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中信·未来城首航预演1.宏观形势-在不确定中前行2.郫县房地产-发展初期的活力市场3.区域市场-部分产品供销两旺,尚余市场空白4.客户需求-现实客户、潜在客户需求研究5.地块本身-2个地块,2种定位产品定位—如何赢在起跑线?营销思考—如何认清形势,确保项目成功?1.形象定位-明确项目价值,树立项目“未来”形象2.营销策略-基于竞争的排兵布阵3.营销分解-4计分段实施细项4.价格策略-基于价值及销售速度的双重考虑宏观视角宏观大势近期“小阳春”09年1季度各项经济指标出现积极变化13.0%10.6%10.4%9.9%9.0%6.1%050000100000150000200000250000300000350000200708年1季度08上半年08年前三季度20082009年1季度0%2%4%6%8%10%12%14%GDP同比增长指标发展态势09年1季度数据同比增幅固定资产投资大幅增长↑23562亿元同比增长28.8%比上年同期加快4.2个百分点社会消费品零售总额平稳增长→29398亿元同比增长15.0%(剔除CPI影响,与近年持平)外贸进出口总值降幅趋缓↓4287亿美元同比下降24.9%先行指标PMI止跌回升09/3PMI为52.4%较2月上升3.4%货币信贷创历史新高新增贷款4.58亿元同比多增3.25万亿发电量有所回升09/3发电量2867.29亿千瓦时同比减少0.71%比1-2月3.7%的同比降幅略有回升图:2007年-2009年1季度全国GDP及同比增幅05001000150020002500300008/108/208/308/408/508/608/708/808/908/1008/1108/1209/109/209/3-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%进出口总值进出口总值同比增幅图:08/1-09/3全国进出口总值及同比增幅1宏观大势数据来源:国家统计局经济积极的变化,源于政府大规模信贷资金的支持及一系列政策扶持,但中国实体经济未根本性好转,因而作为与宏观经济密不可分的房地产市场的后市发展尚不明朗但这种积极变化的背后,显现一些迹象:•多变的外部经济环境,将影响我国进出口•经济的增长有赖于政府投资、银行信贷等大规模资金支持凭借政府投资、基础建设投资的高增长,固定资产投资依然保持较高增速,而房地产投资增幅跌至个位数09年1季度新增人民币贷款额4.58万亿,已达今年计划5万亿的91.6%,持续性高投放可能性趋小•家电、汽车、房地产大宗消费品的大幅回升,有赖于政策扶持•“家电下乡”政策•小排量汽车下调购置税•房地产购房补贴、下调相关税费、信贷支持等等1890010700162000200040006000800010000120001400016000180002000007/107/407/707/1008/0108/0408/0708/1009/1图:07/1-09/3人民币贷款增加额(亿元)增长态势相关内容固定资产投资全国保持较高增速投资主力:中央政府主导的相关基建类项目成都投资主力:基本建设投资(灾后重建的持续以及国家加强基础设施建设投资)房地产投资全国增幅跌至个位数1-2月,房地产开发投资2398亿元,同比增长1.0%。成都1-2月,房地产开发投资79.4亿元,同比仅增长0.4%。1宏观大势数据来源:中国人民银行宏观视角宏观大势近期“小阳春”010203040506011.3-11.911.10-11.1611.17-11.2311.24-11.3012.1-12.712.8-12.1412.15-12.2112.22-12.2812.29-1.41.5-1.111.12-1.181.19-1.252.2-2.82.9-2.152.16-2.222.23-3.13.2-3.83.9-3.153.16-3.223.23-3.293.30-4.5北京住宅上海住宅杭州商品房深圳商品房武汉商品房天津住宅重庆住宅成都商品房成都在全国各典型城市节后的成交量增幅处于领先位置商品住宅商品房城市北京上海天津重庆杭州深圳武汉成都春节前周均水平27.5426.599.8121.575.8313.1620.0514.30春节后周均水平27.8039.8321.4438.758.2715.4822.0825.57增幅0.9%49.8%118.6%79.7%41.8%17.7%10.1%78.8%数据来源:各城市房管局网站每日公布数据统计而得注:剔除春节所在周成交情况图:2008年11月-2009年3月全国各典型城市周成交量2成都楼市“小阳春”3成都市区成交量自08年11月起止跌回升,3月成交量137.76万㎡接近07年历史高点;成交均价略有回升,但仍处市场低位成交走势:成都市区成交量自08年11月45.88万平米成交量逐步回升,自09年1月出现陡增,至3月达到137.76万平米,,接近2007年9月的历史高点153.2万平米。均价走势:从08年8月逐月持续下跌至09年1月5008元/平米,2、3月均价略有回升,但5180元/平米的价格仍处市场低位。020406080100120140160440046004800500052005400560058006000成交量单月均价成交量63.3631.2557.5366.4750.9353.0446.5941.7538.339.8045.8865.2057.6781.51137.76单月均价58865705568955815460522456505892578553155297521650085147518008/0108/0208/0308/0408/0508/0608/0708/0808/0908/1008/1108/1209/109/209/308年11月起成交量逐步回升,进入“小阳春”图:08年/1月-09年/3月市区商品住宅量价走势图5.12地震地震后低密物业热销促使整体成交均价上升2成都楼市“小阳春”数据来源:成都市房管局市区成交集中度:市区各项目成交量均出现增长,同时走量项目与非走量项目差距呈现缩小态势市区08/1209/109/209/3周备案销售套数超过20套项目个数约15个/周约22个/周约34个/周约58个/周周备案销售套数超过20套项目平均成交套数约40套约44套约50套约44套市区周备案销售套数超过20套项目进一步扩张。市区周备案销售套数超过20套项目个数呈现梯度上升态势市区周备案销售套数超过20套各项目备案销售套数呈现增长态势09/109/209/3市区走量平均线284781走量项目个数605161占比29.6%27.1%33.3%走量项目销售总套数4464659011045占比77.2%73.8%74.1%走量项目与非走量项目销售能力比较8.17.65.7注:计算公式:市区走量平均线=市区单月总销售套数/市区在售项目个数月销售套数超过走量平均线的项目定义为走量项目;走量项目与非走量项目销售能力比较=走量项目平均销售套数÷非走量项目平均销售套数数据来源:正合地产数据库2成都楼市“小阳春”市区主力成交面积:成交量回升主要集中在60-80、80-90平米首次置业,90-120平米显现占比增长态势,而180平米以上成交套数并未相应回升65399115292941189112116088333323581209663516147785746515149517063782332091131101101月2月3月60(含)以下60-80(含)80-90(含)90-100(含)100-120(含)120-144(含)144-180(含)180以上图:09年/1月-09年/3月市区各月分面积段成交套数主力成交面积段:80-90平米首次置业,3月成交套数达到6089套,占整体约40%比例;其次60-80平米,3月成交套数达到2941套,约占整体20%比例;90-120平米实现占比与环比的双增长:3月成交套数达2686套,环比大幅增长77%,占比为17.61%,较1月提升约2个百分点180平米以上成交套数并未呈现相应回升,高端多次置业需求仍未恢复。2成都楼市“小阳春”数据来源:成都市房管局010203040506070809010030003200340036003800400042004400460048005000成交量单月均价成交量45.1120.8430.0832.8234.0427.9143.3946.4649.8040.5350.4955.7348.9165.2587.75单月均价46974347445648584522477243414229387238003731400839663694388608/108/208/308/408/508/608/708/808/908/1008/1108/1209/109/209/3郊县走势:近郊与市区同步进入楼市“小阳春”,但近郊成交均价尚处低位盘整阶段图:08年/1月-09年/3月近郊商品住宅量价走势图震后低密物业热销近郊成为成交主力08年11月,近郊随同市区成交量出现上涨,进入“小阳春”近郊与市区同步进入成交量攀升阶段成交走势:从08年11月出现第二次成交量回升,3月成交量达到87.75万平米,大幅高于08年全年月均约42万平米的水平,甚至高于07年全年月均约76万平米的成交水平。均价走势:从08年6月逐月持续下跌,09年2月跌至08年以来最低点3694元/㎡,09年3月略有回升至3886元/㎡,但处08年以来市场低点。2成都楼市“小阳春”数据来源:成都市房管局0246810121430003100320033003400350036003700380039004000销售量8.634.455.504.543.882.615.395.394.423.638.516.084.704.8511.76成交均价35693631378539273776367137663711382134723145338533463297353208/108/208/308/408/508/608/708/808/908/1008/1108/1209/109/209/3近期表现:郫县楼市3月量价齐升,进入“小阳春”,但相比其余郊县反弹时间点较晚成交走势:08年11月成交量陡升,12月出现回落,09年1、2月成交量低位盘整,月均成交4.77万㎡,低于08年全年月均5.25万㎡的平均水平。3月成交量陡升至11.76万㎡,达到07年全年月均水平。均价走势:08年10月成交均价出现下跌,此后低位震荡于3100-3300元/㎡。3月成交均价略有回升至3532元/㎡,但仍处于低位。图:08年/1月-09年/3月郫县商品住宅量价走势图2成都楼市“小阳春”数据来源:成都市房管局郫县龙泉新都温江双流08年月均成交面积5.254.934.810.1714.6209年1季度月均成交面积7.19.710.9914.1825.3209年1季度月均水平较08年全年月均水平增幅↑35.24%↑96.75%↑128.96%↑39.43%↑73.19%08年月均可售面积90.7114.12110.83218.05309.2209年1季度月均可售面积92.4298.77132.76227.93397.7809年1季度月均水平较08年全年月均水平增幅↑1.90%↓13.45%↑19.79%↑4.53%↑28.64%近期“小阳春”研究综述•成都楼市“小阳春”领先于各典型城市•60-90平米首置刚性需求主导近期成交量快速回升•成都近郊与市区同步进入楼市“小阳春”,但近郊成交均价仍处于低位盘整阶段•郫县楼市反弹时间点晚于其余郊县,至今年3月楼市才出现量价回升“宏观视角”综述近期“小阳春”:近郊与市区同步进入楼市“小阳春”,但郫县反弹时间较晚,至今年3月楼市才出现量价回升。宏观大势:尚未好转的实体经济预示着楼市发展尚不明朗1.宏观形势-在不确定中前行2.郫县房地产-发展初期的活力市场3.区域市场-部分产品供销两旺,尚余
本文标题:中信_成都中信未来城大盘项目营销策略提案_292PPT
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