中原那香山项目营销策划报告

第1页天下归山起山水闲情——那香山项目营销策划报告第2页心灵的居所第3页第3页项目位置：保亭县呀诺达景区内物业类别：住宅、别墅占地面积：22万平米总体建面：10万平方米容积率：0.31绿化率：43%开发商：海南保亭呀诺达投资管理有限公司位置：位于五指山南麓保亭县境内产品：低密度，山居层峰景观私密大宅景观、园林：毗邻呀诺达热带森林旅游景区项目基础信息项目分析项目规划世界级自然资源：依山而建，绿树环抱，修身泊心，热带雨林中的养心独栋山居别墅，林中私密山景大宅。项目北侧为保亭县新政镇项目南侧为甘什岭高尔夫球会馆项目西侧为保亭三道农场项目西侧为呀诺达热带雨林旅游景区第4页项目分析区位分析三亚半小时经济圈：项目所处海榆中线，交通便利，是三亚至五指山、琼海、海口等城市的必经之路，扼守三亚后花园的交通要道，发展潜力巨大。项目地处五指山南麓保亭县呀诺达热带雨林风景区内，项目毗邻海榆中线及东线高速，交通便利，扼守三亚后花园交通要道，距离三亚30分钟车程，距离陵水18分钟车程，距离三亚凤凰机场45分钟车程。第5页项目分析项目优势呀诺达原始森林为总裁养心区提供不可复制的天然地理优势。热带雨林中的奢华私密山居豪宅项目位于保亭县呀诺达热带雨林旅游风景区内，项目依山而建，层峰交错，阳光、林溪、常绿植被分布其间，同时，项目依托呀诺达热带雨林的有力优势及得天独厚的自然资源，使其项目打造的“养心”品质再次得到升华，“总裁养心区”的概念得到了更好的诠释与证明。第6页项目分析项目优势高于内陆接近100倍的负氧离子含量，成为不可多得养生资源。大气维生素——负氧离子负养离子是指带负电荷的氧离子，无色无味，被誉为“空气维生素”的负氧离子有利于人们的身心健康，负养离子有镇静、催眠、镇痛、镇咳、止痒、利尿、增食欲、降血压等功效，在森林和瀑布地区、高山海边和公园里的“大气维生素”含量很丰富，分别能达每立方厘米10000~20000个、5000~10000个和400~1000个，相比北京，三亚的空气中负氧离子含量是北京的100倍左右，而保亭县热带雨林众多，其空气中负氧离子含量约是三亚的10倍左右。第7页北部组团东部组团中部组团南部组团西部组团六大功能区差异化发展海洋组团国际旅游岛的战略定位我国旅游业改革创新的试验区世界一流的海岛休闲度假旅游目的地全国生态文明建设示范区国际经济合作和文化交流的重要平台南海资源开发和服务基地国家热带现代农业基地国际旅游岛2010年1月4日——海南国际旅游岛已经上升为国家级战略,国际旅游岛的落实给海南带来了一个全新的发展机遇。政策解读第8页2010年1月4日，国务院发布《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。至此，海南国际旅游岛建设正式步入正轨。政策解读国际旅游岛后，岛外资本迅速汇集海南，使海南房地产投资达到了新的高度。国际旅游岛第9页4%6%9%13%17%19%21%25%27%29%35%02004006008001000120014002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0%5%10%15%20%25%30%35%40%固定资产投资总额房地产开发投资占比1.41.32.71.01.21.41.41.42.2020040060080010002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年0.00.51.01.52.02.53.0竣工面积销售面积供求比2002-2010年海南房地产市场供求比海南房地产投资额占海南固定资产投资额比重较大，且增长势头强劲。海南房地产市场竣工面积逐渐放缓，销售面积在持续增长国际旅游岛宏观背景房地产是海南经济支柱产业，市场需求长期稳定，并且在国际旅游岛政策逐步落实的大环境下，海南房地产未来发展前景看好。第10页宏观市场海口市、三亚市在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施，并在2月底之前，完善和出台住房限购实施细则。原则上要对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能提供在当地累计缴纳一年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房（含新建商品房和二手房）。对已有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、不能提供在当地累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。近期二三线将会有新的限购政策的出台，需把握机遇。《限购令》的出台，保亭市场带来机遇与挑战。限购令第11页第11页量价走势三亚成交据1-9月三亚成交量价走势图来看，成交均价虽有所上升，但成交量走低，量价成反比；十一黄金周期间，三亚市内半山半岛和中铁子悦台集中开盘，但中铁子悦薹认购180套其中内部资源120套，仅签约两套，半山半岛签约60套。第12页第12页1、国际旅游岛政策的颁布，为海南带来了千载难逢的发展机遇，有效加快海南区域宏观经济发展；2、为防止房产市场发展过热，近期密集型宏观调控政策频出，导致市场出现阵痛，近期成交量转冷信号明显；第13页第13页区域市场分析第14页宏观市场北部组团东部组团中部组团南部组团西部海景盘为主组团海南组团海南旅游地产以海景概念为主流，山景概念也逐渐兴起，并得到人们的认可。在海南市场中，北部、东部、西部、南部等周边区域均以海景概念为主打，中部组团主打山景概念。海景盘为主海景盘为主海景盘为主山景盘为主宏观市场高端别墅聚集区海南的高端别墅，主要集中在陵水片区，包括香水湾，土福湾在内的沿海地区，占据有利海景资源，陵水湾区也成为海南滨海别墅的代表区域。项目案名主力户型总价区间（万元）香水君澜200㎡850-2000Aloha清水湾200㎡360-900顺泽福湾180㎡585-1035富力湾238㎡430-2400红磡香水湾335㎡2000-3000香水湾1号200㎡1200-4000钻石海岸415㎡1500-2500绿城清水湾170㎡未定雅居乐清水湾216㎡225-1500东和福湾75㎡394-794七仙瑶池57㎡180-1000七仙伴月494㎡未定地图配表第16页宏观市场竞品分析高端别墅项目的销售均价集中在53000元/㎡，其中去化量最大的是雅居乐清水湾，共207套，价格45000元/㎡，其中均价最高的项目为红磡香水湾，其价格为70000元/㎡，去化量仅为14套，各项目去化总量为588套，年均去化量为65套。6182335276820714160580004500050000600007000045000450004500052632050100150200250香水君澜Aloha清水湾顺泽福湾富力湾红磡香水湾香水湾1号钻石海岸雅居乐清水湾东和福湾01000020000300004000050000600007000080000成交量销售均价各项目年均去化量为62套从表中看出，目前海南市场在售高端别墅项目中，去化量最大的项目为雅居乐清水湾，共去化207套，均价为45000元/㎡，去化量较小的项目为香水君澜与红磡香水湾，分别是6套和14套，因为其均价也是所有分析竞品中处于高位的项目，均价分别达到了70000元/㎡和52632元/㎡，可以明确，目前针对海南市场来说，项目的均价与去化量、去化速度成反比。第17页宏观市场竞品分析海南省内各在售别墅项目主力户型，实得面积（建筑面积+赠送面积）与价格变化分析，别墅项目赠送面积一般较大，所以从表中可以看出，各别墅项目在加上赠送面积之后，其实际主力价格区间为26000元/㎡-33000元/㎡。项目案名门市均价（元）建筑面积（㎡）赠送面积（㎡）实得面积（㎡）总价（元）实际成交均价（元）香水君澜52532171171342898297226266Aloha清水湾45000159111270715500026500富力湾450002381603981071000026910香水湾1号600002001623621200000033149钻石海岸500004151305452075000038073雅居乐清水湾45000216100316972000030759东和福湾580007575150435000029000第18页海景别墅•东和福湾•ALOHA•香水君澜个案分析山景别墅•七仙瑶池•七仙伴月第19页东和福湾海景别墅竞争个案物业类别：住宅、别墅、洋房、公寓项目地址：海棠湾福湾出口处(海棠湾镇藤桥河出海口东侧)开发商：海南海兴房地产开发总公司开盘时间：2010-11-12入住时间：2011-6-30配套：毗邻世界顶级酒店集群和301医院进驻的珍珠海岸，紧邻万丽与世知酒店，近邻三亚海棠湾轻轨站，南田温泉、蜈支洲岛等旅游景区。第20页主力户型1室2卫1厨75㎡联排别墅项目装修情况项目赠送面积75㎡1室1卫59㎡独栋别墅竞品个案分析（东和福湾）门窗上海典藏灶具德国劳斯橱柜德国劳斯卫浴科勒开关面板德国西蒙阳台上海典藏空调美的供水/供电西门子第21页价格走势竞品个案分析（东和福湾）13131000000523805620650366562065620656206580005800058000024681012141月2月3月4月5月6月7月8月9月4600048000500005200054000560005800060000成交套数均价第22页海景别墅•东和福湾•ALOHA•香水君澜个案分析山景别墅•七仙瑶池•七仙伴月第23页ALOHA清水湾海景别墅竞争个案物业类别：住宅、别墅,产权式酒店,商业项目地址：陵水清水湾大道开发商：海南清水湾旅业有限公司开盘时间：2011年1月入住时间：2012年5月配套：海滨高尔夫、游艇码头、多家超五星级酒店，朱美拉酒店、莱福士酒店等7家超五星级酒店，4个18洞国际滨海高尔夫球场，将来自于世界的名流们汇聚于此；两家国际级游艇俱乐部。第24页主力户型1室3卫1厨，160㎡独栋别墅项目装修情况项目赠送面积110㎡竞品个案分析（ALOHA清水湾）地面技术美驰铝包木门窗上海典藏灶具德国劳斯橱柜德国劳斯卫浴乐家空调日本大金供水/供电西门子开关面板德国西蒙第25页价格走势竞品个案分析（ALOHA清水湾）Aloha清水湾别墅第26页海景别墅•东和福湾•ALOHA•香水君澜个案分析山景别墅•七仙瑶池•七仙伴月第27页香水君澜海景别墅竞争个案物业类别：独栋别墅项目地址：陵水香水湾旅游度假区A段开发商：海南香水湾富豪旅业开发有限公司开盘时间：2010-11入住时间：2012-3装修标准：6000元/㎡配套：拥有SPA、中西餐厅、酒吧、恋歌房、私人影院、会议室、约700米的私属沙滩、无边界游泳池、沙滩游泳池、沙滩排球等沙滩休闲娱乐设施。第28页主力户型香水君澜水苑墅1室2厅2卫171.00㎡项目装修情况项目赠送面积117㎡竞品个案分析（香水君澜）门窗德国博仕格灶具博洛尼整体橱柜橱柜博洛尼整体橱柜卫浴乐家空调日本日立开关面板德国西蒙第29页价格走势竞品个案分析（香水君澜）香水君澜上半年销售情况分析11111000180080080085085085085090090000.20.40.60.811.21月2月3月4月5月6月7月8月9月750800850900950成交套数均价（万）第30页海景别墅•东和福湾•ALOHA•香水君澜个案分析山景别墅•七仙瑶池•七仙伴月第31页第31页物业类别：独栋、联排别墅项目地址：保亭县七仙岭旅游区（高尔夫球场前）开发商：海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司开盘时间：2008-12-28入住时间：2010-10-31配套：原生态度假酒店、七仙岭风景区、93℃温泉、山地高尔夫球场、一座五星级酒店、2个VIP会所、1个国际标准会议中心、30亩原生态稻田以及两个温泉SPA区七仙瑶池山景别墅竞争个案第32页规划信息：分二期开发。第一期产品：186平方米独栋别墅为主。主力户型1-2户型：户型面积:52平方米居室:室1厅1卫1厨项目装修情况项目户型配比竞品个案分析（七