世联XXXX年11月惠州大亚湾红树东郡营销策略总纲

红树东郡——营销策略总纲世联地产谨呈：集团我们对目标的理解经过沟通发展商目标：实现快速销售，开盘三月内销售200套发展商目标世联的理解：销售:走速为上形象：巩固品牌，建立本地影响力本次报告需要解决的问题1、本项目的市场形象是什么2、2012年项目以什么样的策略去面临竞争01本体分析本体。本体大区位、大交通周边四至现状园林、配套、产品6深惠一体化城市发展下，深圳向东发展，本项目处于深圳向东发展轴线惠州由沿江城市向沿海城市发展的战略，本项目处于惠州向沿海方向发展的城市发展轴线深圳龙岗惠阳淡水大亚湾惠州向沿海发展深圳向东发展大亚湾大道石化大道淡澳河池塘水景资源山体景观行政、金融商务区带西区：综合产业区中心区：行政金融商务居住区旅游区：黄金海岸旅游区东区：石油化学产业区港区港口物流区大亚湾五区一岸线规划东区：主要发展石油化学产业。规划建设为世界级石化工业基地。西区：主要发展电子、汽车零部件产业，港区：以惠州港为基础，重点发展港口、物流业中心区：以行政、金融、商务、居住为发展方向，突出滨海特色的核心区域，完善城市功能的重点地区。黄金海岸旅游区：主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛、五洲岛和笔架山五大景区，目标是把大亚湾区建设成区域性旅游胜地。沿海岸线：共同打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带。CBD大区位：大亚湾区属于国家级经济开发区，目前处于快速的城市化进程中总部基地商业中心中央公园行政中心体育馆红树林公园中大惠亚医院中山三院体育馆中央公园行政中心商业中心总部基地4个公园1所医院3所学校6条道路2个产业园1条绿道中央公园，红树林公园，滨海公园，虎头山公园中山大学附属医院黄鱼涌小学，澳头高中部，西区一中科技创新产业园，精细化工区中兴中路北段，龙海二路(深圳对接）等大区位：项目位于大亚湾中心区，享受便捷的市政,商业和生活配套项目澳头出口惠州南站沿海高速深汕高速石化大道南坪快速厦深高铁惠澳大道深汕高速项目距离沿海高速入口约2分钟，厦深高铁口约5分钟，深汕高速入口约15分钟，到达深圳中心区的时间为45-60min,已纳入大深圳1小时生活圈，厦深高铁开通后，项目到达深圳中心区的时间将进一步缩减为30min；项目距离惠阳的淡水老城区中心车程20分钟，距离大亚湾中心区车程8分钟；距离澳头镇中心区车程4分钟在地理位置上处于大亚湾中心地带，具有辐射各片区的潜质惠阳中心区大亚湾中心区8分钟大亚湾西部工业区澳头镇片区大交通：项目连接三条高速，一条高铁，交通便利，属深圳一小时生活圈本项目项目位于两条主干道中兴中路与中兴五路中间，属于交通腹地，项目北面规划为华中路，预计项目销售期内不会开工建设，项目通达性较差。大亚湾中心区车流量集中在石化大道，距离项目约1KM，项目昭示性不强。本体交通：项目处于干道腹地通达性较差房地产智库项目现在周边环境：项目四至发展尚不成熟项目四至东面：农民房外立面为裸砖，外观形象较差，短期内不会拆除；南面：荒地及池塘荒地为其他项目用地，项目销售期内部会启动，将维持现状；西面：排洪渠水质污浊，后期将会填埋，但销售期间预计将保持现状；北面：水塘目前正在填埋，但是进程缓慢，预计销售期间维持小规模填满状态；房地产智库风田水库水景铁炉嶂山景风田水库，是惠阳大亚湾的主要水源地之一，旅游开发程度不成熟；距离项目约2Km，项目约10层以上能观赏到水库全景；铁炉嶂公园，是大亚湾片区规划的市政公园之一，目前处于启动期，有待进一步开发；距离项目约3Km，项目4层起，能观赏到公园景色；景观资源：周边有一定的景观资源，但可视性较差。建筑分类建面占地面积0.8万㎡总建筑面积4.7079万㎡容积率5.88住宅建筑面积4.4290万㎡商业1259㎡住宅户数577本项目属于小规模、高容积率高层住宅简欧外立面尊贵大方，高品质感的外立面房地产智库本项目园林从细节出发，打造一个精致，浪漫的东南亚水景社区房地产智库项目具有高品质感的社区配套规划，会所，泳池，商业街等房地产智库户型面积(㎡）使用率户数比例1房30114.8%579.88%19.93%1+1房48107%5810.05%2+1房71-78112%-122%23039.86%59.96%84-88117%11620.10%2+2房88111.7%5810.05%19.76%108114.8%569.71%复式20620.35%0.35%合计577100%面积区间：30-108平米；主力户型：71-88平米2+1房；使用率：107%-122%；户型特色：搭板赠送与大面积入户花园赠送，大亚湾后期不在报建；项目户型面积跨度较大，以71-88平米为主，赠送面积大，使用率高房户型（30㎡）入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变的空间1+1房户型（48㎡）户型评价：1.赠送超大入户花园，可通过装修改成舒适度高的一房一厅2、空间布局方正紧凑；3.设景观阳台，通风采光良好；户型评价：1.赠送超大入户花园，可通过装修设计，实现N+12.空间布局方正紧凑,动静分区合理；3、双阳台设计房户型（71㎡）2+1房户型（88㎡）户型评价：1.超大赠送面积，赠送超大入户花园，通过入户花园和搭板装修设计，可实现N+1房和双阳台设计；2.主卧带独立洗手间3.户型方正，干湿分明，动静分明；4.落地凸窗设计，270°园林景观；户型评价：1.高增送率，赠送超大入户花园，可实现N+1房，可通过搭板赠送景观阳台2.空间布局方正紧凑,动静分区合理；3.通过搭板实现双阳台设计；入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，百变的空间房户型（88㎡）2+2房户型（108㎡）户型评价：1、超大赠送，赠送超大入户花园，和通过搭板赠送实现N+2房，和双阳台设计2、户型方正，动静分区合理；3.绝大部分朝南设计，通风采光良好；4、主卧带独立洗手间户型评价：1、超大赠送，赠送超大入户花园，和通过搭板赠送实现N+2房，和双阳台设计2、户型方正，动静分区合理；3.朝南设计，通风采光良好；4、主卧带独立洗手间;入户花园设计，超大赠送面积；户型设计方正紧凑，实用率高；创意户型，N+2百变的空间项目白马山世纪集团，在深圳经营15年，在深圳有一定的品牌影响力和客户基础大势大市市场。项目的市场基础大势宏观政策对房地产市场影响的判断大亚湾房地产市场未来发展趋势判定近年大亚湾房地产市场发展周期分析房地产智库依据道氏模型的房地产市场趋势研判政策走向判断上升趋势大趋势取决于：1、城市化2、产业转型3、经济转型2006200720082009201020112012201320052004发达国家的城市化率一般在70%左右，中国的城市化率仍处在发展阶段，在相当长一段时间内城镇人口的不断增加带来对居住的要求不断上涨是毋庸置疑的趋势。消费结构的变化和中国富人群体的不断扩大，投资方向的缺失使得资金的流向仍然主要是房地产。房地产智库中期趋势：周期性阶段波动，调控是正常的经济走势大限贷政策影响小小限购政策影响大三线城市60-90平受限贷影响较大90-140平受限购和限贷双重影响60平以下和140平以上受限购影响较大限购限贷的效力仍将维持一段时间全国70个大中城市商品住宅销售价格指数变化情况房价上涨过快已经被遏制调控是正常的经济走势房地产智库短期趋势：取决于购房者的心理预期/供需矛盾中国房地产目前处于中期波动期间，目前的状况仍将维持1.5-2年。政策是大势，建议不要和政策博弈，不能忽略其背后的经济，政治等综合的因素。房地产智库量价走势：四季度至2012年上半年市场量价走势模拟2012年下半年会是一个量价关系博弈的阶段，有可能成交量有一定上涨，但是价格还将持续下滑，并且进入价格的最低谷2012年上半市场进入政策调控以来的第二次低谷，量价齐跌，成交量进入最低谷。房地产智库石化产业：中海壳牌南海石化项目02年建设06年投产，奠定了石化产业作为大亚湾龙头产业的基础园区发展、政策扶持产业发展深惠（大亚湾）一体化开发区成立国务院批准开发区升级为国家级经国务院批准开发区扩大近3倍港口物流业：2007年和记黄埔入股大亚湾惠州港建设，强力推动大亚湾港口业发展汽车制造业：比亚迪产业园于06年建设，07年投产，标志着园区另一支柱产业汽车制造业的发展大亚湾GDP稳居惠州各区市第一，石化产业产值近千亿，全产业链条逐步完善199119932002200620072010单一化产业发展阶段，以制造业为主•2010年以前，深圳与大亚湾的联系主要以龙岗与淡水的连接为主，缺乏公共交通的直接联系•首条直通大亚湾公交建立•沿海高速拉通与关内联系…………大亚湾发展状况GDP（2010）343.2亿元同比增长69.8%人口（2010）14.58万人同比增长2.5%29大亚湾区历年GDP走势0501001502002503002005年2006年2007年2008年2009年2010年单位：亿元大亚湾的发展受到自身产业和深惠一体化的双重驱动，近年来经济快速发展年以来多种因素推动房地产的快速发展：深圳楼市快速发展的拉动；大亚湾价值提前释放；深圳客户投资客户持续进入惠阳大亚湾市场；2002-2009年惠阳住宅成交均价18671753240129173014360033503550-6.11%36.97%21.49%3.33%19.44%-6.94%5.97%010002000300040002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%商品房销售均价(元/平米)价格增长率2002-2009年大亚湾住宅成交均价2375272124532080264135553325358014.57%-9.85%-15.21%26.97%34.61%-6.47%7.67%010002000300040002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%商品房销售均价(元/平米)价格增长率快速发展期价格持续上升快速发展期市场供应及消化量持续上升快速发展期（04-07年）：市场供应量、消化量、均价同时上升。元/平米，新政后以4200元/平米低调开盘；新政与经济危机的共同影响之下：定价预期降低！上门量猛降！新政前后每周上门量对比9514020406080100新政前最低点1~2月新政前后每月成交量对比1002020406080100新政前最低点1~2月07与08年惠阳大亚湾房地产推售及消化量比较2008年惠阳成交均价走势图0%0%-1%-1%-5%-1%0%-2%-1%2%-3%-2%3000310032003300340035003600370038001月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份-6%-5%