世联_惠州大亚湾中联灿邦项目营销策略总纲及销售执行报告_192P

本报告严格保密。中联灿邦谨呈：惠州大亚湾中联灿邦实业有限公司营销策略总纲及销售执行报告2009年10月2009年10月PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。本报告仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容！版权声明PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。目标界定目标下的问题营销总攻略发展商目标解决思路思路与框架近年政策市场利好竞争分析客户分析问题界定形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略案例借鉴策略总纲项目本体分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。相关展示工程节点1栋开盘1栋开盘预售证预售证工程施工出正负零工程施工出正负零11月15日11月15日2009年11月至2010年4月2009年11月至2010年4月3月21日3月21日12月25日12月25日售楼处开放售楼处开放3月15日3月15日工程至13、14楼工程至13、14楼样样板板房房开开放放1月20日1月20日4月18日4月18日２栋开盘２栋开盘1月1日1月1日开始认筹开始认筹PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。发展商目标一期共推出2栋，分别为1#和2#，1#216套、2#348套。由于工程安排,将分批开盘销售，第一批推1#，第二批推2#。1.大盘一期的成功起势，建立大亚湾CBD标杆项目地位;2.开盘即热销50%以上,建立口碑,成为市场瞩目焦点;3.通过建立灿邦国际的项目影响力,树立灿邦地产的品牌;PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。目标分解目标分解【销售目标曲线图】【销售目标曲线图】年后至3月样板房开放蓄客500批1月启动看房团及五星级酒店合球招商发布会4月开盘与五一国庆销售174套按成单率10%计，需1080批客户上门，周均100批。按成单率8%计，需1350批客户上门，周均122批。1月1日起积累客户周均上门量100批2月14日蓄客600批3月开盘销售108套PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。目标界定目标下的问题营销总攻略发展商目标解决思路思路与框架市场分析竞争分析客户分析问题界定形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略案例借鉴策略总纲项目本体分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。位于大亚湾CBD核心，区位优势明显；项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心，尽享中心区优越配套总部基地商业中心市民中心行政中心体育馆红树林公园项目区位灿邦国际PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。商务项目紧临石化大道以南，周边路网发达，交通便捷，离沿海高速路口仅500米Ø石化大道Ø大亚湾大道Ø惠澳大道项目区位Ø沿海高速PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。项目概况项目总占地面积：43000建筑面积：278011平米容积率：5.3建筑密度：33.94%物业类别：其中一期推1#与2#（如右图所示）1#：19层，2梯12户，共216套2#：3梯12户，30层，共348套1栋2栋酒店商务公寓公寓住宅住宅住宅住宅商场项目属中等规模，高容积率，物业类型丰富，含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。项目景观资源中联灿邦中联灿邦燕南山森林公园风田水库休闲度假区海湾深圳大亚湾中心区大亚湾中心区项目景观资源丰富，北望风田水库，东望燕南山，东南眺望大亚湾海景PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。双景观阳台L型景观阳台1+1可变户型项目户型中小户豪宅，双阳台设计，L型景观阳台、落地凸窗、可变户型，户型设计赠送率高PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。34%H3H654-572房2厅51%H1H4H537-411房2厅17%H224.5单身公寓所占套数比列户型名称面积区间1#户型关键点：户型方正实用25%单位享有超值海景85%单位有山景100%户户超值赠送户外形成空中花园街超大客厅及主卧面宽享受户型概况51%J3J5J649.8-59.72房2厅34%J1J440.5-40.81房2厅17%J223.67单身公寓所占套数比列户型名称面积区间2#户型一期产品配比：户型单房、一房、二房，产品面积区间24-59，中小户型，户型多样化。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。世联对本项目的属性界定：城市新CBD//高容积率//大体量都市综合体项目属性定位PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。目标界定目标下的问题营销总攻略发展商目标解决思路思路与框架市场分析竞争分析客户分析问题界定形象攻略展示、服务攻略推广攻略客户攻略推售攻略案例借鉴策略总纲项目本体分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。政策分析2004年房地产政策回顾5410373575574736377785559-2%-2%-4%8%-5%4%-8%4%6%4%3%国务院发出通知，决定适当提高包括房地产开发在内的四大行业固定资产投资项目资本金比例，房地产开发由20%及以上提高到35%及以上2004.42004.4月底月底国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地2004.3.302004.3.30国务院下发紧急通知，要求全国半年之内暂停农用地转为建设用地审批，深入开展土地市场治理整顿出台《经济适用房管理办法》以及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》2004.5.132004.5.13国家发改委、建设部下发通知，提出物业服务收费从04年10月1日起实行明码标价2004.72004.7从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮2004.10.292004.10.29要求全国国土部门以2004年12月31日为基准日期，到2005年3月31日，对全国城镇的存量用地、闲置用地情况进行地毯式调查2004.12.22004.12.211月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月价格变动率成交面积PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。5410373575574736377785559-2%-2%-4%8%-5%4%-8%4%6%4%3%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大价格变动率成交面积44443政策分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。8643839559108705562687797-5%8%-2%4%14%-3%0%5%-1%2%4%-10%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月2005.3.262005.3.26旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，共有八条意见新国八点：国务院总理温家宝4月27日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究进一步加强房地产市场宏观调控问题。2005.4.272005.4.272005.3.172005.3.17个人住房贷款利率从从2005年3月17日起再次上调2005.5.112005.5.11七部门１１日联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。“保证中小套型住房供应”、“打击炒地”、“期房禁止转让”，成为此次房地产新政的关键词建设部等三部《关于加强房地产税收管理的通知》2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。2005.5.312005.5.312005.102005.10《关于对房地产开发经营企业实行明码标价、禁止价格欺诈的通知》深圳开征土地增值税2005.112005.11使用全市统一的示范文本；取得预售许可证后，必须全部即时上网公开销售；不得采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式；严禁“炒卖楼花”》2005年房地产政策回顾2005.10.182005.10.18国税局强调要对20%个人所得税进行一体化征收2005.112005.11财政部部长金人庆表示，“十一五”期间将出台物业税央行发布《2004年中国房地产金融报告》，建议取消现行的房屋预售制度2005.8.152005.8.152005.7.212005.7.21人民币兑美元即日升值2%。，我国开始实行以市场供求为基础、参考一揽子货币进行调节、有管理地浮动汇率制度，人民币汇率不再盯住单一美元价格变动率成交面积政策分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。8643839559108705562687797-5%8%-2%4%14%-3%0%5%-1%2%4%-10%2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月价格变动率成交面积212411434141均为“国八条”相关政策政策分析PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversion本报告严格保密。354536563859772325243461-6%8%-1%10%1%6%2%5%-8%-4%6%3%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月价格变动率成交面积4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。2006.4.282006.4.282005.3.52005.3.5温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题2006.5.242