001113004.67圭塘路与香樟路交汇处西北角融科东南海287820827900397000——雨花区井塘长福花苑5544030810310————雨花区圭塘中港珠宝旅游商业城14876990000050————雨花区黎托创元江景401001051405——3.39长房天际岭项目388001324527180——1.5嘉盛圭塘河项目——————————中天馨园99235625735204.5雨花区圭塘路25号中天瑞景12612325738239——2.2长沙市雨花区板塘村湖南中天置业有限公司长沙市江河水利置业投资发展有限公司长沙景鹏房地产开发有限公司湖南成兴房地产公司湖南国广置业有限公司嘉盛地产湖南中天置业有限公司凯达(湖南)房地产融科智地湖南周大生置业湖南高峰实业湖南湘和房地产长沙瑞银置业公司长沙天轮房地产开发有限公司万科集团开发商运达地产湖南恒丰万骏房地产有限公司象屿置业长沙京武房地产新长福置业本报告是严格保密的。品牌价值n武广新城为长沙居住明星板块，而板块内尚没有出现能代表板块形象的标杆楼盘及高品质楼盘；n万科作为全国第一品牌开发商，理应承担武广板块城市运营商的角色；本报告是严格保密的。对万科金域华府系列的理解项目价值点：【驭世·传奇】CBD城市枢纽，领袖中心荣光【傲世·传奇】双核交汇，成就中央生活区【入世·传奇】三维立体交通，进退亦从容【享世·传奇】未来商业中心，满足所有物欲物业类型：高层+商业项目形象：都市的、高端的、高品质的深圳万科金域华府项目价值点：CBD辐射区；未来城市热点居住区；万科首个惠州项目物业类型：高层+商业项目形象：城市中心、预期价值高惠州万科金域华府形象定位：万科●金域中央——城市绝对中央Splendid（绚丽）Future（未来）supremacy（霸气）万科●金域中央城市的中央/中坚的力量/未来的中心形象定位：万科●金域中央——城市绝对中央Splendid（绚丽）Future（未来）supremacy（霸气）万科●金域中央城市的中央/中坚的力量/未来的中心本报告是严格保密的。对万科金域华府系列的理解项目价值点：地段交通；高品质感；商业及生活配套齐全；物业类型：高层+合院别墅+商业项目形象：都市的、高端的、奢华的广州万科金域华府项目价值点：城市化配套齐全；都市感强；地铁价值；文化底蕴。物业类型：高层+商业项目形象：中式的、低调的、富含文化的武汉万科金域华府本报告是严格保密的。项目地块气质n项目一般位于城市中心或者新城中心；n区域发展前景看好，升值空间大n项目区位优势明显，配套齐全；产品特征一般物业类型以高层住宅+公寓为主，部分带少量商业或者合院别墅项目形象特征都市的、年轻的、时尚的、有品味的对万科金域华府产品系列的理解本报告是严格保密的。2房地产市场分析•长沙市城市概况•长沙房地产市场现状及走势•城市规划对本项目影响•其他影响本报告是严格保密的。长沙市城市概况本报告是严格保密的。沿海经济圈后花园，产业转移的承接区域Ø长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。Ø在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有无可比拟的优势。Ø长沙靠近珠三角经济圈，是支撑沿海、沿江开发地区的后方基地和促进内地和西部开发的先导城市，是湖南省内、西南邻省及粤港地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一。Ø在全国经济战略布局中，发挥着承东启西、联南接北的重要枢纽作用；伴随着融入泛珠江三角区域合作，长沙在接受港澳产业转移的梯度转移方面具有无可比拟的优势。长沙珠三角经济圈长三角经济圈中部六省在全国看长沙本报告是严格保密的。在中部看长沙国家级城市群实验区之一，长株潭两型社会建设实验区Ø07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区Ø长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路Ø当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等Ø07年12月7日国务院正式批准武汉城市圈和湖南长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型”建设综合配套改革实验区Ø长株潭城市群将成为中部崛起的重要发力点之一。探索以城市群的方式城市功能互补，增强，快速带动中部地区经济发展的新道路Ø当前长株潭一体化逐步推动中，电力同网、移动通讯费用统一、交通一体化、规划、财政政策一体化等武汉城市圈：以武汉为中心，包括黄冈、黄石、孝感、咸宁、鄂州、潜江、天门、仙桃等8个城市长株潭城市群：以长沙为中心，包括株洲、湘潭2个城市本报告是严格保密的。Ø长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者Ø长株潭三个核心组团，其中北组团发展主体为长沙市，是长株潭城市群核心地区的主核。西南组团与东南组团均为城市群发展的副核，区域经济体内部的城市功能中心Ø其中，长沙中心城区将作为长株潭主中心，定位城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的”极核“。Ø长沙是长株潭一体化的核心和主体，是长株潭城市群中城市综合服务功能的核心提供者Ø长株潭三个核心组团，其中北