世联顺德深业城XXXX年营销策略总纲与执行报告140P

顺德深业城谨呈：顺德深业地产世联地产深业城项目组2011-11-27总占地面积：约30万㎡总建筑面积：约82万㎡二期总货量：946套洋房，建面约13万㎡产品面积：建面89-198㎡4-6房、复式总占地：74081.12㎡总建面：201796.44㎡容积率：1.8建筑密度：14.36%绿地率：45%最宽楼间距：60m总户数：946户幼儿园建筑面积：3500㎡建筑形态：20座小高层、高层及复式单位一期二期二期组团产品包括建面181-198㎡5房、85-131㎡复式，其中主力户型为108-168㎡的大平面五房单位三、四期2012年推售2012年深业城货量盘点2011年深业城剩余货量盘点：共850套，总建面：38175.9㎡房号户型建面剩余套数01单位单房27.112502单位1房1厅63.181603单位单房37.452104单位单房37.451805单位单房37.452106单位单房37.451807单位单房37.452208单位单房37.452009单位单房37.452010单位单房37.451911单位单房37.452512单位单房37.452113单位单房37.592214单位单房37.592115单位1房1厅64.091916单位单房37.871917单位单房37.452018单位单房37.451919单位单房37.451720单位单房37.452221单位单房37.451922单位单房37.752023单位单房37.512224单位1房1厅36.881425单位1房1厅36.88197号楼合计499套房号户型建面剩余套数01单位单房27.111502单位1房1厅63.181903单位单房37.451204单位单房37.451705单位单房37.451206单位单房37.451607单位单房37.451208单位单房37.451209单位单房37.451210单位单房37.451211单位单房37.451212单位单房37.451213单位单房37.591214单位单房37.591215单位1房1厅64.092016单位单房37.871517单位单房37.451418单位单房37.451719单位单房37.451420单位单房37.451421单位单房37.451322单位单房37.751323单位单房37.511424单位1房1厅36.881425单位1房1厅36.88138号楼合计348套房号户型建面剩余套数11号铺集中商铺1858.7133号铺集中商铺1631.6155号铺集中商铺1438.0512号楼合计3套数据统计截止至12月20日房号户型建面套数01单位3+2房2厅3卫181.341102单位3+2房2厅3卫181.341122号楼合计22套房号户型建面套数01单位3+2房2厅3卫181.321102单位3+2房2厅3卫181.321123号楼合计22套房号户型建面套数01单位3+2房2厅4卫198.231102单位3+2房2厅4卫198.231124号楼合计22套房号户型建面套数01单位3+2房2厅3卫181.341102单位3+2房2厅3卫181.341125号楼合计22套房号户型建面套数01单位3+2房2厅3卫181.321102单位3+2房2厅3卫181.321126号楼合计22套房号户型建面套数01单位3+2房2厅3卫181.341102单位3+2房2厅3卫181.341127号楼合计22套2012年深业城可售货量明细：共480套，总建面：65475.34㎡数据统计截止至12月20日房号户型建面套数01单位2房2厅3卫141.651602单位2房2厅3卫160.271603单位2房2厅3卫141.331628号楼合计48套房号户型建面套数01单位2房2厅3卫141.651602单位2房2厅3卫160.271603单位2房2厅3卫141.331629号楼合计48套房号户型建面套数01单位5房2厅3卫131.171402单位6房2厅3卫127.211403单位6房2厅3卫127.211404单位4房3厅3卫85.651405单位4房3厅3卫85.651406单位4房3厅3卫85.581441号楼(复式)合计84套房号户型建面套数01单位5房2厅3卫131.171402单位6房2厅3卫127.211403单位6房2厅3卫127.211404单位4房3厅3卫85.651405单位4房3厅3卫85.651406单位4房3厅3卫85.581442号楼(复式)合计84套房号户型建面套数01单位5房2厅3卫131.171402单位6房2厅3卫127.211403单位6房2厅3卫127.211404单位4房3厅3卫85.651405单位4房3厅3卫85.651406单位4房3厅3卫85.581432号楼（复式）合计84套2012年深业城目标界定——5.5亿7号楼公寓+8号楼商业/1亿/430套1月1日——12月31日大平面洋房/1亿/66套5.5亿高赠送复式产品/2.3亿/252套小高层洋房/1.2亿/96套背景二：2012年推货量大，全年推货量为剩余货量850套（7、8、2号楼）+可售货量529套（二期产品、1号楼），货量非常之巨大；背景三：2012年项目销售的产品类型较多，有大平面、复式、商业公寓、商铺等等，项目自身产品类型之间存在竞争；背景一：开发商2012年目标实现至少5.5亿资金回笼，快速走量；核心问题：如何在货量大且产品类型多而杂乱的情况下，实现高速销售？111年营销总结一期营销成功之处2011年，项目实现311套公寓+50套商铺+835个车位100%销售（签约数据），项目火爆销售重要原因如下：（1）区域内唯一大盘项目，优质的配套资源使得本项目成为区域内购房首选；（2）区域内独有70年产权商业及精装公寓，产品舒适实用，市场竞争力大；超长产权商住两用产品，市场需求大；（3）持续一口价促销+高额返租，每周持续一口价单位释放，加上部分楼层定期高额返租，吸引大量客户关注。高性价比的优质大盘是项目成功的核心价值在一期成功的基础上，项目二期还面临怎样的新条件？问题：2项目二期背景一、区域价值挖掘片区规划发展角度：随着广佛同城及珠三角一体化进程的加快，北滘新城区将引入更多国际化与特色化的商业配套，一个区域内全新的高端商圈即将孕育而成在政府的城市发展规划图上，一个定位高端的新商圈正在北滘新城区悄然孕育。除五星级酒店、大型购物广场外，水文化、园林食府等项目也在筹建推进之中。占地240亩的北滘国际商务中心被纳入全区重点建设项目，成为提升北滘新城区商贸品位的又一张名片。北滘新城区规划图君兰高尔夫球场美的总部大楼行政中心北滘广场市民广场金茂华美达广场水文化街北滘医院北滘文化中心日美总部大楼北滘公园海琴水岸美的住宅用地君兰高尔夫生活村片区规划发展角度：10年内北滘唯一一座购物中心——北滘广场预计今年开业乐购、大地、苏宁已确定进驻。北滘广场扎根广东制造业摇篮的北滘镇，总占地21299平方米，商业总建筑面积逾60000平方米，地下一层，地上六层，与100000平米市民广场、北滘公园连为一体，为未来北滘、顺德乃至珠三角的休闲、娱乐、购物、观光新中心。片区规划发展角度：创意产业推动“北滘制造”迈向“北滘智造”北滘作为现代制造业名镇，经济实力位居顺德第二，仅次于容桂，综合实力跻身全国百强镇前列，广东百强镇前5名国家工业设计与创意产业基地在顺德工业设计园内举行了衔牌揭幕仪式,此举传递出一个强烈的信号,改革开放放的“先行者”顺德欲借力实现产业转型,从而推动“顺德制造”向“顺德创造”转型,对广佛都市圈和整个珠三角未来的制造业升级和科学发展提供供有力的支持。片区规划发展角度：地铁促进区域价值进一步提升，潜力无可限量不断更新的交通路网加强北滘同外部的联系，以105国道、广珠轻轨、广珠西线高速、佛一环等干道的规划建设，使一小时珠三角生活圈得以实现，广州7号线规划延伸至顺德北滘区域价值挖掘小结：未来1-3年内本片区将从交通、配套等各个方面逐渐兑现客户的承诺，将在沉寂许久之后再次重新引起客户的大量关注！本片区的居住价值与投资价值将得到大幅提升！二、产品价值挖掘1813二期•14万㎡意大利皇室水景园林；•2400㎡超白金会所、国际标准泳池；•2万㎡风情商业街，顶级品牌汇聚；•国际级教育小学、幼儿园一条龙完善配套；•华润万家及爱的3D电影院强势进驻；•一期1301户已经入伙，醇熟社区已然成型。前广场喷泉意式皇家水景园林1200㎡维多利亚泳池项目自身配套：北滘首屈一指大盘，二期奢享极致配套；一期千户入伙，醇熟社区已然成型20000㎡风情商业街2400㎡超白金会所华润万家强势进驻国际级幼儿园配套二期中心、中央位处小区中心位置，私密性高——安全、尊贵周边高层环抱，有效区隔小区外围噪音、粉尘——健康、舒适坐拥中央景观轴，园林景观环抱——清新、生态〖朝向〗——全南北朝向充足的日照通风采光良好——除湿灭菌节能环保——东西向楼房吸热大，夏天空调使用严重浪费能源、破坏环境产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面总体特点〖区位〗——〖梯户比〗——两梯两户两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高二期首批单位户型——22/23栋01/02单位（顶层为复式）户型亮点：•五房二厅三卫，超高实用率；•正南北坐向、通风采光极佳；•双园景单位、尊荣大户；•厅出阔景阳台，远眺园林无限风光；•主卧特设独立衣帽间，彰显生活品味；•双套房设计，高贵品味生活；•一期升级产品，两梯两户，电梯直接入户，舒适度极高；•40%的超高赠送率。套内面积151㎡使用面积208㎡产品特点：二期宫馆Ⅲ中央大平面户型分析片区独有超高附加值复式让你的生活告别一“层”不变产品特点：二期复式空中墅总体特点顺德首创纯复式产品，独一无二！——稀有、尊贵套内60多平米可做四房，实用率叫板全城！一半以上复式单位可以做到主人房和子女房的双套房设计——超值、舒适罕有70%-100%超大赠送率！——高附加值超低容积率（1.8同比别墅社区），空中别墅式享受户型亮点：高赠送率是二期复式产品最大亮点，小复式的赠送率最高可达100%！02/03户型使用面积：约160㎡套内面积：约95㎡户型：6房2厅3卫04/05户型使用面积：约132㎡套内面积：约64㎡户型：4房3厅3卫06户型使用面积：约129㎡套内面积：约64㎡户型：4房3厅3卫01户型使用面积：约163㎡套内面积：约98㎡户型：5房2厅3卫产品特点：片区独有高赠送小复式产品户型分析三、客户价值挖掘客户回顾：一期宫馆成交客户主要特征，较高文化素质的财富群体一期宫馆的成交客户主要为制造业、行政、金融行业的私营企业主或者高层管理者，家庭组成一般为三口之家，对子女的成长教育十分关注；置业目的：以自住为主，改善型需求；认知渠道：多以朋友介绍的老带新成交。客户回顾：一期累积良好的老客户基础，2940批上门客户，1160多批业主，1301户已经入伙，入住率达6成以上。“高性价比的优质大盘”得到市场广泛认可，为项目奠定良好市场口碑。本项目一期累积上门客户达2940多批，1160多批业主，建立广泛的客户影响力；从成交客户的购房原因多样化，且项目各方面素质均衡，尤其是高性价比的醇熟优质大盘成为客户购买的核心原因。一期成交客户购买因素成交客户购房原因11%7%4%7%13%12%13%1%3%1%9%0%19%原来租房，想拥有自己的房产想和父母分开居住，拥有独立生活空间准备结婚了，应该有一套房为了孩子的成长、教育就近工作地点想有好的环境和生活配套，方便居家原来面积太小，想住得更宽敞，更舒服一点值得投资，具有较大增值空间，同时可以保值追随亲戚、朋友购买为子女后代购房父母养老提高居住档次，体现身份地位其他原因客户变化：由于推售产品性质的不同，7号楼成交客户以购买单套的刚需客户为主，而8号楼成交客户则以购买多套投资客为主8号楼成交客户置业次数7号楼成交客户购买套数公寓成交客户购买套数统计75%18%5%1%1%一套两套三套五套十套置业次数：90%客户为多次置业