东莞盈翠豪庭营销策划执行报告及整体包装建议(美联物业

房市金碟－房市金碟－20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网cg35.cn创立于2005年，专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案，我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代，除了浪费时间、精力，泛滥的资源没有价值！好东西不在多，现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料！我们的房地产资源库新旧资料数以万计，在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后，给您的就是这不到5%的1000案！我们吐故纳新、优中选优，新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作，我们努力做到只给您有价值的！本套1000案资料以光盘快递提供，450元实价包邮，推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载，随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经典资料集》。（若打不开请刷新再试，网站有最新目录和试用资料下载）站长热线：13955607801客服QQ：23107290盈翠豪庭营销策略报告盈翠豪庭营销策略报告美联物业（东莞）代理有限公司二00六年十月1盈翠豪庭营销策略报告2目录第一部分竞争环境分析一、东莞房地产市场竞争环境分析1、东莞宏观市场环境分析2、东莞房地产总体市场概况3、2006年上半年楼市特点4、东莞房地产走势分析二、石碣房地产市场竞争环境分析1、石碣镇宏观概况2、石碣房地产市场现状与走势分析3、石碣镇房地产市场预测第二部分项目竞争条件分析一、项目概况1、项目概况回顾2、项目周边状况分析3、项目SWOT分析（住宅部分）第三部分项目定位一、住宅部分定位1、项目核心竞争优势2、项目定位3、产品建议二、商业部分定位建议1、项目整体功能定位2、项目形象定位3、项目经营主题定位4、项目主题定位5、目标客户群定位盈翠豪庭营销策略报告36、业态规划及布局建议7、业态规划及布局建议第四部分营销推广策略一、整体项目推广思路1、营销推广原则2、营销推广思路3、核心营销手法4、销售策略4.1整体销售策略4.2销售时机5.价格策略5.1.定价策略5.2.价格走势建议5.3.优惠政策5.4.价格预期5.51、2号公寓资金回笼计划6、整合推广策略6.1.卖点组合及整体推广策略6.2.整体推广策略6.3.包装推广6.4广告推广6.5各销售阶段广告战略6.6公关活动/造势推广6.7总体推广费用预计盈翠豪庭营销策略报告4第一部分竞争环境分析一、东莞房地产市场竞争环境分析1、东莞宏观市场环境分析1.1经济环境分析GDP指标：2006年上半年，东莞市经济在内需增强的拉动下，继续在较高的增长平台上平稳运行。上半年全市完成生产总值1221.41亿元，比上年同期增长18.7%，全市经济保持平稳快速增长。固定资产投资：2006年上半年全市固定资产投资总额266.88亿元，比去年同期增长19.0%。其中，2006年东莞市上半年房地产开发投资62.42亿元，增长15.2%，增速同比回落33.6个百分点。上半年商品房销售金额53.95亿元，增长39.9%；销售面积145.46万平方米，增长23.0%，地产保持平稳，增幅回调。消费指数：2006年上半年东莞市社会消费品零售总额286.08亿元，比上年同期增长16.9%，。其中批发零售贸易业零售245..56亿元，增长16.6%，城市居民人均可支配收入14637元，增长10.5%，居民消费能力逐步增强。银行存款：2006年6月末东莞市金融机构人民币存款余额3071.30亿元，比年初增长6.7%；其中城乡居民储蓄存款余额1857.40亿元，增长7.5%。1.2政策环境分析产业政策：东莞市把建设“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”为核心发展战略目标，争取在制造、商贸、科技、信息、服务等方面成为区域中心，成为国际制造业名城、生态绿城以及文化新城，成为IT产业发达、综合实力雄厚、创新功能突出以及城市环境优美的现代中心城市。金融政策：央行紧缩房地产信贷市场，多次实行加息，打压房地产投机市场，盈翠豪庭营销策略报告5产业政策得到不断完善，房地产交易市场得到进一步规范。地产政策：从05年开始国家颁布了国八条、新八条等系列新政，地产投资过热、房价飙升过快、房地产炒等不良市场状况得以改善。小结：¾全市经济高速发展，居民消费水平大大提高，促进了零售业的相应发展；¾产业结构逐步完善，“以国际制造业名城为特色的现代化中心城市”的地位不断提高；¾社会固定投资大幅增长，城市建设力度加强，城市投资、居住环境逐步改善；¾系列地产、金融政策的颁布在逐步规范市场的同时在一定程度上也提高了市场投资开发和置业门槛。2、东莞房地产总体市场概况2.1房地产投资状况---增速回落东莞市上半年房地产开发企业共有354家，完成开发投资62.4155亿元，比去年同期的54.1828亿元，增长了15.2%。其中住宅完成投资动60.4495亿元，占总开发投资的96.9%。此外，上半年房地施工面积为932.42万平方米，比去年同期737.19万平方米增长26.5%，其中住宅面积708.48万平方米。但今年上半年东莞市完成房地产开发投资的增幅相对于2005年上半年同期增幅48.81%来说，增长率出现了大幅下降。说明中央政府对房地产的宏观调控政策对房地产投资的后续影响作用十分明显；东莞的房地产投资市场正回归到理性状态。盈翠豪庭营销策略报告62.2施工面积、新开工面积、竣工面积增速回落今年第一季度房地产竣工面积38.89万平方米，较去年同期的7.96万平方米有了388.6%的增长，但相对一季度575.92万平方米的施工面积以及46.07万平方米的销售（含预售）面积，商品房竣工量还显不足。累计第二季度的竣工量，上半年商品房竣工面积88.08万平方米，这个数据虽然比去年同期的59.75万平方米增长47.4%，但仍显不足。2.3批准预售量略降2.53%今年上半年，东莞市商品房批准预售量217.39万㎡，同比去年略降2.53%.在批准预售量中，住宅批准预售量167.85万㎡，同比去年也微降了1.29%.商业项目和去年基本持平，写字楼的批准预售量下降较大，今年上半年批准预售量仅2.88万㎡，同比去年下降了62.74%。从以上批准预售量的控制中，进一步表明东莞市政府在加强房地产市场的宏观调控，提高商品房的预售门槛，严格控制商品房市场尤其是商业用房市场的产品供应。3、2006年上半年楼市特点3.1销售量：住宅上升，非住宅下降。东莞市今年1~6月全市商品房销售面积达120.96万㎡,其中住宅销售面积为105.56万㎡，今年上半年非住宅市场成交16万㎡，相比去年同期的20.9万㎡和前年的30.29万㎡,形成持续下跌的局面。3.2成交均价：普通住宅价格同比上涨了33％2006年1~6月份东莞市商品房均价为3286.65元/平方米，比去年同期增长了16.32%，今年1~6月份全市商品房销售额399525.53万元，同比去年同期上升了29.39%。盈翠豪庭营销策略报告73.3户型：超大户型比例劲升至17%从上半年的销售数据来看，成交户型面积销售量大的仍然是80至120平方米这个区间，比例达到38.38%。从今年年初开始就一直延续的“大户型越来越大”的趋势在上半年再一次得到认证.120平方米以上户型的比例达到了42.55%，其中160平方米以上超大户型的比例更是劲升至17%;，这一区间段户型成交量大幅上升,正好与市场上景湖春晓、中信凯旋城、金地格林小城等一些新城市中心去高素质楼盘大量提供大户型、“空中别墅”“平层大宅”等市场现象相符合，一方面这种现象反映了发展商想通过城市中心区的大户型提高成交总价和利润的心态；另一方面也反映了市场上大量居民换房的需求刺激了这个区间段的供给市场。80平方米以下户型的份额基本与去年持平，以1578套占据整体8275套的19%。80~120平方米的住宅销量为3176套，虽然比例仍然为昀大，但比去年的52%和前年56%是减小一半左右。3.4商品房空置率下降2006年上半年，东莞市商品房空置面积95.28万㎡，比去年同期的120.69万㎡下降了21.05%，其中住宅空置70.29万㎡，比去年同期也下降了16.01%，写字楼空置1.03万㎡，比去年同期下降了92.02%.。这说明中心城区的地位已经逐步得到众多写字楼买家的认可，而今年上半年中心区写字楼租价的理性平稳发展，也为写字楼空置的消化提供了市场依据。4、东莞房地产走势分析4.1楼市开发规模再创新高，整体市场供需两旺近几年东莞地产处于火热状态，房价节节攀升。通过正常拍卖招标很多有实盈翠豪庭营销策略报告8力的公司都屯有大量土地。他们的开发，必将使东莞楼市持续火热。而东莞经济的持续发展，居民收入稳步提高，加上外部消费资金的注入，东莞的房产消费将跃上一个新台阶，消费市场也逐步成熟，消费者也将更为理性。很多地段好，品质佳的楼盘必将受到消费者的欢迎。4.2市场开发步入“精品时代”，高端市场竞争激烈近年来东莞各区楼盘遍地生花，产品趋于多样化。功能各异、风格多样的楼盘纷纷涌现。大量高品质楼盘的入市，将改变东莞以往的“同质化时代”，进入“精品时代”。由于高端客户有限，市场竞争在所难免。4.3郊区住宅逐步走热，郊区项目将占领市场半边天随着东莞城市建设的逐步发展，交通的日益发达，地段性将会逐步减弱。许多有眼光、实力的开发商已在郊区屯有大量土地。他们多以好环境，低价位入市，势必会受到市民的欢迎。4.4更多外地开发商实质性介入，产品更多元化，营销理念不断创新东莞地产竞争开始进入实力时代，大量实力型外来企业的进入必将加大东莞楼市竞争。而他们将带来不同的开发理念和营销理念，将使东莞楼市整体上有一定拨高。小结：¾宏观经济飞速发展，市场投资环境大大改善，房地产行业的发展得到有力支撑；¾市场开发持续高涨，市场需求平稳增长，未来市场供应巨大，总体市场供大与求，市场消化压力大增，房价涨幅趋缓；¾市场开发趋向于理性，大型商业地产项目减少，适合大众消费的中小户型开发比重有所提升；¾产品逐步升级，产品出现多元化，品牌竞争时代来临。盈翠豪庭营销策略报告二、石碣房地产市场竞争环境分析1、石碣镇宏观概况1.1石碣镇区概括9【地理位置】石碣镇位于东莞市东北部，总面积36平方公里。地处东江河畔，地理位置优越，东接石龙古镇，南临东莞市区，距深圳78公里，离广州62公里，是广东南北运输干线上的交通重镇。镇东面有广深铁路中间大站——石龙火车客运站；南有石碣大桥和大王洲大桥，分别连接莞龙公路和东莞市区；北有江龙大桥连通广汕公路。【历史人文】石碣历史姻缘深厚，是明末民族英雄袁崇焕的故乡，被国画大师关山月誉为“东江之珠”。【人口状况】石碣镇总面积36平方公里，常住人口3.6万人，外来人16.8万多人。下辖14个村委会、一个居民委员会和76个村民小组。【商业网点】全镇有各类批发市场、集贸市场、农贸市场19个，各村中心都建有农贸市场，经营面积共11.4万平方米，批发、零售、贸易、餐饮服务网点2000个以上。【休闲娱乐】全镇共有书店15间，电影院6间，投影场13间，桌球场8间，溜冰场10间，保龄球馆1间，高尔夫球练习场1间。此外，已经建设完成和投入使用的还有文化中心及袁崇焕纪念公园等公共休闲设施。【城市建设】盈翠豪庭营销策略报告102005年，石碣镇共投入4.5亿元用于城市建设。以东江大堤三期、四期堤围基本完成，政文路、东风路、明珠路全面升级改造，光明路商业步行街的施工为标志，一大批城市建设项目的拉动，使城市增添了活力。同时，共投入3000多万元完善道路、供电、供水、通信等基础设施建设，城市基础设施全面提升。1.2镇区宏观经济状况【近两年镇区经济指标】2005年，全镇经济状况运行良好，其中：¾实现国内生产总值74亿元，同比增长25％。¾完成工业总产值221.7亿元，同比增长30％。¾各项存款总额达87亿元，比去年底增长40％。¾镇本级可支配财政收入2.9亿元，同比增长25.2％。¾农村人均收